共有产权房涉及“获取、划分、共享”…

今年1月，“深圳市共有产权住房管理办法(征求意见稿)”等四个规章发布，关于共有产权住房的流转、售价、产权份额、抵押等方面，有了明确的管理办法。

该办法施行之日起，不再安排建设安居型商品房。

共有产权住房将实行封闭流转，购房满5年可以申请转让给符合条件的对象。

那么，流转价格怎么定？产权份额怎么定？

主要有以下几种情形。

自签订买卖合同之日起未满5年收购的，收购价格按购买价格确定。

购房人自签订买卖合同之日起满5年收购的，收购价格计算公式为:收购价格=购买价格×(1+中国人民银行3年期定期存款基准利率)。

购房人自签订买卖合同之日起满5年转让的，封闭流转的转让价格由买卖双方协商确定，通过市场参考价格规范转让行为；在同等价格条件下，代持机构享有优先购买权；售价方面，为市场参考价格的50%左右。

签订买卖合同未满5年需退出的，应向代持机构申请收购个人产权份额；签订买卖合同满5年的，购房人可面向符合条件的对象转让个人产权份额或申请收购。

共有产权住房项目的销售均价综合考虑该市住房困难居民经济承受能力、经济社会发展状况、物价变动水平等因素，按土地出让时市场参考价格的50%左右确定，单套住房销售价格根据项目销售均价，结合楼层、朝向等确定。

购房人的产权份额，按项目销售均价占市场参考价格的比例确定，由政府与承购人共同出资，承购人原则上不低于50%；其余部分为政府产权份额，且符合条件的每户家庭只能购买一套。

承购人与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及房子将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

一般的共有产权住房，就是政府与承购人合作买房，政府出一部分，占部分产权，承购人出一部分，共同占部分产权，在持有期限满后承购人有足够资金之后，可按一定比例从政府手中赎买属于政府的那部分产权。

简单举个例——

总价为500万的房子，承购人前期出资250万，如5年后房价为800万，承购人需再出资400万才能拿到全部产权，即总支出650万。

同批次销售的同一项目的产权份额相同；购房人产权份额和政府产权份额应在配售通告、买卖合同中明确。

共有产权住房购房人产权份额不得抵押，但为购买本套住房而向银行设定的抵押除外。

其申请条件主要为：深户、在深缴纳社保满5年、无自有住房、未在深圳享受过购房优惠政策、5年内未在深圳转让过或因离婚分割过自有住房等。

从共有产权住房申请条件来看，之前可售型人才住房政策中对学历的要求没有出现。

不管是保障房、公共租赁租房还是安居房，每个家庭成员、家庭人口的变动，都会带来相关申请条件与标准的重新审核。

城市人口的变化，总会体现在这个城市的楼市政策调整里。

相关数据显示，深圳常住人口从1979年的31万人增加到2019年的1343万人，40年涨了43倍。

到了2020年，据七普数据显示：深圳常住人口已达到了1756.01万。

据2021年底的人口数据统计，深圳的常住人口为1768.16万人。

于是我们看到，从2020的1756万人到2021年，常住人口仅增加了12.16万人，涨幅仅为0.7％。

根据2021年7月全员核酸大检测时的数据显示，人口数为2072.9万人。

而2022年初，深圳卫健委就深圳全市核酸检测情况作出通报时，这个数据又变成了2218.78万人次。

那么，从2020到2021年，深圳少了100多万人，但2022年，又增加了100多万人。

深圳的人口数，实际上是走了一波，又来了一波。

深圳是一个充满活力的城市。

深圳大量新增人口是年轻人，必然也会反映在下一代即小学生入读的数量上。

数据显示，深圳2021年小学招生人数达到了20.45万人，同比大增了7.2%；在校小学生达到了113.3万人，同比增长了3.8%；幼儿园招生人数达到了19.28万人，同比增长了3%；幼儿园儿童数59.76万人，增长了6.8%。

遥想2013年之前，若将我国一些城市进行分组，每一组城市的人口流入速度是差不多的，如画一条趋势线的话，基本是平的，大城市稍微快一点，但并不显著。

2013年以后，人口流动的规律发生了根本性的变化。

特大城市和大城市人口持续流入，其中特大城市明显加速，每年流入速度翻倍，大城市虽还在流入，但已经显著减速了。

相比之下，其他城市已经基本没有人口流入了，甚至出现了人口流出。

我国的人口流动规律，早已发生了根本性的变化。

2013年以来城市房价的分化，是与背后的人口流动方向的变化是一致的(每年都有结构性的分化出现，年年不同)。

拿几个典型省份的人口增速和该省核心城市的人口增速来看的话，比如广东和广州、江苏和南京、福建和厦门，人口增速是2005年到2017年的增速。

各省的总体人口增速并不快，12年累积平均不到一个百分点，但是核心城市的人口增速很快，像厦门、合肥的累积增长都超过了70%，广州超过了50%，南京、杭州、武汉、长沙、成都等城市都超过了20%。

所以，核心城市的人口增速，远远超过其所在省份的平均人口增速，两个速度明显不在一个数量级上。

从2005年到2017年，全国人口从13亿增长到13.9亿，累积增长7%，每年增长不到0.6个百分点，各省的人口增速平均值也是这个水平。

但核心城市的人口却快速增长，背后的原因是人口向核心城市的快速聚集。

村镇、小县城、一些中小地级市的人口少了，很多人到大城市去了。

2015年以来的房价上涨，集中在核心城市，也就说得通了(也可能只是一时的通，下次再思索此问题时可能就不太通，要另谋解释了)。

(感谢阅读，敬请指正)