法拍房购房需求分析与资产尽调案例剖析

2021-11-09 15:40:22 admin 3

值得留意的是,近些年国内的法拍房越来越火,如何安全并成功购买一套法拍房成为很多购房者研究新方向,本文从基本购房需求分析与法拍房(不良资产处置)案例分析为切入,为广大法拍房购房者提供一种科学方案及思路解析。


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一句话:购房需求调研分析的目的是整理出一条明确的层次图,将“需求”从高阶愿景到细节追求的关系梳理出来。

通过与超过上千位购房人进行过交通、接洽,发现其中有过半数的人要做购房需求分析、规划,他们的偏好就在“需求分析”,将之视为整个购房企划里至关重要一环。 

购房者的生命周期以及购房者的支付能力,基本就决定了购房者的购房需求。

生命周期的变化,意味着购房需求的变化,人生的每个阶段都需要住房,但住房需求随着不同的生命阶段而变化,并且由支付能力也就是收入水平来决定,人们总是希望能买他们能够负担得起的住房。

最能“鼓动需求”的方式之一:不做任何思考与判断,下意识的选择就是你内心真正所需。谨记,一定要快速的、下意识的、第一反应地做出决定,“过了这村没有这店”那种肯定判断。

比如某个公司要启动一个新项目,首先就要做需求的调研与分析,如送礼品、送积分,让调查对象填写表格等。

每个家庭,就像是一家公司,这个公司如要投资一个项目,而项目所投入的资金需消耗目前家庭资产的70%以上,并且会立即影响到公司未来5-10年的经营;在启动这项投资前,这家公司的CEO无可避免地要做一次深入的需求调研及分析。

只有“买房”,才会调动起整个家庭的关注度,买房常常要掏空的八个钱包,也就是八个家庭成员的钱包。




“购房需求”里,有九成是以“自住+投资”为要旨。如对“自住+投资”进行打分,一个70分、另一个30分,逐步地“逼近”自己的真实选项。

买房需求选择的优先级可以按照下列排序:区域、学区(60分)+ 小区、物业(45分)+ 房子(15分)+通勤(20分)…

比如某单身人士原先有一套小一房,后来需要改善居住环境置换一套小二房;ta想着,这样可以方便接父母过来一起住,这个房子可能会用在若干年后结婚。这套房子就是个人的婚前资产,也可能是新家庭提升居住条件的资金来源之一。

购房投资的周期多长为宜?与购房者的工作、上班干系甚大。

每个人的规划都不同,想在2年、3年、5年后出售这套房子的,都有可能,可以临时暂定为3年。

如某购房人处于创业期,需长时间呆在工作室,较少呆在家里,或者需长期出差,再加上两三年后的变化,那么建议以投资为主、自住为辅。

因这位购房人持有时间为3年,那么,不建议购买一手房。在二手房的选择上,其偏好为投资但又是投资新手,风险偏好较低,建议选择核心地段的地铁房,最好是区域中已有“10年以上的小区”占整个区域近半数的那种板块;在小区选择上,避开该区域最差的前2个小区就可以了。



由于法拍房的风险性相对较高,买法拍房(不良资产处置)的时候,自带有一种特殊的需求——充分尽调

下面谨以“个人独资破产企业的尽调”为例,侧面发现法拍房购买过程需要尽调的内容究竟有哪些难点。乍一看,这类尽调几乎无从下手,是个不可能完成的任务。

想买法拍房,还是尽量找专业的辅拍机构协助。

真实的尽调,困难重重(可戳融易拍往期的文章了解更多)。

如某个案源:借款一方是某玩具厂,共转让5笔债权合计本金为500万左右,利息40多万,借款人已破产。

一般的,项目经理在通读剥离卷之后,就会进行本案所涉工商、诉讼、房产土地的查询,到现场进行查看走访后,很可能仍是一无所获。

关节点是:需发现有关债务人在某区某玩具厂的具体财产线索。


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此时,要重新翻看工商,因为是“个人独资企业”,或许会有线索。这个玩具厂系由债务人某某个人成立的个人独资企业,此时就可转换尽调思路了——根据个人独资企业法,下一步尽调方向就落在了查询某某个人承债财产上来。

这个某某很可能有情妇,共同成立了别的公司,如某个纺织厂。

有的信息可通过网搜,有的信息要通过现场走访,不管哪个渠道,很可能也是一路碰墙、毫无所得。这是不良资产处置的常态,并且会经历无数次“反转”…

走现场,现场也是可能个迷局,因为是“东南西北”的方向,在某某的房产周遭会有别的物业,需多问门卫、保安、门头房经营者等人员。因为周遭的物业里很可能有某某的租赁情况,或者某某的其他经营活动。当然,运气好的话,会发现某某的商业活动轨迹。

虽说该破产房产属于村委土地上的房产,找该区域的村委访谈,很可能也得不到太多有用的信息。要找到周遭物业里最大的租户,或者产权人,这个某某很可能只是二手房东或者入股了其中的一部分。


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到最后,一切顺利的话,或许会找到这个最大的租户——某教育培训机构,租了某某的物业,但手续还没完全办完,尚未开张经营。

 

此时,才算柳暗花明又一村。项目经理最终确定了某某的破产房产周遭的一处房产确实属于某某个人的财产,并复印了房屋租赁合同作为证据留下这,才算盘活了项目(当然,具体的尽调过程,还会比这篇文稿的内容更为九曲十八弯)。


(感谢阅读,敬请指正)


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