购买婚房前的风险管理

2021-11-15 17:38:32 admin 8

购置婚房的各个环节里,如选房、按揭贷款、签署购房协议、房屋验收、过户等,都存有风险。


按一般的观感,但凡一个事业,如若遇到一帆风顺、皆是坦途的时候,就要警惕“有无风险”。因为“真正的事业”都要经历千锤百炼,那些看似“云淡风轻”般的成就背后,都是一路泥泞、一路坎坷…


婚房的出资主体与权利登记主体不是同一主体时,有哪些风险?


如婚房已购买,他(她)不想结婚了,婚房归谁所有?


情感是反复无常的,在婚房划定归谁的时候,如女方发现自己怀孕了,又想复合了,这个婚房又如何重新划归?甚至还会有其他一些意想不到的情形…


其实两个人的情感纠葛,只要不触及法律法规,他们两者愿意怎么样就怎么样,旁人是甚难插足其间的,除非两人闹得鸡飞蛋打,甚至有那种极度伤风败俗的行径,引起了公愤。

那么在购置或者竞拍婚房时,要重点防范哪些可能的风险?

其中一个风险是分手后带来的,该婚房的登记权利人可依据房产证,主张自己是房屋的权利人,在分手后继续占有使用该房屋,拒绝将该房屋过户返还给实际出资方。


男女双方在登记结婚前购置婚房,由于还没成事,男方极有可能全部全额出资,并将房子登记在女方名下——属于出资主体与权利登记主体不是同一主体的情形。

双方没结成婚的话,实际出资方如想要讨回房屋,只能到法院起诉另一方要求法院判决,那么双方就要面临“打官司就是打证据、就是打钱”的状况。


1.jpg


更为棘手的是,“该房屋的登记产权人可能将房屋转手卖掉”,只要该买卖属于正常交易,且房管局已经办理完房屋过户登记手续,那么这一买卖行为就是合法有效的,该房屋属于新的买受人所有。此时,原房屋出资方(男方)要想要回房子是根本不可能的!

这里头也要看双方之间“爱与恨的比例”是怎样的,有些事主就当花钱买教训,看作前世的情债,就不追究了。

如要维权,唯一的方式只能依据相关法律规定,根据案情,对登记权利人提起返还购房出资款的诉讼或者返还卖房款的诉讼。

实际出资人在购买婚房时,对于房屋的署名问题应慎重,除非有明确的赠与另一方的真实意愿,否则不要将房屋轻易登记在对方名下,这是一个“情比房坚”还是“房比情重”的问题。

婚房由父母出资,潜藏有哪些风险?


如今在深圳买房,首付款只能有两个来源,一个是购房者夫妻双方的收入;一个是购房者父母双方的收入;其他连兄弟姐妹的借款都行不通。


深圳已有不少楼盘明确要求,首付款如果来源于父母,需父母就还贷进行担保,并要求提供父母身份证、结婚证、收入证明、银行流水和征信报告等材料。

以前银行对于房贷首付款来源审批不是很严的时候,只要本人名下的银行卡有足够的资金就可;如今则要进行穿透式的审查,这个钱来源于哪里,必须提供充足的证据证明,而银行要求提供的流水一般都是半年以上。

 

至少在购房之前的半年,夫妻的个人账户上的资金或者父母账户上的资金至少有足够多的首付款,通过外部借款充当首付已经行不通了!



这意味着,需要夫妻双方家庭的通力合作,才有可能在深圳买得到房子!

如何能调度起夫妻双方的原生大家庭?毕竟“朋友的朋友并不一定是朋友”、“亲戚的亲戚也不一定是亲戚”。这里头体现了我们的老传统——“一屋不扫,何以扫天下?一室之不治,何家国天下之为?”

不管如何,有能力购置婚房,总归是好事。

有些家长认为,反正是他们掏钱购买的房子,理所当然就拥有房屋所有权,认为房屋产权证上是否写上自己的名字并不重要。

事实上,出现在房产证上的权利人才会被看作房产的所有者!

对于署名的问题,出资一方的家庭与非出资一方的家庭之间也会有分歧,导致双方不和,甚至分手。
如一套婚房是由男方家庭出资购置的,但女方家认为,家长为“孩子”(两家孩子)买婚房,房产证上当然就该写小夫妻俩的名字!

可是,男方家就不乐意了,坚决不同意写上女方的名字,因为女方家买房没出过一毛钱,万一小夫妻结婚不久就离婚,出资一方不是倒贴了?

女方也很生气,房产证上没有女方的名字,说明房子是男方的婚前财产,女方得不到任何好处,将来要是男方变心爱上别的女人,女方也不能赶男方出家门啊…

我们需要看到,当事人婚前或婚后,父母为双方购置房屋出资的,只有在各方共同签字的书面产权约定时,父母的出资才能作为其享有产权份额的凭证;否则,由于该房屋产权登记的不同,该出资应当认定为对夫妻一方或双方的赠与,父母因其出资主张房屋所有权将很难得到法律支持。



如父母协助出资购房,并且也想拥有房屋部分或者全部所有权时,比较稳妥的做法是将自己的姓名也写在房产证上,并且在产权证上明确产权人的份额;抑或,父母与子女签订书面的产权约定协议,不然以后父母主张拥有该房屋全部或者部分所有权时,会有风险。

如父母与子女间就出资行为的性质没有明确约定,购买的婚房归属,在法律上如何界定?


一般的,家长们为子女购置婚房时,通常都不会明确出资的“性质”,“赠与”或是“借款”的界线非常模糊。

日后,子女一旦发生婚变,对于这种由父母出资购买房屋的房产归属,定会产生纠纷。

这里头有许多复杂的情形。

1、如一方父母为子女购房,并且将该房屋登记在了自己子女的名下,那么不论是首付款还是全款,该房屋归产权证上登记权利人所有。

2、如一方父母出资,但是将该房屋登记在了小夫妻双方名下,那么,该房屋就归小夫妻共同所有了。

3、出资一方的父母更疼爱儿媳或者女婿,这种情形也很多。如一方父母出资,但是将该房屋登记在了非自己子女一方的名下,那么这种情况该房屋仍归小夫妻共同共有。


4、如双方父母一起出资首付款或者全款共同给小夫妻购买婚房,如果房产证上只写了男方或者女方一人的名字,该房屋应为男女双方按照各自父母出资份额按份共有,但如果该房屋房产证上登记的是准新人两个人的名字,则该房屋就归小夫妻两人共同共有了。


4.jpg


成本或风险,是因为有选择而起的。没有选择,就没有成本或风险。


说“成本”是最高的代价,也就是说放弃的是最有价值的机会。考虑选甲,要放弃的就有乙或丙或丁…


哪一个“要放弃的”有最高的价值,就是要选取甲的成本。如果单放弃最高价值的一项而不能得甲,那就要加上其它的组合来选取甲。这组合也一定是可获取甲的价值最高的放弃。不是最高价值的放弃(不是最高的代价)就不是成本了。因为次高或更低的代价,对于考虑“是否选择甲”是没有关系的。

(感谢阅读,敬请指正)


电话咨询