系统认识法拍房十大风险 - 十大风险梳理+如何安全购买法拍房大盘点

2021-08-13 14:20:39 admin 25

题记:我们讲故事给自己、给他者,是为了要活下去。


下面来系统认识法拍房十大风险——


从法拍房的“产生来源”所带来的风险


法拍房主要由商业贷款、民间借贷、司法没收、无主财产(实践中甚少出现)等原因产生。


如法拍房的权属,总是会出现不明朗的情形。


原因很多,或者由于法拍房所涉及的案件详情并没有完全公布,拍卖公告一般只披露相关判决、裁定,案情细节没有公开,这也是基于公民隐私权的考量;或者房子未交齐土地出让金;或者房产证暂未办理;或者土地性质为划拨土地时,有些银行会不予办理按揭贷款(具体看不同银行的政策);

或者是宅基地房屋,其是否可以拍卖存在争议;或者房子存有继承、赠予的情况,继承有继承的一个比例、赠予有赠予的一个比例,等等...


微信图片_20210813142456.jpg


原房主身份不明的风险

买法拍房,首先要确认是否有第一债权人之外的其他债权人。


其次,如果原房主因债务问题跑路,后期竞买人入住后可能遭到其他债权人的追讨(法院通常不会很明确告诉原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因)。


国内曾有这样的案例,在上一手交易时出现“直系亲属过户”,那么,直系亲属过户房产不必按照税务系统的报价交税,可以自行报价,5年之内再交易则需缴纳房屋总价差额的20%税费。


房屋瑕疵的风险

房产是否有多次抵押,是否存有位置、户型、周围环境、配套设施等不尽人意的问题,是否发生刑事案件问题。


房产属性包括年限、地籍、土地出让性质,是否能拿到房产证等。


租赁带来无法入住的风险

如果原房主把租赁合同签个10年、20年,或者一开始没有租赁的法拍房,到过户时突然冒出租赁合同或者有人居住不肯腾房,刚需买家都无法搬进去。一般情况下,执行法院不会强制腾空(除非有的地方法院有绩效考核),购房者还需另立民事案件进行处理。如找到辅拍机构融易拍,能保证正常过户。


06.jpg


法拍房价格浮动的风险

由于网上竞价、出价,法拍房的成交价常常会比评估价多出几十万至几百万不等。


此外,房产估价报告的有效期为一年。那么,买受人就需留意套房产的评估价值时点。


买受人后续要作另外投资,还需作新的估价,要是买受人办理了拍卖贷,银行当然也会作自己的一套估价。


户口问题引起的风险

户口对儿女学籍的影响较为复杂,取决于各学校招生政策,

包括户口、产权、年限、房子本身是否划入学区等,也是个大问题。


贷款、税费的风险

拍卖成交时,成交价不包含转让时双方的一切税、费、应补地价、土地使用费;过户时所产生的“转让双方”的一切税、费(包括但不限于所得税、土地增值税、营业税及其附加、印花税、契税等)、应补地价、土地使用费,一般均由买受人承担。因为原房主多半是负债累累,最好的情况就是“各付各税”了。


对于买法拍房的贷款话题:找到辅拍机构融易拍,保证顺利、正常贷款。


执行瑕疵的风险

一个纠纷案的卷宗,往往有几十、几百页,而能够公开批露给大众的,可能也就一、两页纸,这里头就潜藏了大概率的风险!(尤其是涉及刑事的案件,可能“案里有案”,如为骗保险而隐瞒相关事实等)


实际案例中,法院也是会有执行瑕疵的出现,如查封的问题、执行回转的问题、拍卖标的与实际房产信息不符、拍卖公告发布的拍卖财产的视频或者照片展示严重失实等(在拍卖前一定要现场看样,甚至多次去看样,不同的时段去看样,这是辅拍机构的强项)。


有的时候,买受人即使得标了,法院也会撤回拍卖。或是由于债权、债务人达成协商,拍卖也就被撤回了。


如有的竞买公告,特别附有几点说明:本次拍卖本院不负责清场交付,无房屋钥匙;拍卖成交后,该房屋仍由被执行人父母生活居住,“直至两人百年后”方可交付;拍卖成交后,七年内不计算收取被执行人父母生活居住的房屋租金,自第八年起计算房屋租金,租金届时另行计算。


以上那几点特别说明,就含藏了巨大的争议以及风险。


关于执行瑕疵的风险,“一案一个样”,还有海量那么多...


