为什么说婚房的需求分析是最复杂的?

2021-11-09 15:50:37 admin 2

引子:神用没于词令,定相腐于唇吻。

 

为什么说婚房的需求分析是最复杂的?

之所以复杂,其核心就是:“情感”能不能计算,如似数学演算那样,给定规则就能演算出结果?

 

一桩婚姻,若真的从爱情进阶到了亲情,“情感是否能计算”的问题其实会逐步地淡化。

 

“共同进化”是夫妻关系里较为理想的模式之一,互相影响的两者交互地进化演变。共同进化像一曲探戈,路上的每一步都使双方缠绕得更加密不可分,直到一方完全依赖于另一方的对抗,从而合二为一。共同进化与其所处环境的演变密不可分(婚房乃此等重要的环境),而这两个进程紧密地咬合在一起。

 

婚房的复杂,就在于这桩新婚还不是很牢靠,亟需“婚房”来加以巩固。

 



大多数准备结婚的新人,参加工作的时长很短,储蓄有限。在选婚房时,需多加考虑可承受的房屋总价、首付额度以及每月还贷的额度,购房后还会有装修、筹备婚礼等各项支出,


如每月还贷额过高,在遇到突发意外时则很难周转。每月的还贷额控制在两人总收入的30%左右为最优;如超过50%,势必会影响生活质量。

 

“买婚房”之前的一些必要操作


“买婚房”之前,需有以下这些必要操作(因人而异):婚前买婚房的,双方协商一个约定,说明此房为何会落户在非出资方;或者录制一些音频、视频或保留相关的凭证、收据等,以后没出现状况就可删掉,真发生意外时还可用一下。


婚前共同出资购房的,为了避免出现房子所有权纠纷,事先申请购房出资公证,在购房出资公证中,公证双方在买房时出了多少,日后可根据出资比例确定纠纷发生时对房屋享有的份额。

 

为何这些“必要操作”能流行起来?

其中一个原由是:“资产管理”的思维方式,已经深入人心。

 

已有不少人把结婚看成是“办公司”,办的是家庭公司,签的合同是终身批发的期货合同。双方给出资源来共同办理这个家庭公司,如颜值、生育力、未来的潜力等资源…

 

这里头,会引出一些赤裸裸的话题:婚姻是不是一桩买卖?这是个残酷的事实,一旦触及婚姻,“人之常情”就会如此。

 

新婚姻法,关于“婚房”有哪些规定?


婚房的出资情况,一般可分为:一方出全款购房;一方出首付,婚后两人共同承担房贷;双方出首付,婚后两人共同承担房贷。

 



新婚姻法中,关于“婚房”的一些规定:婚前男方按揭买房,以男方个人财产支付首付款,婚后仍由男方以个人还贷,房屋登记在男方名下,除非夫妻双方另有约定协议,否则属于男方的个人财产,如果登记在双方名下,则属于夫妻共同财产;

 

婚前男方按揭买房,以男方个人财产支付首付款,婚后用夫妻共同财产还贷,房屋登记在男方名下的,除非夫妻双方另有约定协议,否则属于男方的个人财产,尚未归还的贷款为男方的个人债务,婚后共同还贷项及房屋增值部分,由男方补偿给女方。

 

购房是婚前还是婚后,主要看购房合同的签订日期,婚前签订的就是婚前购房,属于个人财产。


房屋权属登记机关在受理夫妻婚姻关系存续期间取得的房屋进行权属登记时,实行共有房产登记,夫妻共同房产采用共同共有或按份共有登记都可。

 

办理过户时,如有必要,需注明双方的比例,如男方70%、女方30%;否则会默认为各自50%,即夫妻共同共有,夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。

 

婚前婚后,关于个人财产争端的例子


我们常常看到这类婚前的情形:男方为了对女方表达爱意,全款买了一套房子,并登记在女方的名下。

 

此时,很多变故就可能会发生了。比如,后来女方不愿意结婚了!最终闹上法庭,男方的房子要不回来,甚至出现极端的事件——“自古奸情出人命”那类极端的情形。

 

为何总会出现这类变故?其中一种解释力较强的说法是:由于个人财产所起的争端

 

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当两人感情破裂,发生婚姻事故,无奈分手时,或者由于一方的家族经营欠下债务,绝大多数家庭的财产纠纷,都会集中在房产上。


婚前婚后,关于个人财产争端的例子有很多——如男方出首付款买了一套婚房,婚后两人共同承担房贷,一年后因感情不合,两人离婚;离婚时,两人因财产分割纠纷闹到了法院,女方说财产对半平分,男方说首付是他出的,这部分属于他,剩下的才是一人一半。

 

按常情来讲,没有人为了离婚时能分割到财产而结婚。我们多了解一下婚前婚后关于个人财产争端的例子,仍是好的。

 

婚前一方出资购买,登记在两者名下的,这种比较好分,房子均等分割即可;特殊情况就算婚姻关系存续时间较短,或婚后未共同生活,分割的份额可能会根据其他的分法。

 

房子登记在两人名下的,如果是婚前共同出资,对于最终未能结婚的,最后两者只能按出资比例进行分割;如果已经登记结婚,那么应当按照夫妻共同财产对待,分割时均等分割。

 

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婚前一方出资购房,另一方出资装修,产权登记在一人名下的,装修的出资如何计算是个难题,因为装修已经成为了“房子的一部分”,比较难“变现”;装修出资不能视为取得房屋的对价,不改变房屋的产权,仅是一种法律上的添附,房产认定为登记一方的个人财产,添附的价值以现金返还就可。


婚前双方出资,登记在一方名下,要看是否最终结成连理:


情侣俩共同出资购房,登记在一方名下,婚前同居了,最终未能结婚;双方没有特殊约定的,确定该房子系登记方一方个人财产,真的在分割时,会判登记一方返还另一方的出资份额。

 

如果这对情侣办理了结婚登记手续,产证登记在一方名下,另一方持有证据,证明婚前购房时其也出资的,在离婚分割财产时,该房子仍为产证登记人所有,剩余未归还的债务为其个人债务,但对首付及已还贷中属于另一方出资和清偿的部分,要予以返还;

 

如果他们办理了结婚登记手续,同时一方不仅能够证明出资,还能证明他们的出资是基于双方均认可,并为双方共同拥有房产的,则该房产虽然登记在某一方的名下,还需认定为夫妻的共同财产;在撕破脸分割时,还是要按共同财产的分割原则进行处理,按揭贷款债务仍为共同债务。

 

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在分割共同所有的房产时,对于存在出资数额比例悬殊,且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的,可参考最初的出资比例对房产进行分割,不拘泥于对半分割。

 

其实,夫妻双方早已知根知底,尤其是分别都有各自事业的,早就情感渗透、利益渗透,是法定共同财产还是分别财产,


还是剩余共同财产或者联合财产?一旦对薄公堂,极度容易撕破脸皮。


(感谢阅读,敬请指正)


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