房企的“难”是什么“难”?是“高处不胜寒”的难!

2021-06-30 15:33:34 admin 42

先讲个关于“零和博弈”的小故事:

有两个经济学家,在马路上边散步边讨论经济问题。甲经济学家突然看见了一堆狗屎,思索着对乙经济学家说:“你如果吃了这堆狗屎,我给你100万”。乙经济学家犹豫了一会儿,还是经受不住诱惑,遂吃了那堆狗屎。当然,作为条件,甲经济学家给了他100万块钱。


过了一会儿,乙经济学家也看见了一堆狗屎,就对甲经济学家说:“你若是吃了这堆狗屎,我也给你100万”。甲经济学家犹豫了一会儿,也经受不住诱惑,吃了那堆狗屎。当然,作为条件,乙经济学家把甲给他的 100万还了回去。


走着走着,乙经济学家忽然缓过神来了,对甲说:“不对啊,我们谁也没有挣到钱,却吃了两对狗屎!”甲也缓过神来,思考了一会儿说:“可是,我们创造了200万的GNP啊!”


当然,“屎”只是个隐喻,可替换为任何东西。零和游戏原理揭示的实质是这种游戏的输赢双方的游戏总成绩永远是零。社会生活中有太多的情况与零和游戏有类似的局面,胜利者的喜悦建立在失败者的痛苦之上,胜利者的光荣背后隐藏着是失败者的辛酸与苦涩。


“华夏幸福”的债务危机,会不会是“多米诺效应”倒下的第一张骨牌?


据最新报道,华夏幸福遭遇负债危机,华夏幸福总负债高达2100亿,账面可以使用的资金只有8亿,由于无法按时偿还债务,每隔一段时间,债务就会增加(每天都在刀口子上生存,面临着破产的风险)。华夏幸福正向河北省求助(近一年已经无法偿还债务了),希望能够拿到援助资金。


华夏幸福的状况,其实是楼市的缩影。政府去年颁布了“三道红线”新规,80%的房企不在达标的范围,甚至是恒大、碧桂园、万科等一线房企也不达标。“三道红线”的硬性标准,使得房企很难再从银行拿到资金,倒逼房企另找融资渠道(房企的商票一时成了香饽饽)。


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为何房企的负债会如此吓人?这是由房企的“高周转、高负债”属性决定的(在房价上涨期,通过高举债和高周转来实现大规模扩张,销售收入能达到几十亿,甚至到百亿、千亿不等,日子确实滋润)。然而,房价高企,一般的家庭买不起,加上疫情影响,经济形势不好,居民购买力下降。


如房产成交继续持续低迷的话,会有越来越多的房企陷入困境(当然,对于房价涨跌与否,房企、买了房的、没买房的以及政府等各方的感受与反应,都是不同的)。去年疫情期间,不少房企就因资金链断裂而倒闭,亏损的房企有上百家,不少抗风险能力差的房企都倒下了。


即使是一些千亿巨头也未能幸免,如去年爆炸的泰禾集团债务危机,至今仍然没有解除风险。据泰禾集团2021年一季度报告,公司一季度净利润为-3.55亿,营业收入为3.97亿,公司总资产为2194.2亿,但总负债达到1997.58亿,资产负债率为91.04%,除了业绩大幅损失外,泰禾项目还多次涉及违约。


此外,贝壳也是缓慢地在扭亏为盈。据贝壳招股书显示,2020年一季度,贝壳在营收约71.2亿情况下,净亏损达到12.31亿左右。自2020年8月贝壳赴美IPO之后,实现连续两个季度业绩增长。贝壳在上市后,才实现了扭亏为盈。


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所以,拍卖房源“看涨的预期”一直都在,不管是房企或者业主的资金链,一旦断裂,都可能出现拍卖房源(2020年法拍房数量比2016年增加了140多倍,由于房价下跌,很多人都不愿意继续付房贷,甚至选择弃房断供了)。


房企用商票融资,如同饮鸩止渴


自去年下半年监管层进一步收紧涉房融资后,商票成为了房企融资的重要依托。数据显示,2020年房企商票承兑规模总体上呈井喷式增长。2020年TOP19房企总体商票承兑余额达到3355.74亿,较2019年增长36.59%,占全国商票承兑总量的9.27%。


其中,恒大地产商票余额最高,达2052.67亿,较2019年增长25.69%;华润、绿地、融创承兑余额超200亿;碧桂园、保利承兑余额超100亿。中海、龙湖、金地商票余额为0。“商票”确实好用。然而,在房企资金面没有根本性改善而又过度依赖商票延期支付与变相融资的情况下,出现商票逾期就成了大概率事件。


今年以来,多家房企出现资金周转问题,陷入商票到期未兑付风暴的房企有恒大、阳光城、实地地产、中梁控股等均出现过商票未能按期兑付的境地。


其中,恒大集团已经公开回应,针对个别项目公司存在极少量商票未及时兑付的状况,集团高度重视并安排兑付。出现商票兑付问题,说明房企经营压力大,导致资金面出现了风险。在“三道红线”监管新规与涉房贷款集中度管理之下,部分房企通过银行渠道融资受限,为维护资金链开始更多地依赖商票融资。


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“商票未兑”风暴是否会来临?


商票是利用企业自身信用,为上下游合作方开具延期支付的商业承兑汇票,这种票据经过背书可以在票据市场合法买卖与转让,最终再由出票人向持票人依据票面条件进行兑付,因此演变成了一种基于企业商业信用的融资工具。由于商票的对象大部分是供应商们,而不是银行、保险等金融机构,房企在与供应商的关系中,占据主导地位,可以协商延长还债期限,进行变相融资。


商票属于房企签发的一种付款工具,之所以受到各类供应商等青睐,是因为其认可此类房企的信用。


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在某种程度上,商票是房企凭借信用、暂缓支付费用的一种金融工具,有助于房企降低付款的压力和成本。房企之所以依赖商票,关键在于这是一种非常好的“赊账”方式,能够利用房企强势的地位去和供应商合作,进而形成一些便利的融资条件,能够降低房企付款的压力。


然而,商票逾期对企业市场信用的损害很大,如果出现逾期,后期商票贴现利率也会升高,对于资本市场信用度也会有一定的连带作用。所以,一旦兑付危机出现,往往会使得房企的后续更为被动。


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