楼市又到了“磨刀霍霍”向“金九银十”冲！

题记：为房辛苦为房忙，房价攀高节节涨。人生自古谁无死，供套好房在人间。

每年的“金九银十”属实是“刚需买房，捡漏的好时机”。

刚需持币观望了大半年，总要找个出口，“金九银十”就是这种绝佳的出口。

与置换房产的客户相比，刚需最好买房的时机马上就来临：开发商三道红线，房住不炒的大环境，稍微观察周边的房价，房企们已经祭出了非常多的优惠。

也有投资者担心，买了之后还会不会再降价再打折，然而，房价降幅也是有一定限度的。

房价已经不太可能大跌(今年沈阳、岳阳、昆明等地已经先后发布了房价“限跌令”)。

房地产的特性：高负债，高周转。一旦房价下跌较多，房企面临资不抵债，可能破产，这是政府不愿见到的。

在大环境下，房价不会大涨，也不会大跌。楼市调控政策的主要目的就是要“稳”，让房价稳、预期稳、地价稳。

近两年来，受资金压力的影响，房企的降价幅度也确实不小，挤压出了部分溢价的水分。那么，对于刚需客来说，近期属实是个比较好的购房时机。

特别是到了年底，很多上市的房企为了年终财报的一个漂亮数据，销售压力会越来越大，房企或将推出力度更大的促销活动。

最近“恒大超市”大开张，开始大甩卖——变卖公司的股份、变卖项目、各个城市疯狂打折、促销、卖房信息等，相信每个人在朋友圈都刷到过，然而如此巨大的力度来变卖资产，对于其天文数字的债务来说，还只是杯水车薪…

截至2020年6月底，恒大有息负债余额高达8355亿，涉及银行类金融机构128家，借款余额2323亿，其中境内银行类金融机构171家，涉及非银行类金融机构121家，借款余额3684亿，涉及境内公司债券496亿，境外债券1852亿。

2021年初，恒大宣布负债8700亿，比当年万达集团的债务危机翻了个倍还多，危急之下恒大不得不把房价打折快速回笼了3000亿资金，来减少负债率，使负债降到了5700亿。

恒大在过去的这一年很忙，如今时间节点来到了2021年8月底(最近还刚刚新换了掌门人)。

自从“三道红线”出现后，在冲业绩与降负债双重压力之下，房企降价促销做得有声有色，折扣营销、降低认购门槛、特价房等优惠政策不断，网上卖房、直播卖房等营销方式花样叠出。单就线上直播量来看，累计曝光量能达上亿次。

这些“红线”，无非都指向“现金流”。对“资产负债率、净负债率以及现金短债比”的填补、修复，无非就是依靠“现金流”。

这倒逼着房企降负债，其中最有效的形式还是降价促销。因为，“销售”始终是房企的命脉。

降价促销是降负债最直接、最有效的手段，是房企降负债最重要的方式。通过降价促销加速资金回流，增加企业经营性现金流，偿还有息负债、降低财务成本。

如若恒大现金流断裂后，会很麻烦，相关银行、信托、基金等金融机构及债券市场将“交叉违约”，而且恒大还有60多万套已售未交的商品房，上下游合作企业8441家。

恒大一旦出事，200多万业主和这些企业都将面临“破财破产”的损失(最近几天网传乌鲁木齐房价的跌幅相当可观，从90万跌到了50多万)。

去年11月，恒大发布公告称恒大地产1300亿的战略投资者中，已经有1257亿战略投资者签署协议转为普通股，其中200亿的权益由深圳人才安居集团持有。

与此同时，山东高速发布公告称，畅赢金程与深圳人才安居集团、恒大地产签署协议，深圳人才安居集团以50亿的对价受让畅赢金程持有的恒大地产1.1759%股权。

那么，深圳人才安居集团已经投资了恒大地产250亿，而深圳人才安居集团正正是由深圳国资委100%持股。

深圳国资委这个“救恒大”的动作，搞不好会漏出一些资产出来拍卖…

如想捡漏法拍房(不良资产)，以下这几类房子一定不要错过。

高标的法拍房，起拍价很高的房子，参拍的人数一般很少，竞争就越小。

比如，恒大若漏出起拍价为700万的房产，市场价可能是1200多万，参拍人数可能也就几个人，那么捡漏的可能性就高。

其次是外地法院的法拍房，这一类房子办理手续可能要跨市，甚至跨省很不方便，而且很费时间，很多人觉得太麻烦了。所以参拍人数也不多，捡漏的机会也很大。

有人居住的法拍房，也可以捡漏。很多人一听到房子被人占用就打退堂鼓了，一般的法拍房凭借法院背书，在竞拍公告里已经注明了法院会负责腾退清房。法拍房的入住问题不大，也需要竞拍者做一些尽调工作，再不放心的话，就找辅拍机构协助(主要是“恶意租约”这些情形比较棘手)。

冷门的法拍房，捡漏机会也会多。比如多次拍卖失败，进入变卖期的房子，或者多套同时在拍卖的房子，再比如说凶宅，这一类的房子比较冷门，参拍的人数极少，但遇到一些很有投资价值的房子。有实力的朋友还是可以拼一下。

低价有风险的法拍房，哪些人群更适合竞买？答：受限购政策影响，被学区房落户等问题困扰的群体；有钱没购房资格的投资者；受学历限制无社保的刚需；想捡漏、看中法拍房升值空间的人群。