07.png

(涉及“违建”的执行瑕疵)


“高概念”带来的风险

与房地产相关的概念数不胜数,但绝大多数对“判断房价”几乎没什么用。


比如租金回报率、租售比、房价收入比、新建商品房价指数、杠杆率、M2、库存数、去化周期、定向降准降息等,这些只在西方市场经济中或者在教科书上才有参考价值。


因为,没有“实践、调查”就没有发言权(当然,如今“话语”实践也很劲爆,“段子”“图说”“视频”等,多如海,甚至有个说法是“讲话才是第一生产力”)。


“用一大堆数据,一大堆表格”来判断房价,很可能只是个“整齐好玩”的游戏。


在实践里,能在楼市里做得“风生水起”的人,属实是由“特殊材料”构成的。


国内楼市,只需把二手房数据(比如深圳的二手房指导价)、限购限贷(深圳715政策)、官媒宣导(比如“深圳市国土空间总体规划2020-2035年”)这几点结合起来,基本就可以自己判断房价走势了。


值得注意的是,房价只能根据现有政策判断,而不能预测,所有企图作精准预测房价涨跌的尝试,都是徒劳的。


楼市研究最足称道的地方,似乎仅仅就是比别人提早一步发觉涨跌的前兆而已。


(视角的关键性)


“投资”行为的“钟摆”特性所有带来的风险

“投资”行为拥具硬币的两面,这两面不可分离,正面是追逐利润,反面是承担风险。


在“追逐利润”的过程中,投资人的心理和情绪就像钟摆,在恐惧和贪婪两个极端之间来回大幅摆动。


如在证券市场、房地产市场中的情绪波动,就像一个钟摆的运动一样。这个钟摆来回摆动,形成一道弧线,弧线的中心点完美地描述了这个钟摆的“平均”位置,钟摆待在这个弧线的中心点位置的时间极短,一晃而过。


投资市场也形成了类似钟摆一样的摆动:

从兴奋到沮丧;

从为利好事件欢呼庆祝到为利空事件忧虑不安;

从价格过高到价格过低;

从贪婪到恐惧;

从乐观到悲观;

从风险容忍到风险规避;

从信任到怀疑;

从相信未来的价值,到坚持现在要有实实在在的价值;

从急于购买到恐慌卖出。


这种从一个极端到另一个极端的摆动现象,是投资世界最确定的特征。投资人心理像钟摆一样,在许多时间里都在走极端,要么走向一个极端,要么走向另一个极端,投资人很少停留在中心点上,很少走在中庸之道上。


在证券市场或者房地产市场待过一段时间的人,都会有这种错愕:同样的证券、同样的楼盘,同样的市场,同样的企业,同样的投资人,却会有完全相反的心理和情绪,而且自己的每次反转都被自己认为是对的,反转之后又会再反转。


这种反复无常,用“钟摆”来摹状,极为神似。


下面来看看“如何安全购买法拍房大盘点”——


09.jpg


选择法拍房的小窍门

“捡漏”实际上也是有小窍门的,每个星期各大网上司法竞价平台有很多法拍房子放出来,若是购买人“逐一各个”去比对、搜索,那么工作时间太大了。


购买人可通过提前筛选好要竞价的区域、价格等等,降低工作时间,随后把这类过滤过的、放出来的房源再进行比对,进而查询最适合的房子讯息。

市场价越高的法拍房,购买人群少,竞争就越少,遇到6折或者7折起拍,捡漏的可能性就大得多。


外地的法拍房,由于可能需要到较远的地方去办理法院文书等手续,很多人觉得太麻烦了,因此竞拍人数少,很大可能低价成交。


如今有许多冷门的法拍房无人问津,比如变卖、多套同时在拍卖的房子,这种适合作投资,不妨可试拍一下。


竞拍出价小窍门

当报名参与竞价后,最后1分钟也不是随便出价的。虽说竞价是价高者得,但能省则省,竞买人总是想以更少的价格购买到最中意的法拍房。


很多人可能觉得拍卖出价是心理战,其实那都是传说。不像艺术品或者土地等拍卖,没有明确的市场价作为参考,房子、尤其是成交活跃的房子,有相对固定、公道的市场价,出价心理因素的影响实际比较小。


在实践中,可能还有点用的就是在延迟阶段使用加大报价幅度。当延迟竞价时间出现后,竞买人最后1分钟就需要快,给人感觉是誓在必得的气势,最后阶段突然加大报价幅度会让潜在对手强烈的感觉到竞买人必胜的信念;而且系统一般默认按照最小幅度加价,竞买人的大幅度加价会导致对手出价不成功,等对方反应过来可能已经错过倒计时了。


清场腾退小窍门

法拍房腾退流程里,也许会遇到许多疑问,最安全的买法拍房方式其实是找到辅拍机构合作,省时省力。


如何与“老赖”打交道,也是一个大学问...


其实,不管是哪类“系统”梳理、哪些大“盘点”,总是“有漏”的,关键是如何“转有漏的识见成无漏的智慧”...




电话咨询