全国土地市场“掠影综览”,以“土拍规则”为支点

2021-10-09 11:55:02 admin 0

 引语

    关于金融衍生品的的风险——如拿起一张16开的纸,对折撕,不断地重复,一直撕到手里全是纸屑;这就是衍生品分散风险的本领,把大风险化解成小风险,就如这样,撕成碎片;总量不变,但风险分散了;风险是消灭不掉的,只能切割分散;一块大石头可能压死人,如果切成块,会打伤人,如果磨成沙,吹到大家的脸上,有点感觉,不痛不痒就过去了;实际上就是把本应由少数人承担的风险分散到更多的人身上了。


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“全国的、整个的土地市场”综览而过


“聊全国的、整个的土地市场”似乎是个很大很大的话题,然而,我们在不经意间也能看到大量关于这个话题的报道、文稿。关于北上广深的地市如何如何、厦门的地市如何如何、杭州的地市如何如何、合肥的地市如何如何…这类时评、策论很多,平日里做有心人很容易能搜得到。


从中我们至少可以看到,我国关于“地籍”“地册”方面的管理已经非常精细、明晰了,关于“可开发用地”与“不可开发用地”的界线已经很明朗了,对于每一寸地块“是种粮食还是造建筑物”已经很清楚了…


其中,较为隐秘的地方只是建筑物里的“人•物•事”,也由于这是个“动态变化”的东西。


这里头也有许多条线索:城际间的土地市场,最主要的参与者“地方政府与房地产开发商”之间的关系;优质土地、地块的出让是如何拉升其他城市的土地价格;土地流转、土地金融的问题;土拍规则的博弈;“销售投资比”规则的变化;“房地联动、一地一策”;是否有现代版本的“封地建制”问题——这个疑虑主要源自于房企的高负债,50强上市房企2020年总负债共19.68万亿,同比增长12.7%,有4家头部房企总负债超过万亿,包括中国恒大、碧桂园、万科、绿地控股…这些线索都不是“不言自明、不言而喻”的,比如广州某优质地块的高价出让,如何能带动、拉升韶关的地价、攀枝花的地价甚至喀什的地价?




这不是一笔带过,说带动就带动起来了;抑或这种“带动效应”只体现在统计数据里,其他三四线城市的地价“被平均”了从而“被带动”了…从各能级城市来看,“两集中”政策将一二线城市和三四线城市的差距继续拉大,城市间分化进一步加剧;对于集中供地的城市而言,部分首轮土拍热度较高的城市,已经在接下来的土拍规则里继续加码,平均溢价率有下滑趋势。整体来看,楼市、地市的下行,房企背负的压力,都在此轮调控“挤泡沫”的预期范围内。


一些大型房地产企业生产运营过程中出现了瓶颈期,对于整个行业的影响“仍在路上”。国家统计局发布的8月经济数据显示,1-8月全国房企土地购置面积同比增速为-10.2%,一定程度上拖累了全国房屋新开工速度。据统计局数据,至今年8月,全国连续16个月的房价上涨终于停止,70个大中城市二手房价格环比涨幅首次为0,新建商品房价格涨幅持续收窄。


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更新土拍规则,体现“精准调控”


今年2月底,北上广深等22城应自然资源部要求开始实行住宅用地“两集中”的政策,要求集中发布出让公告,原则上每年不超过三次,时间间隔需相对均衡,地块梳理需科学合理;集中组织出让活动,同批次公告出让的土地以挂牌文件交易的,应当确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的,应该连续集中完成拍卖活动。


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这些重点城市作为楼市的风向标,对全国地市、楼市的变动起到重要的引导作用。8月,自然资源部再召开会议,要求各城第二次集中供地的宅地溢价率不得超15%,且不得提高起拍价,继续压制地方政府的土地财政依赖度。“两集中”新政使土地市场有了全新的变革。


集中土拍对政府供地行为产生约束作用,土拍更加公开化、透明化;加速房企间的分化,利好资金实力强的大型房企。


各城市在土拍规则上各具特点,除了大多数城市基本配置的“限房价、限地价、竞自持”等外,还有“触顶摇号、竞高标准住宅以及一次性书面报价”等创新性的土拍规则,对房企的竞拍素质和测算水平提出更高的要求,在竞拍公平、避免热度过高、“控地价、稳房价”等方面,搭建防线。


土拍规则——第二轮集中供地竞拍规则较首轮更加完善和细化,体现了精准调控。


在第二轮集中供地,房企拿地趋势在放缓,特别是中小房企更加理性投资,规避高价地,通过后期管理和精耕来赚取利润。如杭州、苏州等城市均针对其首轮拍地时暴露的问题出台了新规“添拼图”,有些城市还延迟了第二轮土拍。


新的土拍规则、销售投资比规则,或使得销售、去化能力强的房企更有底气拿地。对于产品力强、受市场认受度高的房企来说是利好,去化能力弱的房企拿地受到限制,一定程度上会加速优胜劣汰。


对比首轮集中土拍热度来看,所有城市二轮集中土拍热度均有所降温:成交溢价率均较首轮有所降低,尤其是济南、天津等城市,溢价率降幅均在10%以上;沈阳、长春、福州、济南和天津五个城市流拍率均超过了30%。


天津第二轮土拍挂牌61宗,最终停牌19宗、流拍2宗,有40宗地成交;其中成交40宗地的平均溢价率仅有0.6%,多数地块均以底价成交,流拍率34%;成都第二次集中土拍原本挂出了75幅地块,然而一次性终止了17幅地块,占比达到了23%,最终卖地19宗,其中15宗地块直接零溢价成交;沈阳46幅地块的报名截止日,有24宗地块被宣布提前停止交易,46幅土地中有10幅土地有房企报名参拍,报名的比例只有21%;合肥于9月17日在土地市场网上公布土地出让拍卖安排表,原本17宗涉宅地只剩下8宗…


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集中看看杭州地市土拍规则的升级


全国第二轮土拍在首轮的基础上,在不同程度上都有升级竞拍规则的趋势。在首轮集中拍地时,位居出让金榜首的杭州有57宗涉宅地拍卖,其中有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例,部分地块自持比例高达40%,近20个板块创下地价新高,整体溢价率高达26%。


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那么,杭州到了第二批集中供地时,在竞价规则上做了多重调整,提升了门槛,采用了保证金模式,并且保证金普遍为起拍价的20%;集中出让首次推出10宗“竞品质”试点地块,并且溢价率上限为10%,其余地块土拍的溢价率上限由之前的30%调整为20%。


9月15日,杭州第二批集中供地中的10宗“竞品质”地块报名截止,停止递交申请文件及缴纳保证金,10宗地块中,有9宗地块报名未达标,无法进入后续的正式竞价环节,提前宣告流拍,只有一块土地报名成功;已连续天量卖地4年的杭州,在土拍市场受遇冷清。


杭州出让的“竞品质”地块,其中最大的一个特点就是要求现房销售。这也是导致9宗地块流拍的原因。现房销售,最快也要两年后上市,通常都是三年后,这就代表着房企这大部分的资金压在了这上面,一时半会儿回不来。对于房企来说,压力很大,意味着回款周期被严重拉长,还考验房企的去化能力。


“竞品质”本身极大地提高了房企的建设成本,意味着要建造高质量、高品质的房屋。“现房销售”又加重了这一点,一时间让房企承受不住,现金流压力较大,难以接受这样的回款速度。


附:深圳关于严格核查商品住房用地招拍挂出让土地购置资金,进一步加强对房地产开发企业购地和融资监管所作的通知

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