让“房屋产权”带上古色古香的意味

房屋产权，一般指房产的所有者按国家法律规定所享有的权利，即房屋各项权益的总和(房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利)。 

房屋产权，分为“房屋所有权”和“土地使用权”，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收(即土地使用权出让金)。

“产权”容易被忽视的地方在于——产权不是指一种而是“一组权利”。

这组权利包括：

使用权，在法律所允许的范围内以各种方式使用的权利；

收益权，在不损害他人的情况下可以直接从权利本身或经由合同关系从别人那里在权利转让的条件下获取收益；

转让权，通过出租或出售把与财产有关的权利让渡给他人。

如果以上一组权利完备地集中于一个主体时，这就相当于所有权的内涵。

在实际的交易过程中，产权是可分解的。

完备的产权一经分解，就不再与所有权有对等关系。产权的分解既可以是使用权、收益权、让渡权之间的分解，也可以是每一种权利更为具体和细致的分解。 

使用权本身就是一种产权，但它并不等同于所有权，只是相当于所有权的某一项具体权能。

例如，土地所有者可出租在一定时期内的土地使用权，在契约期内，租地者又可以转租土地，土地收益则在土地所有者与租地者之间分割（常见的还有二房东、三房东等现象）。
 

这就涉及到使用权、收益权与让渡权的分解。产权的可分解性，使得同一资源能够满足不同的人在不同时间的不同需要，这增加了资源配置的灵活性和效率。

产权分解后，所有权变得不完备了，即所有者对所有权的行使受到了某种程度的限制。不仅如此，产权分解还意味着同一产权结构内并存着多种权利。

因此，每一种权利只能在规定的范围内行使，超出这个范围，就要受到其他权利的约束和限制，或者对其他权利造成损害。

一般的，价格是一个决定输赢的准则，而私有产权是这个准则的决定因素。

游戏规则与确定输赢的准则有直接的连带关系：前者决定后者，而后者决定社会的经济运作。

那么，是因人们需要有某一个准则才促成这游戏规则的出现，还是人们需要有某些游戏规则，才使确定输赢的准则无可避免地产生？

抑或，“游戏规则”在玩人，还是人在制作游戏规？

粗一看来，这很难分谁先谁后。

有一种解释是——准则在先，游戏规则在后。

为什么？

因为定输赢的准则所决定的，是社会以竞争来解决的问题，而游戏规则只不过是协助准则的成立罢了。

速度的快慢是田径比赛的焦点所在，而这项赛事的规则只不过是协助判断“快者胜、慢者败”。

学校的考试成绩准则，其目的是要甄别学生有没有在知识或学业上下功夫，而考试的规则只不过是公平地让知识较高者赢(当然，这不一定能达到意想中的效果)。

市价不仅决定谁赢谁输，也决定生产力高者赢，而私产制度是协助市价的运作。

决定输赢的准则，会决定社会的经济运作。

社会成员的财富或收入的分配，是以竞争的准则来决定的。

这准则有多种，而在不同的准则下，每个人出挑的机会就会不同。

某些人善于经营生意，或善于生产，私有产权的竞争准则对他们大有帮助；某些人有高明的政治谋术，在非私产的制度下，他们大有所为；某些人不懂得怎样应付千变万化的市场运作，但善于墨守成规地工作，以年资作准则，对他们则极为有利。

因竞争准则对人的收入、享受有决定性的影响，所以在不同的准则下，人的行为就很不同。

以价高者得为例的话，某个人要在市场中获利，就需要努力生产，或发明新的产品，或创造有效率的经营方法，或寻找可节省费用的资讯，如此这般。

但若物品没有市价，以配给的方法分配，那么竞争者就会选择“走后门”之路，或运用政治手法，争取一官半职，诸如此类。

如在完全的自由市场里，房产是以价高者得的办法来决定胜负(拍卖房的竞价周期里，也是如此)。

付得起且愿意付出足够的房价或租金的人，就可将喜欢的房子买下或租下。

无论此人个的年龄多少、相貌怎样、政治手腕如何、学问如之何，付不出须付的价格就没有什么优惠可言。

如若设想在某一封闭领域内(如高校、公司等)，某个群体的房子是以积分的办法来分配的。

作为一级领导的有7分，结了婚的5分，一个孩子6分，两个孩子有13分，工作了一年3分，工作了7年就有21分，如此这般。

这些加起来的总分数，是决定争取房子分配先后及面积大小的准则。

不管群体里的某个人是怎样的出类拔萃，成绩如何出众，若积分不够高，在房子的竞争上就落于下风。

这种分配房子的积分准则，与我国过去对干部分配房子的办法极为相似，几乎如出一辙。

于是我们看到，这个领域内的游戏规则(局限条件)与国营制度大有相同之处。

这个领域内的资产，并非私产，而是公家或政府的。从产权这个角度来看，其制度是一个“共产”制度，其房子的分配准则与房子的市价无关。

以市场机制来分配房子以及某个特定封闭领域内的分配房子，这两种分房方式有所不同，由于决定输赢的准则不同，输家与赢家就会是不同类的人。

一个有独特生意眼光的人，在那个封闭领域内不会有优待；而一个有较多孩子的，在市场上就没多少优先权利了。

在不同的准则下，人的行为就跟不同，所以生产的效率也就不同了。

那个封闭领域内分配房子的准则，会鼓励群体成员多生孩子，鼓励早婚，也鼓励较长久地服务于该群体的意向。

以价高者得的准则来分配，则会鼓励人们生产赚钱、节省费用、多储蓄等行为。

在世界上数之不尽的各种竞争准则中，只有一种是没有浪费的，这种唯一没有浪费的竞争准则就是市价。

不少例子可说明这点。

如排队轮购，以先到先得为准则，是要付出时间代价的，但时间用在不事生产的木讷等候中，对社会任何人都没有好处，所以这时间的价值是被浪费了。

如以年纪大小作分配的准则，会鼓励人们不惜花费金钱、心力作虚报年龄之举，或使他们增加宁愿虚度光阴而急待老来的意向。

如在弱肉强食的社会，以武力定胜负，会促使人们在武器上作军备竞赛。

唯一没有浪费的竞争准则，是市价。价高者得是促使人们增加生产的唯一准则。

多尽一分力以生产赚钱，获胜的机会就越高，而这生产对社会是有贡献的。

因此，市价这一准则在通常情况下不会引起浪费。

(感谢阅读，敬请指正)