楼市周期与人口周期如何相互影响？

时光穿越了周期，时光穿越了楼市。

先来看一个通常的认知逻辑：若A则P；现有A，那么有P。

简单讲，从A能推出P，想要得到P，就要做A；现在做了A，那么应该会得到P。

现实世界的“有趣性、能动性、多样性”就在于：即使做了A，也不一定会得到P。或者，做了A，得到的是B；或者，做了C，却得到了P；或者做了二分之一的A，得到四分之一的P(P可看作各种需求、述求等，或者更广泛的可看作“一切现象”)…这，有无穷多种可能性。

楼市周期缓慢、持久且振幅很大，在上升时具有很强的带动力，在反转下降时势大力沉。

楼市长周期拐点和人口周期拐点的叠加，能成为某些区域经济体增速换挡的重要驱动力。　　

楼市兼具消费品属性（居住需求，主要为首次置业的刚需和二次置业的改善性需求）和金融属性（投资或投机性需求，在价格的博弈中获得价差，并且可以加杠杆，有些投资客的名下甚至有N套房子）。

影响房地产周期的因素有经济增长、收入水平、城市化进程、人口数量和结构等长期变量，也有利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等短期变量(乍看之下，这些仅仅是宏观的考量，甚至只是一些抽象的名相，观念的堆积，并没有产生新的分析、新的价值；不得不承认的是，如有十亿的家当，可以超越这些周期、这些繁芜的因素，使得一切规则都变得可笑，因为即使每年投资亏损一千万，都要亏一百年才亏得完)。

房地产周期似乎可分为长周期和短周期，但不管是长周期还是短周期，都要看人口、看金融、看政策，区别仅仅是时间的长短，以及“穿越周期后能留存下来的东西是什么”。　　

衡量房地产周期的指标有很多，每一个指标都可以自成一个体系、自成一个系统，如销量、价格、开发商资金来源、土地购置、新开工项目、库存等；衡量楼市泡沫化程度的指标有房价收入比、租金回报率、空置率等。　　

影响楼市周期的这些指标体系都很重要，如不作深入的探讨研究，确实仅仅是一些空洞的名相；而关于楼市周期的研究，主要还是见于各种组织、机构、团体里，残酷的讲，这与“引车卖浆者”是无关、无涉的。

“人口周期因素”是决定房地产走势的中长期因素。人们在房子里生息繁衍，“从婴孩到高考完上大学”这一段成长岁月里，如似锁定在了“时间胶囊”中，穿越了时光、穿越了周期，很容易会产生这种幻觉：“躲进小楼成一统，哪管春夏与秋冬”。

我们能观察到的、感受到的“完整的一轮楼市短周期”是：政策下调利率和抵押贷首付比，居民支付能力提高，房地产销量回升，商品房去库存，供不应求，开发商资金回笼后购置土地，加快开工投资，房价上涨，商品房作为抵押物的价值上涨会释放居民、开发商和银行的贷款行为(2020的疫情已经开启了一轮楼市周期，在这轮周期里，城市更新是主旋律，如深圳从2020至今的旧改)；当房价出现泡沫化，政策上调利率和抵押贷首付比，居民支付能力下降，房地产销量回落，商品房库存增加，供过于求，开发商放缓购置土地和开工投资进度，房价回落，商品房作为抵押物的价值缩水会抑制居民、开发商和银行的贷款行为(如1993年央行大幅加息是海南房地产泡沫破裂的重要因素，海南房地产泡沫破裂，烂尾楼、积压房地产大量增加；据统计，截至1998年底，海南房地产占压四大专业银行的金融资产超过406亿，且多数为不良资产)。

在这个过程中，“情绪轮动、抵押物信贷价值、房价预期”会使房地产短周期的波动更加显著(然而仔细看，这些“观念间的联系”其实并不是“不言自明”的，比如利率为何要下调？居民支付能力怎么提升了？哪个地方的房地产销量回升了？如何跟踪开工进度？此处，也有无穷多种可能性)。

以上这些“观念的流动”，或者说“观念间的推导”“观念间的联想”，只要具备一定的思维能力，并且多花一点时间，不难搞懂其中的关节，不难搞明白其中的逻辑联立。

问题是，楼市周期理论对房产投资有什么助益？实在的讲，即使是最顶尖的专家学者，都很难搞懂“如何能将思想理论变现”。不然，我国早就每人的年收入都过百万了(是实实在在的每个具体的人，不是“被平均”后的人均)。

房地产周期在很大程度上也是人口周期的一部分，人口因素如何影响楼市？

一般的，人口红利期，城乡人口转移频密，“人一旦流动起来”，会提升经济潜在增长率，居民收入快速增长，消费升级带动住房需求；20-50岁置业人群增加（通常在20-35岁首次置业，在35-50岁进行改善型置业），带来购房需求和投资高增长；高储蓄率和不断扩大的外汇占款，流动性过剩，推升房地产资产价格。

一些与“人口”相关的随附现象、随附效应：随着人口红利消失，拐点出现时，经济增速换挡，居民收入放缓；随着城镇住房饱和度上升，置业人群达到峰值，房地产长周期拐点到来；随着房地产黄金时代的结束，后房地产时代的特点是“总量放缓、结构分化”，人口将继续往大城市迁移聚集。　

没有生育意愿，就没有新增人口。

现今，关于人口增长的社会关注点可能聚焦在：符合“三孩”政策的人口有多少；这些人中究竟有多少会再生一个孩子。

对生育意愿的调查或者测量，一般有两种方式：一是“理想子女数”；二是“假设条件下的意愿生育子女数”。

过去的调查，一般不直接询问人们“你想生几个孩子”？这是由于改革开放后的三十多年中，我国一直实行着计划生育政策，我们无法直接测量人们本源的（没有生育政策制约和影响的）生育意愿，在某些层面上，这类思维惯性仍延续至今(坊间所称的“旱的旱死”“涝的涝死”)。

现在的问题是：这些测量方式究竟在多大程度上反映了人们“真实”的生育意愿？因为被提问者很容易就敷衍作答了。

采用“理想子女数”这种测量方式的生育意愿调查，提出的具体问题一般有：

“你认为理想的家庭应该有几个孩子？”“你认为理想的家庭最好有几个孩子？”“你认为一个家庭中生几个孩子最理想？”“您认为一个家庭中最理想的孩子数是几个？”“你认为一个幸福的家庭最好有几个孩子？”“您认为一对夫妇生几个孩子最合适？”

从上述各种提问，尽管具体表述方式各不相同，但都有一个共同特征：都是以“你认为…”的方式提问的。

这种提问方式，实际上是在询问人们对某种现象或某件事情的“看法”“态度”或“认识”，而不是在询问人们对这一现象或事情的“愿望”“期望”“想法”或“需求”。

对“假设条件下的意愿生育子女数”的测量，在实际调查问卷中提出的具体问题一般有：

“如果国家政策允许，你打算要几个孩子？”“如果完全按个人意愿，您希望生几个孩子？”“如果允许随意生孩子，你想生几个孩子？”“现在三孩政策落地了，你想生几个孩子？”

上述各种提问，有共同的特征：都是以“假如”“如果”等条件句的方式来提问。

这种“假设条件语句”的提问，将被调查者置身于一种非现实的情境中，产生一种“这是不可能的”“这是不现实的”自然反应，继而在其回答调查问题的潜意识中，形成一种“反正这也不是真的”的心理——无论怎么回答，都不会真的变成现实。

此外，现在更甚的问题是，科技进步了，曾经天方夜谭的事情成真了！如“试管婴儿”“代孕”“基因编辑”等社会伦理困境。