楼市周期与人口周期如何相互影响?

2021-06-30 15:37:44 admin 88

时光穿越了周期,时光穿越了楼市。

先来看一个通常的认知逻辑:若A则P;现有A,那么有P。


简单讲,从A能推出P,想要得到P,就要做A;现在做了A,那么应该会得到P。


现实世界的“有趣性、能动性、多样性”就在于:即使做了A,也不一定会得到P。或者,做了A,得到的是B;或者,做了C,却得到了P;或者做了二分之一的A,得到四分之一的P(P可看作各种需求、述求等,或者更广泛的可看作“一切现象”)…这,有无穷多种可能性。


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楼市周期与人口周期如何相互影响?


楼市周期缓慢、持久且振幅很大,在上升时具有很强的带动力,在反转下降时势大力沉。


楼市长周期拐点和人口周期拐点的叠加,能成为某些区域经济体增速换挡的重要驱动力。  


楼市兼具消费品属性(居住需求,主要为首次置业的刚需和二次置业的改善性需求)和金融属性(投资或投机性需求,在价格的博弈中获得价差,并且可以加杠杆,有些投资客的名下甚至有N套房子)。


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影响房地产周期的因素有经济增长、收入水平、城市化进程、人口数量和结构等长期变量,也有利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等短期变量(乍看之下,这些仅仅是宏观的考量,甚至只是一些抽象的名相,观念的堆积,并没有产生新的分析、新的价值;不得不承认的是,如有十亿的家当,可以超越这些周期、这些繁芜的因素,使得一切规则都变得可笑,因为即使每年投资亏损一千万,都要亏一百年才亏得完)。


房地产周期似乎可分为长周期和短周期,但不管是长周期还是短周期,都要看人口、看金融、看政策,区别仅仅是时间的长短,以及“穿越周期后能留存下来的东西是什么”。  


衡量房地产周期的指标有很多,每一个指标都可以自成一个体系、自成一个系统,如销量、价格、开发商资金来源、土地购置、新开工项目、库存等;衡量楼市泡沫化程度的指标有房价收入比、租金回报率、空置率等。  


影响楼市周期的这些指标体系都很重要,如不作深入的探讨研究,确实仅仅是一些空洞的名相;而关于楼市周期的研究,主要还是见于各种组织、机构、团体里,残酷的讲,这与“引车卖浆者”是无关、无涉的。


“人口周期因素”是决定房地产走势的中长期因素。人们在房子里生息繁衍,“从婴孩到高考完上大学”这一段成长岁月里,如似锁定在了“时间胶囊”中,穿越了时光、穿越了周期,很容易会产生这种幻觉:“躲进小楼成一统,哪管春夏与秋冬”。


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我们能观察到的、感受到的“完整的一轮楼市短周期”是:政策下调利率和抵押贷首付比,居民支付能力提高,房地产销量回升,商品房去库存,供不应求,开发商资金回笼后购置土地,加快开工投资,房价上涨,商品房作为抵押物的价值上涨会释放居民、开发商和银行的贷款行为(2020的疫情已经开启了一轮楼市周期,在这轮周期里,城市更新是主旋律,如深圳从2020至今的旧改);当房价出现泡沫化,政策上调利率和抵押贷首付比,居民支付能力下降,房地产销量回落,商品房库存增加,供过于求,开发商放缓购置土地和开工投资进度,房价回落,商品房作为抵押物的价值缩水会抑制居民、开发商和银行的贷款行为(如1993年央行大幅加息是海南房地产泡沫破裂的重要因素,海南房地产泡沫破裂,烂尾楼、积压房地产大量增加;据统计,截至1998年底,海南房地产占压四大专业银行的金融资产超过406亿,且多数为不良资产)。


在这个过程中,“情绪轮动、抵押物信贷价值、房价预期”会使房地产短周期的波动更加显著(然而仔细看,这些“观念间的联系”其实并不是“不言自明”的,比如利率为何要下调?居民支付能力怎么提升了?哪个地方的房地产销量回升了?如何跟踪开工进度?此处,也有无穷多种可能性)。


