法拍烂尾楼!也能够捡漏?

2021-08-11 18:06:14 admin 25

烂尾楼影像:残墙颓壁历沧桑,梁间窃语鸦声寒,楼顶盘旋野草伤,苇丛立,闲鸟院墙排。



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为什么会出现“烂尾楼”?

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“烂尾楼”虽已办理用地、规划手续,因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷,停工一年以上。


“烂尾楼”的常见成因:在建楼盘的开发商破产,缺乏建设资金,开发项目涉及经济纠纷,开发商违法、违规导致工程停工…


可见大多数烂尾的情形,还是因为资金链条断裂,工程未完,地产开发商再也拿不出钱来,银行也不愿续贷,而项目又无法转让给其他投资者。然后被银行起诉,由法院接管了开发项目…


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法拍房源里也是有“烂尾楼”上架的,烂尾楼占据了一定的房源存量。


其综合优势在于“购入后房子的商业价值”,与房子周遭的商业环境、交通、配套等因素关系甚大。

即使是政府主导建设的重点保障房工程,也有可能烂尾,国内也曾出现网拍烂尾保障房的情形(保障房一般包括若干套商品房以及若干套限价房,也总是处于“赶工期”的状态)…


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“烂尾楼的翻身”可遇不可求

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烂尾楼往往是期望拍卖过后,进行新的改造,焕发新的价值。但拍卖过程并不总是一帆风顺,常常耗费数年而无果。


当经过数年后,房产周遭的环境可能发生翻天覆地的变化,吸引新的投资者…


假如某个烂尾楼项目持续了8年、10年而没有结果,但在烂尾的这几年里,这个项目周围的环境也在不断发展,入驻了新地产商,某地铁公司在该区域开工,甚至多个百亿级大项目在附近落地。烂尾楼所在的区域被盘活了!


于是,新接手的地产公司很可能就是看重由环境变迁而起的热度,将烂尾楼转型为商业建筑,实现新的价值。


这,是烂尾楼最好的结局之一。


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如买到烂尾楼法拍房,如何是好?

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买到烂尾楼法拍房的竞买人拿着“不动产权证”,物业有可能不承认他的业主身份、不予办理相关入住手续,想入住还需向开发商补!


物业称这栋楼是“烂尾楼”,却有别的业主已经入住了…


买到烂尾楼法拍房,首先不要轻易根据合同将房子退给开发商,开发商既然没钱完成工程,很可能也没钱退给买家。轻易退了房之后,购房者只能拿到收据或欠条,和开发商之间的关系由买卖关系变为债权债务关系。


一般的,这个商品房经过法院处置之后,开发商无权要求业主缴纳任何费用了,竞买人是通过司法处置的方式获得的房屋的权利,业主持有产权登记证书,又有法院裁定书,小区物业应该要为业主提供物业服务。


然而,一切都停留在“应该”。




烂尾楼房肯定是不能办证的,哪怕是楼下没有超规划的都办不了。根据“物权法”和不动产登记的规定,因为开发商没有钱办理初登手续,没做综合验收,即没有办理大产权证,办证要办到开发商名下,再办到私人业主名下,正是没有通过综合验收,所以就办不了。


但是通过最高人民法院的司法解释,也即“打擦边球”,比如20楼以下的可办理产权登记,“20楼以上的”在公共部门的电脑里任何数据都没有,是超规划的(报建32层,建到31层,结果只批了20层)。更有甚者,开发商的违建处罚没到位,没人敢动,20楼就成了红线。


总之,“烂尾楼法拍房”相当混乱。想要竞拍,一定要找辅拍机构。


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法拍房里的一种巨坑:烂尾的期房

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如烂尾楼已被法院接管,说明肯定会有新的开发商管理这个房子,到时候拿证应该不成问题。


既是烂尾楼又是法拍房,在价格上肯定会比较低,相对适合预算较少的人群。


有一种极为罕见的情形:购房者买到的法拍房是期房,并且遇到未完工的建筑!这…如似中了乐透、得了大奖。


如果开发商宣布破产时房屋尚未完工,将导致开发商无法履行对买方的责任。


根据购买房屋的不同方式,可分为两种特定情况:用抵押贷款购买房屋和向卖方分期付款购买房屋。这两种购买房屋的方式将对房屋所有权产生不同的影响,澄清产权是关键!


首先要确定房屋的销售程序和产权是否明确,以及是否已由银行抵押。其次,要与卖方确认房屋是否具有产权证书和销售许可证;然后弄清房屋是否抵押,如果有抵押,要弄清抵押的期限以及如何取消抵押;最后,如果是拍卖行,要找出产权转让程序是否已经完成。


如果开发商破产后房屋已完工,得标人可按一定的程序向房屋管理部门申请房地产证:首先到工商行政管理部门检查是否已经按照法律程序取消了商品房开发企业;如已被合法取消,则可出示由工商部门签发的开发商的合法取消证书,以及原商业房屋销售合同和其他一些个人证件、材料,向房屋管理部门申请房地产许可证。


如果开发商最终因破产而宣布破产,其资产将被法院拍卖。


根据破产法,消费者比普通债权人(尤其是已经通过预购获得房屋产权的消费者)更容易从开发商那里获得赔偿。


值得留意的是,在决定起诉开发商时,必须抓紧时效,如其他所有者提起诉讼并赢得诉讼并获得赔偿,而某些所有者未能及时提起诉讼,则最终他们可能不会获得赔偿。


总之,与未完工烂尾楼的相关事宜,是一场旷日持久之战…


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如何避免买到烂尾楼?

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想避免买到烂尾楼,主要看哪些因素?


主要看:开发商综合实力,开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合要素。

据统计,现房或准现房,房屋主体工程已经完成三分之二的时候,出现烂尾的几率可降低60%。


有些买房人受到内部认购、单位团购的低价诱惑,在项目工程还没有打地基就仓促交钱,然而,没有动工意味着手续没到位,规划能否通过还是个未知数。尤其是城中村改造项目,无法预料的风险更多。



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