探讨单身购房——自住+投资

2021-11-09 15:37:25 admin 2

“单住投”粗略描绘


“单身自住购房投资者”(单身的范围很宽,包括离异后的单身者,带有小孩的单身者等等,暂称为“单住投”)。


有的“单住投”则想在两三年后读MBA,或者出国游学等,这部分学费及生活费也是希望从购买的房子里出一部分,需房子兑现其增值潜力才可圆梦。




有的“单住投”未来结婚后,或者事业走上正轨,财富再一次积累起来,手里有一定闲钱后,针对想要小孩的人来说,很可能会进行二次置业,选择较大户型的房屋,之前购买的小户型房屋就用来投资——或租或贷,小户型的过渡作用也得以体现出来。


“单住投”里有不少是25-35岁的大美女、大帅哥,收入优渥,而且是投资达人,在交易市场的履历不错,能用几十万资金在股市赚二三百万的,不乏其人。他们计划着把股市里赚到的钱转投到房产中,作为自己婚前的独立资产,同时也是交友、谈对象直至结婚的前提要件。


时时刻刻都有一定数量的交易者进入市场,许多交易者日复一日地做同样的事。即是说,一群人不停地互相交易,形成集体行为模式。这些行为模式是可以观察到的,是可以量化的,在统计可靠的基础上它们会重复出现。


不少“单住投”会运用技术分析的方法,把集体行为模式组成可以确认的模式,这样它就能当一件事很有可能发生时给出明显的确认。


运用基本面分析的人在“应该”和“现实”之间制造了“现实差距”。现实差距即使是正确的,他们也无能为力,只是长期的预测,很难实现。相反,技术分析可弥补现实差距,还给交易者提供了一定的概率,交易者可利用这个概率。技术分析把市场变成了无穷的机会,丰富个人的投资机会。


房产投资之板块选择


房产投资,其保值增值的属性大部分是由板块决定。而“地段、板块”总是处在动态的变化、轮动中,需要长期的挖掘房源、补充信息。


那么,“如何选房”就变得非常重要了(人人都希望做到“所过者化,所存者神”)。


直观的看,“选中购房标的”是由购房人团队跟经纪人团队共同商讨出来的一个果实(每个人在“正意”的基础上都分解着部分“真实、真相、实情”等)。




比如,一旦进入了购买法拍房的流程,是“一条龙”的过程,较为重要的一点就是要记录所有阶段的心路历程,做到“留痕”,最终形成某个“备忘录”“购房指南、手册”之类的东西,这个东西对于各方参与者来说都是弥足珍贵的。


买房,若是对资产升值的偏好较高,相对而言,居住的价值就会弱化一点。因为真的只是以居住为“唯一目的”的话,其实更多人会青睐租赁。


我们如今已经默认了房子会一直在升值,大多数地方升值的比例是差不多的,所以会偏重于居住考量,但实际上多数情形下,有不少板块它会跑赢所在的城市,也有些板块会跑输。那么,我们在选择板块时,需要一定的资产前景判断,也不会单纯地只考虑居住。

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地段板块的价值高度决定着楼盘价值高度,而楼盘价值高度取决于周边区位配套。


要先选到优质的板块,然后选择板块中居住风评中等及偏上的楼盘,居住的需求基本能覆盖。而居住风评较低的小区基本上不用考虑,因为再怎么样也会在这个强势板块中跑输的,也就失去了优质板块的意义。


有时会出现比较纠结的情况,就是板块本身风评很高,但小区的质量很低,这就真的为难了。因为板块内好的小区往往总价较高,甚至于单价高出一两万。此时的选择判断就要看自身情况到底是必须居住,还是居住为辅、投资为重…


从置业选择上看,“选对板块+选对楼盘”很重要,比如深圳的宝中板块、新安板块、碧海板块和沙井万丰板块,梅林关板块、红山板块以及上塘板块,坂田南和佳兆业板块。这些板块有一些共性:楼盘新且集中,主要是三房以上的户型;都处于各自行政大区内,地段改善综合属性强;周边或有就业、或有名校、或有通勤等资源优势,总体来说值得关注。


总之,我们需在迷乱的语言游戏中(市场的噪音确实很多),觅取最终拍板的选择(戳融易拍往期文章关于深圳板块的部分了解更多)。


房产投资之小区选择


 选房,一定要多到现场考察。这真不能从小区的外立面就能看的出来。


“小区论坛”是一个很好的方式,比如说房子是否漏水、学区改变情况(坊间说法特别多)、绿化面积被占用、或者停车位问题,都能在小区论坛中发现。而住户邻居本身的水准素养,确实需现场去看的。


对于房龄比较老的小区,如10年至15年左右的,一定要多加考虑一下细节——电梯因素


电梯一般10-15年大修一次,不少小区由于业主不愿掏钱,往往会出现电梯大维修改造过程中需要动用维修基金或者额外付费,有些业主就不乐意了。如果超过十几年的电梯没有大维修,那就要当心了,电梯会经常坏,不仅生活不太方便,甚至很吓人。


选房的时候,需额外留意面积和户型之间的相互关系——得房率。


面积大未必是户型好,也未必是得房率高,往往户型的因素会更大一点。


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“单住投”未来若有了二胎、三胎,户型是否具有改造升级的余地就变得很重要——户型能否通过小的改造额外增加出一房,会影响到未来十年是否需要再次换房。搬家换房是比较麻烦的,换房也涉及到数目不小的税收,单纯为了多十几平米而再次换房,这十几平米的成本代价就会很大。


此外,对于噪音,现在可通过中空玻璃来化解大多数外部的噪音。还有就是,对于物业管理的偏好等。


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