封闭流转，意味着排他性与包容性

有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。苟无恒心，放辟邪侈，无不为已。

深圳的共有产权住房，是今年1月刚刚提出的概念，还没完全进入试点操作，今年应该是试点期，起码要经过两年左右的实践检验，继而逐步调整、修正政策(信就是所望之事的实底，是未见之事的确据)。

共有产权住房实行产权封闭流转是大势，因为国家认定就是这样的。

发售型保障性住房，原先存在着“过了限制时间后，即可上市交易”的市场漏洞，而“封闭流转”堵住了这个漏洞。

在这类住房领域内的投机心理、投机行为，被限制住了，使得保障性住房如实地体现公共利益，更具公平性。

深圳今年提出的共有产权住房，主要面向符合条件的户籍居民，市场面不宽，原有的市场空间估计会收窄；对当前深圳房地产的住宅产品结构有一定的改变，但不会影响太大。

以前，人们争购买此类发售型保障性住房，在于经过若干年限制后，可进入市场自由交易，增值空间甚至在十倍以上，极具诱惑力。

原住房保障体系下的安居型商品房和可售型人才住房，并没有实行封闭流转，购房人若以低价购入，按规定持有十年后再以市场价售出，确实有较大的套利空间。但，“十年”也并不是说过就能过的时间…

封闭流转，相当于堵住了未来自由上市交易的空间。

于是，有些本来够条件的人可能不再进入这个封闭的市场，仍继续存款，待机购买普通商品房，或选择公租房了。

总体来看，共有产权住房市场的空间不会太大。

深圳共有产权房的产权，有一部分是政府产权份额，只要是产权份额的转让都只涉及购房人那部分的产权份额，都不涉及政府的份额，政府的那个份额不得出售和购买。

深圳共有产权房购房人的产权份额一直都是部分产权，是无法申请到完全产权的。

共有产权住房实行产权封闭流转，购房人产权份额只能转让给其它符合共有产权房政策的购房者或代持机构；这就保证了共有产权房的性质不变，可循环利用，没有减少，数量持续增加，可满足更多无房家庭的住房刚需。

共有产权住房实行产权按份共有，购房人产权份额按项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%，同批次销售的同一项目的产权份额相同；其余部分为政府产权份额。

签订买卖合同未满5年需退出的，应向代持机构申请收购个人产权份额；签订买卖合同满5年的，购房人可面向符合条件的对象转让个人产权份额或申请收购。

“不再安排建设安居型商品房”这一条，也带来了一些歧义，因没有提及出售型人才房的替代条款。

那么，人才房的归属仍有变数。虽说“可售人才房+安居房”以后都会合并到共有产权房里，是大势。

于是我们看到，深圳的保障性住房改革仍在进行，人才房是否会被纳入共有产权住房系列，需拭目以待。

不再安排建设安居型商品房，意味着之前在建的安居房等具备可售条件时，还按安居房政策销售，只是卖一套少一套了。

已签订土地使用权出让合同的安居型商品房，继续按照深圳市人民政府令第228号及相关规定执行。

在新政施行前，都是老政策、老办法；在新政施行后，安居房停建的情况下，估计没几年就会把新政之前存量的安居房消耗掉，还没上车的安居房轮候库家庭只能买共有产权房，按共有产权房的政策进行…

值得一提的是，现有的行政调控思路，如只是为保障房体系的建立廓清空间，那么其期限终究是有限的。

假如是要最大限度地消弭商品房的投资属性，则是对商品房属性在认识上的一个重大分野、颠覆，其结果将是整个房地产格局和发展方向的重建。

如要遏制房价上涨，理应抑制投资需求。

但抑制商品房的投资需求与抹去商品房的投资属性，是两回事。首付和利率提高，这是前者；限购、限价、共有产权房，这是后者。

当后者成为调控的主导思路时，商品房的投资属性快到头了。

要消除商品房的投资属性，顺势而为的做法就是高额征税。

如日韩的做法，日本在城市化加速期(1950-1975年)，对非家庭自住房(一般指第二套以上住宅)，最高边际税率达75％，另有10％住民税；韩国在1970-1980年代，转让1世代1住宅(一户一屋)之外的住宅，税率为70.5％-76.5％。

买卖一套商品房，收益的70％以上被政府拿走，全部风险却要自己承担，估计没几个人愿意做这样的投资。

假如仍处于城市化加速时期的我国确立同样的住房政策取向，即对转让家庭第二套以上住宅征收70％以上的累进税，就意味着商品房将宣告与其投资属性诀别。

这样的政策取向，目前只是一种可能，主要看决策层的决心。

总之，行政调控的趋势，总是不确定的，总是在过渡、在调…

那么，在怎样的情况(局限条件)下，自私对社会利大于害，怎样的情况害大于利？

一利一害，人们的幸福悬于一线。

每个人在局限下争取利益极大化，按帕累托最优状态的条件，在既有的局限条件下，社会整体的利益只会增加不会减少。

那为什么同样的自私(个人争取利益极大化)，会给社会带来害大于利的情况？

这里头涉及合约、合同、契约的问题。

合约安排的选择，永远是向减低交易费用那个方向走。

即是说，个人争取利益极大化的自私行为对社会只有利，没有害。然而，这是基于私有产权的存在不变，即是说产权的局限条件不变。

由此引申，不管产权局限是哪一种，只要维持不变，人的自私行为会在这权利制度的局限下减低交易或运作费用。

换言之，产权制度划定了竞争的游戏规则，游戏规则不变，竞争者只会在规则的约束下进步，不会退步。

问题是，自私的行为也是可以改变游戏规则的！

以社会经济而言，这就是改变产权的局限条件了。

比如赛跑竞技，改变游戏规则，可能使得所有的竞争者都跑慢了，可能一些跑慢、一些跑快了，但平均的速度是慢了。

要改变规则的那部分人，无非是想增加自己获胜的机会，如规则改变后自己跑得比以前又快又好，那他们是不会考虑整体的速度效果的。

(感谢阅读，敬请指正)