如何规避“法拍小产权(私宅)”的执行瑕疵?

2021-08-18 09:50:22 admin 4

“城中村小产权”印象:日光楼隙照,绿植不曾留。高楼空地处,迷茫闹市城。尘粉弥巷漫,烟火绕村搂。私宅翻新样,更著风和雨。




“小产权(私宅)本身的合法性”

尚未经过行政处理,能不能被执行?


涉案房屋系村民自建住宅,合法性尚未经过行政处理。至于具体的案情是什么?不是焦点。总之是买卖双方之间的纠纷(买卖双方因签订“房屋转让协议书”而建立起了某种关系,买方付清了购房款,卖家已将房屋交付给买方,买方对房屋已经占有、使用、获取收益等等,正常的买卖关系)。


然而房屋被卷入某宗案件了,案件的焦点是——涉案房子的合法性有待政府部门的行政处理!因涉案“房屋的合法性”有待政府部门的行政处理,虽然买方尚未取得涉案房屋的“所有权”,但买方系涉案房屋的“占有人”,对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益,法院不得在该案对应的执行案件中执行涉案房屋(这只是一审,很可能会有二审)。


这个“排除强制执行的民事权益”基于如下理据:买方通过合同,公开、和平地占有涉案房屋,是涉案房屋的占有人,受物权法占有制度保护;在卖家未提出返还原物的请求并得到支持的情况下,买方对涉案房屋享有占有、使用和收益的民事权益。


买方为受让涉案房屋支付了对价,即使卖家能够主张返还房屋,卖家也应当先将购房款退还给买方。与申请执行人的债权相比,买方对涉案房屋所享有的上述民事权益应当优先保护。卖家已经收取全部购房款,作为被执行人,其财产并未因涉案房屋转让而减少,涉案房屋转让并未损害申请执行人的债权。




如此看来,执行涉案房屋,似乎不符合公平原则。以下,则是上文例子的一个“反例”。


然而,同类型的案件也可以对“买受人(买方)的房产”强制执行。违法建筑的买受人可能会成为行政处罚的相对人,因此房屋的买受人应在买房时仔细查验相关房屋的合法性,在房屋买卖合同中也应当对此作出具体约定以避免相关法律风险。


按大多数人的经验,直到行政机关处罚自己时才发现,自己买到的房子居然是违建房!此时,很多购房人就会想:又不是他建的房子,而且他从头到尾都不知道这是个违建,怎么处罚他?当出现“违建者与占有人一致”的情形,这个比较好认定违建行为的处罚相对人。


争议较多的情形是,当“违建者与违建所有人不一致”的情形,行政机关应当处罚谁,是否可将房屋所有人作为处罚相对人?当然需具体案情具体判断,在某些情形里,行政机关确实可以将实际买受人作为处罚对象。


买受人需要承担相应责任的合理性在于:买受人在买受房屋时,应当对房屋是否合法承担相应的注意义务;其未尽相关义务的,应当承担行政法上的责任;至于卖方未尽瑕疵担保义务,则由买受方另行向卖方主张。


小产权(私宅)即使能被查封执行

能不能被拍卖?


除了是否能排除查封执行的问题外,还有另外一个问题——即便不能排除执行,历史违建不能上市流通是否具备强制执行的处分条件,即法院判决确认卖家债权人有权查封执行,实际能不能拍卖执行?如果不能,买家还是可以正常居住使用,并在城市更新时可能获取拆补,对于申请执行人(卖家债权人)或是买家,都极具现实意义。


按常识讲,“执行”只能针对被执行人所有的财产,“历史违建”没有报建手续,没有产权证明,对于合作建房或已转让的“历史违建”,法院在审查确认买家不享有合法权利时,又如何认定卖家的权利人身份?如果同样无法认定,又如何作为其财产予以执行?


即使能被拍卖,如何分配拍卖价款?买家有买家的理,他支付了购房款,实际占有、使用涉案房产,似乎要求卖家返还购房款、赔偿损失,也是天经地义。买家的债权,似乎也优先于卖家与涉案房产无关的债权人债权,因为买家债权是直接指向涉案房产的并已占有使用。


而卖家债权人债权并不指向涉案房产,同时买家常年居住对涉案房屋进行修缮加固,部分投入已经物化到涉案房产中(如某些涉案物业危楼,被政府责令投资数百万加固)可能成为拍卖价款的一部分…




今年“行政处罚法”的全新修订

其中关于“查违”的一些规定


2021年行政法领域的一个重大事件——“行政处罚法”的全新修订。在违建的查处过程中,行政机关会以书面形式告知当事人经其调查取证认定的房屋建造年代、用地规划许可状况、涉嫌违法的面积、认定所适用的法律法规依据等(如深圳小产权房纠纷,有其特殊性,涉及行民交叉、民事纠纷等)。


当事人有权陈述、申辩和要求听证,以及行使这些权利的期限,一般在“责令限期改正通知书”等“限拆通知”的前置文书中会涉及上述内容。关于“查处违建”,这类对行政相对人权利影响较大的行政处罚,听证程序是必不可少的,当事人要在规定期限内申请(见于“行政处罚法”第64条的相关规定里)。


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此处仅列出值得留意的地方(其他条款按常识理解就能作出反应):当事人申请听证的期限为行政机关告知后5日内;通知当事人及有关人员听证的时间、地点应当在举行听证的7日前进行;涉违建查处的听证一般会公开举行;听证由行政机关指定的非本案调查人员主持;举行听证时,调查人员提出当事人涉嫌违建的事实、证据和处置建议,当事人进行申辩和质证……


在以往的一般认知中,关于“价格听证会”后“逢听必涨”的现象,已经被打破了。实践中,听证程序的价值巨大。有的时候,通过“雄辩术”,确实也可能获取某些东西…


在听证结束后,行政机关才可能作出行政处罚的决定,责令限期拆除违法建筑的决定才可能落地。想保住房子?或者,想得到拆违的补偿利益?关键是:获取强有力的证据证明房屋存在的合法性,或者证明历史遗留原因的客观存在。




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