以上这些“观念的流动”,或者说“观念间的推导”“观念间的联想”,只要具备一定的思维能力,并且多花一点时间,不难搞懂其中的关节,不难搞明白其中的逻辑联立。


问题是,楼市周期理论对房产投资有什么助益?实在的讲,即使是最顶尖的专家学者,都很难搞懂“如何能将思想理论变现”。不然,我国早就每人的年收入都过百万了(是实实在在的每个具体的人,不是“被平均”后的人均)。


人口在楼市中,楼市里住着人口


房地产周期在很大程度上也是人口周期的一部分,人口因素如何影响楼市?


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一般的,人口红利期,城乡人口转移频密,“人一旦流动起来”,会提升经济潜在增长率,居民收入快速增长,消费升级带动住房需求;20-50岁置业人群增加(通常在20-35岁首次置业,在35-50岁进行改善型置业),带来购房需求和投资高增长;高储蓄率和不断扩大的外汇占款,流动性过剩,推升房地产资产价格。


一些与“人口”相关的随附现象、随附效应:随着人口红利消失,拐点出现时,经济增速换挡,居民收入放缓;随着城镇住房饱和度上升,置业人群达到峰值,房地产长周期拐点到来;随着房地产黄金时代的结束,后房地产时代的特点是“总量放缓、结构分化”,人口将继续往大城市迁移聚集。 


真实的生育意愿,是否仅仅是个“问答游戏”?


没有生育意愿,就没有新增人口。


现今,关于人口增长的社会关注点可能聚焦在:符合“三孩”政策的人口有多少;这些人中究竟有多少会再生一个孩子。


对生育意愿的调查或者测量,一般有两种方式:一是“理想子女数”;二是“假设条件下的意愿生育子女数”。


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过去的调查,一般不直接询问人们“你想生几个孩子”?这是由于改革开放后的三十多年中,我国一直实行着计划生育政策,我们无法直接测量人们本源的(没有生育政策制约和影响的)生育意愿,在某些层面上,这类思维惯性仍延续至今(坊间所称的“旱的旱死”“涝的涝死”)。


现在的问题是:这些测量方式究竟在多大程度上反映了人们“真实”的生育意愿?因为被提问者很容易就敷衍作答了。


采用“理想子女数”这种测量方式的生育意愿调查,提出的具体问题一般有:

“你认为理想的家庭应该有几个孩子?”“你认为理想的家庭最好有几个孩子?”“你认为一个家庭中生几个孩子最理想?”“您认为一个家庭中最理想的孩子数是几个?”“你认为一个幸福的家庭最好有几个孩子?”“您认为一对夫妇生几个孩子最合适?”


从上述各种提问,尽管具体表述方式各不相同,但都有一个共同特征:都是以“你认为…”的方式提问的。


这种提问方式,实际上是在询问人们对某种现象或某件事情的“看法”“态度”或“认识”,而不是在询问人们对这一现象或事情的“愿望”“期望”“想法”或“需求”。


对“假设条件下的意愿生育子女数”的测量,在实际调查问卷中提出的具体问题一般有:

“如果国家政策允许,你打算要几个孩子?”“如果完全按个人意愿,您希望生几个孩子?”“如果允许随意生孩子,你想生几个孩子?”“现在三孩政策落地了,你想生几个孩子?”


上述各种提问,有共同的特征:都是以“假如”“如果”等条件句的方式来提问。


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这种“假设条件语句”的提问,将被调查者置身于一种非现实的情境中,产生一种“这是不可能的”“这是不现实的”自然反应,继而在其回答调查问题的潜意识中,形成一种“反正这也不是真的”的心理——无论怎么回答,都不会真的变成现实。


此外,现在更甚的问题是,科技进步了,曾经天方夜谭的事情成真了!如“试管婴儿”“代孕”“基因编辑”等社会伦理困境。


结语

天地之道,可一言而尽也:其为物不贰,则其生物不测。


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