深杭楼市来比拼,半缘房价半缘金

2021-09-10 10:53:04 admin 2

【题记】

铁钢筋(金)质感,高楼丛(耸)立坚;

山外青山楼外楼,西湖歌舞几时休?

它既不归结于过去,也不归结于未来;它只是走过,一切都存于现在…… 


杭州,新近一个月的话题热议聚焦在了“政坛里的变故”(不是本文的关注)。对杭州楼市与深圳楼市(或者其他城市的楼市)作“联系、对比”,这方面的工作还较少,这才是房地产市场比较关心的。


我们先来看两组“骇人听闻”的数据…由杭州中级人民法院处置的一套房产(这套中式别墅名叫“杭松居”,占地约5.5亩,砖青瓦黛、楼阁水榭,经典苏州园林风格,院子内分南园、水景园、西园、北园等),将于9月6日上午开拍,市场价1.65亿,起拍价1.155亿,被称为杭州“史上最贵法拍房”!


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于2021年9月6日至7日,上海一套起拍价2.6441亿的豪宅将开始竞拍,建筑面积1401平,折合为18.87万/平,堪称阿里拍卖平台迄今为止单价最高的住宅!


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当我们关注某地“楼市、房价”的时候,总会与自己“居住地”的楼市来作对比(没有对比就没有伤害,“见贤思齐”或者“就有道而正焉”都需要摈弃“羡慕嫉妒恨”等情绪的干扰…)


近期杭州楼市“素描”


杭州这些年来经历了“疯狂抢人、天量卖地、调整区划”等一系列动作,杭州曾维持了超长的“楼市慢牛周期”。在2015年触底后,从2016年至今杭州楼市已经度过5年“慢牛期”,杭州牛市周期之长,已经远超北上广深了。


叠加“大规模卖地,杭州调整区划,扩大城区面积”,钱江新城、钱江世纪城、未来科技城、钱塘新区、奥体、城西科创大走廊、杭州云城等各种板块崛起,基建水平大幅提高,城市布局趋向更合理,许多热点板块的房价也被炒至虚高。


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“房子”是近几年来杭城最热话题,从过去的经验来看,很多城市在办完大型运动会以后,房价就会下跌,大多数杭州人认为房价不会一直涨。很多杭州人都认为“亚运会”是楼市“逃顶”最后的机会,而这个时刻似乎提前来到了。


杭州二手楼市进入了量价齐跌的下行通道,预计8月成交量相比4个月前腰斩,不少大户型业主开始降价百万出货,有热门小区房价跌了三成。在“8·5楼市新政”出台后,杭州大约30%的房票被废,随即2万多套新房集中入市,让虚高的二手房市场雪上加霜,终于有业主开始降价。


“8·5楼市新政”颁布首日,杭州就有多达711套二手房降价,是涨价房源的4倍多。“降价也卖不动”成了杭州二手楼市的常态。今年5月份,杭州二手房成交量跌破一万套,为9013套;6月份成交量为8000多套;7月实现四连降,有6314套;8月前三周颓势加剧,全月预计大概率跌到6000套以下。


杭州可参考的一个城市是深圳。一年多前,深圳也有严重的一二手倒挂和“万人摇”现象,在经历严厉调控后,深圳二手楼市速冷。今年3月,杭州就已经开始管控二手房房价,要求中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息,所有二手房挂牌之前,都必须通过官方二手房备案系统审核。被称为二手房价管控的“杭州模式”,对比深圳模式更温柔一些。


那么,杭州更严厉的调控是否在路上了?最近一直有消息在传,杭州可能学习深圳,出台二手房指导价,这是针对房价虚高的大杀器。


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深杭“双城记”——蚂蚁与腾讯


去年10月,蚂蚁集团以27亿竞得杭州之江新城一块近21万平米的地块,引得新盘缺乏的之江板块二手房“涨声”高涨,位于之江的新盘“珊×世纪”刚一结束登记时,购房者们就蜂拥而至。杭州之江板块的“珊×世纪”曾一度很热,一再加推房源(热的原因是蚂蚁集团在之江拿地,二手房价格持续飙涨促使购房者瞄向新盘)。


曾一次加推85套房源(其中30套面向人才及无房家庭);又一次加推117套房源(其中47套面向人才及无房家庭),房源增加了38%,摇号者增加了102%,有房家庭的中签率从4.56%跌到了2.86%。


互联网巨头拿地进驻带来的楼市高预期,深圳也有。如深圳“宝×雅苑”小区的房源,旁边也有一个特殊的地块。2019年11月,腾讯以85.2亿拿下宝安区大铲湾岛的一块宗地,面积80.9万平米。按照规划,此处将打造成深圳“互联网+”未来科技城,该项目将在取得土地使用权起7年内(2027年前)建成投产,将分两期建设,其中一期取得土地使用权起5年内(2025年前)建成投产。该地块将建腾讯科技岛,总价、土地面积都差不多是蚂蚁之江地块的4倍。


深杭双城“梦幻联动”


去年深圳出台“7.15购房新政”,规定在深圳落户满3年且3年社保或个税才有购房资格。一些深圳购房者将目光转向杭州,对于他们来说,杭州同样意味着巨大的机会。


去年9月至国庆期间,一些来自深圳的购房者现身杭州楼市,让市场侧目,一期刚交付的杭州城西“华×四季”小区,深圳购房者5天开了5单!据数据显示,2018年至2020年期间,拥有阿里、网易以及一批互联网上市公司、独角兽的杭州,已经成为互联网中高端人才净流入率最高的城市。


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有人认为,余杭区的仓前街道甚至有机会成为深圳的粤海街道,前者聚集着阿里、中电海康、梦想小镇、海创园等企业、知名园区,后者则走出了腾讯、华为、中兴等名企,被称为“深圳最牛街道”。有深圳这样的标杆城市在前头,杭州也给了人们遐想的空间。


科创产业、年轻人涌入、亚运会带来的大基建配套建设…时下,杭州距离深圳还有不小的差距,无论是城市体量、经济总量,还是产业完整性、城市影响力,杭州还难与深圳相提并论。杭州已在某些方面“神似”深圳,相信杭州也正在突破“千城一面”的发展窠臼。



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