房住不炒并不是房住不涨,欲想法拍房,必先找辅拍!

2021-08-25 09:42:08 admin 7

题记:成功投资的究极原则——在别人贪婪时恐惧,在别人恐惧时贪婪。


房住不炒,并不是房住不涨

正因为我国房价一路高歌,所以“楼市调控”已经演变成了一个常态。


楼市调控,由来已久,但“调控”不等于“限制”,毋宁说与“约束”更为贴近。


舞台还是这个舞台,可能有的跳探戈、有的跳恰恰、有的跳拉丁、有的跳钢管…而有能者往往还是能突破那些楼市的“限制、约束”。





最近,体现楼市“调控、限制、约束”进一步加码的现象是:官方约谈房企频仍。


今年4月,住建部约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通等五城,要求坚决遏制投资炒房;今年7月29日,住建部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州五个城市,要求切实稳定房地产市场……


除了“约谈制”,“楼市调控问责制”也可能重出江湖。住建部曾表示,对调控不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责!一方面“约谈”频发,另一方面由“房票”引起了一场风暴。


近期,武汉发布征求意见稿,购房需先申请购房资格,符合条件才能领到购房的“房票”,有效期60天;房票一次只能登记一个楼盘,登记一次后即时锁定,不可以再去另外的楼盘登记。


凭房票进行登记买房,在房票有效期内,一次只能登记一个楼盘,不能同时锁定多个楼盘。


“房票”是购房资格认证,通过预审购房资格,将一些不具备购房资格的群体提前排除在市场之外。


凭房票购房,使网红大盘失去进一步炒作的可能,并挤出虚假的需求。“数千上万人挤爆售楼现场,秒抢光所有房源”这类现象很可能被杜绝。


是否会传导到其他城市?其他城市是否也效仿实行“凭房票购房”这个作法?仍需观察。


除了武汉出台“凭房票购房”之外,深圳有楼盘推出了“递补选房”规则,一旦摇中新房的购房者放弃签约,房源将被退回开发商。



销售方案显示,项目开盘当日房源售罄且剩余未参加选房的意向登记购房者,如果购房者在签约过程中因个人原因无法继续履行签约手续,房源被开发企业收回,被收回的房源须在宝安公证处的监督下由剩下未参加选房的意向登记购房者按照公证摇号顺序依次逐个递补参与选房。


这个规定说明,如果新盘开盘出现挞定房源,开发商收回后,由其他认筹购房者按顺序递补选房,未来其他新盘采用同样方案处理退还房源是大概率事件,也在一定程度上封堵“喝茶费”。


法拍房总能给人一种错觉

似乎游离在楼市调控之外

上一小节,谈到近期一些“楼市调控加码的现象”,总之“楼市被限制”的现象只会进一步升级。


然而,法拍房总能给人一种错觉:游离在楼市调控之外。


在阿里拍卖平台上的全国法拍房数量逐年激增,近5年间从10万套增长至30万套(出价轮次在500以上的拍卖变得越来越常见),到2021年底这一数字很可能突破150万套,直逼200万套。


2020年全国法拍房市场挂牌量达669000多套,环比增长近10%。挂牌金额超过28700亿,环比增长近25%;成交总数149000多套,环比增长超过25%。


法拍房与一般的商品房相比,有自身的优势,拥具多种特性——特殊的二手房、不良资产处置的重要形式、法院网络司法拍卖、被执行财产的处置等。


今年,深圳法拍房成交价有的超过了二手房市场价,仍有相当一部分房源以折扣价成交,许多以市场价成交的也是二手房难得的房源。总体来看,深圳的法拍房仍有“捡漏”的空间。


“捡漏”其实是个结构性的、整体性的事情,法拍房这个行业里永远都会有价值洼地。虽是突飞猛进的行业,但却是能真实感受到捡漏的现象。




法拍房,何德何能游离

在“楼市调控”之外?

法拍房之所以给人感觉游离在“楼市调控”之外,是由其“来源、起源”决定的。


一旦竞买出价结束,买受人过户、入住,“法拍房”作为房产本身就“重新进入”楼市,受楼市“调控、限制”了。


法拍房游离在“楼市调控”之外的体现之一:法院的处置。


有的法院在提升执行率方面,有自己的特色操作。比如:法院与税务、国土、物价等部门签订合作协议,分门别类进行房产评估、询价,区属法院与市税务部门建立询价工作机制,通过评估模型制定覆盖当地范围的房地产基准价格体系,大数据智能计算相关房产的价值,杜绝主观因素干扰,算出契合标的物实际的市场价格。


若干年前,法拍房的过户难题一直困扰着众多有意参拍者,不仅买家头疼,法院、银行也伤脑筋。


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欲想法拍房?

必先找辅拍!

关于法拍房的其他涉案情况,常被称为“法拍风险”。


原房主的身份风险,导致无法入住。法拍房多数情形是由于债务人无法偿债而被拍卖房产,如果原房主人是普通生意人,只是生意亏损造成无法偿还,这是最省心的——有法院出具确认的拍卖裁定书和协助执行通知书,并送达给相关主管部门,办理解封和产权过户手续就水到渠成了。


如果碰上有黑社会背景的的房子,那一般的普罗大众真惹不起,有时甚至会导致难以入住,花钱受罪了。


现场查看竞购的房子确实重要,如到了现场很可能找不到通往楼上的楼梯(毕竟具体方位是东西南北,在现场也会迷路)。


有的时候,不看现场不知道,一看吓一跳!比如:拍卖网站图片上的公共通道,可能没及时更新,被改装成了某房产公司的地盘。只有到现场仔细查看,才会发现房产公司把一楼改造成了两层,要进入竞买人所拍下的房子,必须要从公司内部的楼梯才能上去,而楼梯口被小混混所把持。


如此这般的奇特现象着实层出不穷…所以,委托辅拍机构来做前期尽调,是至为关键的。


“尽调”都是查些什么?

大部分与融易拍合作的买家,其实都是为了交易安全、过户顺利,买到心仪、无瑕疵的房子。


对于房产实际占有人和业主的法律关系,以及业主有没有为其他人设定占有权,竞买人确实很难查明,多数竞买人都会愿意找专业的辅拍机构协助。


其中,尽调房产是必不可少的一环,尽调报告的内容,除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问,还会实地查看房屋质量。


查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况,如擅自占用屋顶露台、走廊,屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。


观察房屋的内部结构,如户型是否实用,管线走向是否安全、合理,天花板有无漏水的痕迹,墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等。检查水龙头出水的畅通情况,查看房屋的供电容量,以防冬夏空调开不了等细节。


观察屋内电线是否有老化的现象,对简单的新装修要多留意,有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷,如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。


查看法拍房的风险属性,还包括房子年限、土地出让性质、是否拿到房产证;如果土地是划拨的,二次交易时还要补交土地出让金;如果是预售房,由于不能立刻拿到房产证,可能还面临着二次纠纷、二次税费等。


此外,要注意拍卖房产的产权共有情况,比如夫妻双方共有产权;是否有债权人之外的上位债权人;是否存在代持约定或夫妻双方在法院的离婚调解书中约定,房产归没有在房产证登记的一方单独所有的情况。


市场上的法拍房的数量毕竟有限、选择面窄,竞买人因价格诱惑而急于购房的,可能会遇到房屋地理位置、户型、朝向、周围环境、配套设施差强人意的问题,影响居住品质,甚至影响房产再次上市交易。(感谢阅读)


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