楼市又到了“磨刀霍霍”向“金九银十”冲!

2021-08-30 10:17:30 admin 11

题记:为房辛苦为房忙,房价攀高节节涨。人生自古谁无死,供套好房在人间。


任何投资都需要精准地抓住时机


每年的“金九银十”属实是“刚需买房,捡漏的好时机”。


刚需持币观望了大半年,总要找个出口,“金九银十”就是这种绝佳的出口。


与置换房产的客户相比,刚需最好买房的时机马上就来临:开发商三道红线,房住不炒的大环境,稍微观察周边的房价,房企们已经祭出了非常多的优惠。


也有投资者担心,买了之后还会不会再降价再打折,然而,房价降幅也是有一定限度的。


房价已经不太可能大跌(今年沈阳、岳阳、昆明等地已经先后发布了房价“限跌令”)。


房地产的特性:高负债,高周转。一旦房价下跌较多,房企面临资不抵债,可能破产,这是政府不愿见到的。




在大环境下,房价不会大涨,也不会大跌。楼市调控政策的主要目的就是要“稳”,让房价稳、预期稳、地价稳。


近两年来,受资金压力的影响,房企的降价幅度也确实不小,挤压出了部分溢价的水分。那么,对于刚需客来说,近期属实是个比较好的购房时机。


特别是到了年底,很多上市的房企为了年终财报的一个漂亮数据,销售压力会越来越大,房企或将推出力度更大的促销活动。


例示:“恒大超市”大开张


最近“恒大超市”大开张,开始大甩卖——变卖公司的股份、变卖项目、各个城市疯狂打折、促销、卖房信息等,相信每个人在朋友圈都刷到过,然而如此巨大的力度来变卖资产,对于其天文数字的债务来说,还只是杯水车薪…


截至2020年6月底,恒大有息负债余额高达8355亿,涉及银行类金融机构128家,借款余额2323亿,其中境内银行类金融机构171家,涉及非银行类金融机构121家,借款余额3684亿,涉及境内公司债券496亿,境外债券1852亿。


2021年初,恒大宣布负债8700亿,比当年万达集团的债务危机翻了个倍还多,危急之下恒大不得不把房价打折快速回笼了3000亿资金,来减少负债率,使负债降到了5700亿。


恒大在过去的这一年很忙,如今时间节点来到了2021年8月底(最近还刚刚新换了掌门人)。


自从“三道红线”出现后,在冲业绩与降负债双重压力之下,房企降价促销做得有声有色,折扣营销、降低认购门槛、特价房等优惠政策不断,网上卖房、直播卖房等营销方式花样叠出。单就线上直播量来看,累计曝光量能达上亿次。


这些“红线”,无非都指向“现金流”。对“资产负债率、净负债率以及现金短债比”的填补、修复,无非就是依靠“现金流”。


这倒逼着房企降负债,其中最有效的形式还是降价促销。因为,“销售”始终是房企的命脉。


降价促销是降负债最直接、最有效的手段,是房企降负债最重要的方式。通过降价促销加速资金回流,增加企业经营性现金流,偿还有息负债、降低财务成本。


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恒大会不会漏出一些资产来拍卖?


如若恒大现金流断裂后,会很麻烦,相关银行、信托、基金等金融机构及债券市场将“交叉违约”,而且恒大还有60多万套已售未交的商品房,上下游合作企业8441家。


恒大一旦出事,200多万业主和这些企业都将面临“破财破产”的损失(最近几天网传乌鲁木齐房价的跌幅相当可观,从90万跌到了50多万)。


去年11月,恒大发布公告称恒大地产1300亿的战略投资者中,已经有1257亿战略投资者签署协议转为普通股,其中200亿的权益由深圳人才安居集团持有。


与此同时,山东高速发布公告称,畅赢金程与深圳人才安居集团、恒大地产签署协议,深圳人才安居集团以50亿的对价受让畅赢金程持有的恒大地产1.1759%股权。


那么,深圳人才安居集团已经投资了恒大地产250亿,而深圳人才安居集团正正是由深圳国资委100%持股。


深圳国资委这个“救恒大”的动作,搞不好会漏出一些资产出来拍卖…




何以能四海为家?到处置业方能!


如想捡漏法拍房(不良资产),以下这几类房子一定不要错过。


高标的法拍房,起拍价很高的房子,参拍的人数一般很少,竞争就越小。


比如,恒大若漏出起拍价为700万的房产,市场价可能是1200多万,参拍人数可能也就几个人,那么捡漏的可能性就高。


其次是外地法院的法拍房,这一类房子办理手续可能要跨市,甚至跨省很不方便,而且很费时间,很多人觉得太麻烦了。所以参拍人数也不多,捡漏的机会也很大。


有人居住的法拍房,也可以捡漏。很多人一听到房子被人占用就打退堂鼓了,一般的法拍房凭借法院背书,在竞拍公告里已经注明了法院会负责腾退清房。法拍房的入住问题不大,也需要竞拍者做一些尽调工作,再不放心的话,就找辅拍机构协助(主要是“恶意租约”这些情形比较棘手)。


冷门的法拍房,捡漏机会也会多。比如多次拍卖失败,进入变卖期的房子,或者多套同时在拍卖的房子,再比如说凶宅,这一类的房子比较冷门,参拍的人数极少,但遇到一些很有投资价值的房子。有实力的朋友还是可以拼一下。


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低价有风险的法拍房,哪些人群更适合竞买?答:受限购政策影响,被学区房落户等问题困扰的群体;有钱没购房资格的投资者;受学历限制无社保的刚需;想捡漏、看中法拍房升值空间的人群。


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