深圳关于“供地用地”的政策拼图

今年7月份，深圳发布了两个关于“供地用地”的政策；这是在深圳今年首批集中供地出让结束之后才出台的(5月13日），可以看出，这两个政策也是为了让今年的第二批、第三批集中供地拍卖更为顺遂而出台的。

还有另外一个参考背景是，今年财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布通知，将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入，全部划转给税务部门征收；自2021年7月1日起，在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点，探索完善征缴流程、职责分工等，暂未开展征管划转试点地区，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。深圳在7月份发布的这两个政策，正好紧跟中央的基调，也是为明年这四项政府非税收入征收的划转作准备。

下面来看看深圳7月份发布的这两个关于“供地用地”方面的政策。

今年7月7日，“深圳市住房发展2021年度实施计划”发布，是关于今年商品住房、公共住房和租赁住房的用地计划目标。——深圳今年计划供应居住用地不少于3.6平方公里，新开工商品住房700万平米（约7万套），公共住房建设筹集8.3万套、供应3.5万套，租赁住房建设筹集10万套（间）。

7月9日，“关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）”发布，围绕居住空间保障目标、居住用地结构布局、宜居居住空间、居住用地开发强度、公共设施规划、租赁住房供给、存量土地开发等，提出了十五项扩大居住用地供应的措施。——一个可期的目标是“确保2035年全市常住人口人均住房面积达到40平米以上”；随附这个可期的目标而来，即是“年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%”；进一步明确了具体的开发范围，即“在轨道站点500米范围内实施以居住为主的综合开发”；位于密度二、三区的居住用地容积率可统一按照密度一区居住用地容积率上限执行，即将容积率提高为6.0，进一步促进土地的集约利用，确保居住用地供应量增加；探索企事业单位持有的自有住房（不包括政策性住房及全年期自持的租赁商品住房）建成后补缴地价转为公共住房或市场商品住房…

那么，深圳加大居住用地供应的新举措有哪些？

主要有以下几条:居住用地整备模式有所创新，划定以居住潜力为主的整备片区，确保整备居住潜力用地不少于10平方公里。将储备土地中的发展备用地、城市更新项目中的商业用地等分类分批地调整为居住用地，通过更多的渠道保障住房供应，对不符合城市发展需求的各类控制线进行优化，释放用地潜力、增加居住用地供给。

在居住用地中单列租赁住房用地以及将新增住房的60%以上建设为公共住房，对不同收入水平的居民、人才等各类人群提供全覆盖式的住房保障。“保障住房与商品住房”之间的关系，如何形容是好？这跟“公域与私域”之间的关系较为贴近。

深圳在这方面也探索了一系列的政策图谱。深圳于2011年发布“深圳市保障性住房条例”以及“关于进一步促进我市住房保障工作的若干意见”，旨在建立健全“面向不同层次以低收入户籍居民家庭为主体的廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等”保障性住房制度。

随后在2016、2018以及2020年深圳相继出台“深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见”等一系列关于公共住房和住房保障的政策，形成了多主体供给、多渠道保障、租购并举等住房供应与保障措施。

在盘活“供地用地”的过程中，存有一个“疙瘩”——闲置用地。我国因各种原因闲置的土地数量“触目惊心”。

于2018年8月初，自然资源部提出各省对已经合法批准的用地进行清查，全国闲置土地超200万亩！此外，数据显示，于2020年上半年，我国有50家房企土地储备总量达32.1亿平米，有7家土地储备过亿，其中碧桂园、融创和恒大的土地储备超过2亿平米。——在楼市火爆之时，有相当一部分房企热衷于圈地而不急于建房，通过“囤地”增值牟取暴利，土地价值的增长能带来极高的收益。

那么，如何管理闲置用地？我国对闲置地块的处置有“闲置土地处置办法”，类似的规定散见于“土地管理法”“城市房地产管理法”“关于集约用地的通知”等法律、文件中。闲置土地满一年的要缴土地闲置费，满两年的可无偿收回。

随着深度工业化、城镇化的到来，我国土地资源的约束日益加剧，许多城市可供开发的土地资源短缺，造就土地市场炙手可热，引致房价一路狂飙。于是，在全国范围内就有了这样一些“民生共识”：诸如盘活闲置土地，控制土地出让价格并增加保障房用地比例，地方土地出让收入划转税务部门征收，“两集中”出让政策，“三条红线”、“五限”政策，二手房指导价等等。