即具体即抽象的房价

2023-01-18 10:49:05 admin 5
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引语:一个最激动人心的事实——我们所处的时代,每个国家、每个市场、每类通信媒介以及每种自然资源都相互联系。

 

我国的城市房价,极为理性


我们一旦理解到、领会到或感受到某个“观点”的时候,总会想方设法去找各种各样的证据来“支撑”这个观点,哪怕这个观点饱受争议,哪怕不撞南墙不回头,哪怕鞠躬尽瘁、殚精竭虑,哪怕…

 

比如,“即具体即抽象的房价”既涨又不涨、既跌又不跌,都有道理,倒逼着大家去找各种各样的“证据”来支撑“涨与不涨”、“跌与不跌”。

 

实在地讲,那些“证据、图表、资料”也甚是抽象,因为具体到某个城市、某个区域、某个地段、某套户型…谈何容易。

 

我国的房价,说简单也真的过于简单明白:

城市居民要改善住房条件,农村居民要进城;

中小城市的居民要往大城市迁移;

还有很多人要买多套房,改善住房。

 

房价怎么会不涨?

 

我国城市的房价增长,几乎没有超出常识的部分。

 

大家之所以对房价有那么多误解、抱怨,主要是不适应房价过快的增速。

 

政府对房价的调控,也更多是从增速的角度,而不是从房价水平的角度。

 

房价增速快,有着简单而坚实的经济学基础。

 

资产价格是对未来收入的提前反映,而这个反映的速度远快于收入的增长速度,也快于人们意识的调整速度。

 

当更多的人了解到这一点时,对于房价的讨论就会进入下一阶段。

 

我国的城市房价是极为理性的,几乎没有泡沫,甚至可以说,房价还有很大的上涨空间。

 

各种“证据”如下文。

房产的投资收益率明显高于长期债券。

 

考虑到经济还会继续增长,以及房产的抗通胀功能,房产的投资收益率比长期债券的投资收益率不是高了一点点,而是高出很多。

 

单凭这一点,就足以说明房价没有泡沫。

 

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不同城市之间的房价差异是否合理?简单的供求关系就几乎完全解释了大中城市的房价差异。

 

如用简单的回归分析,被解释变量是30多个大中城市的房价,解释变量则包括城市规模、职工平均工资、服务业占比、流动人口占比、人均住宅销售面积及人均住宅供地面积等,这些简单的经济变量就足以解释75%关于房价差异的原因。

 

考虑到数据中的各种“噪音”,怎么会有这么高的解释力?

 

说实在的,在数据可信度扑朔迷离的情况下,40%-50%的解释力就不错了,剩下的,可归结为各种各样的误差和遗漏。

 

参照国际上的房地产经验及房价轨迹,我国的房价上涨在全球范围内,毫无殊异之处。

 

许多国家在经济快速增长的过程中,都经历过房价的快速上涨,发达国家和发展中国家都不例外。

 

例如,从“二战”结束到2016年的70多年里,14个发达国家的房价年均上涨6.6%左右。

 

这是个很快的增速,直接导致房价累计上涨90多倍,扣除物价因素作用外,上涨幅度仍有4倍多。

 

考虑到发达国家城市化水平在战前已经很高,房价增长主要是经济增长所致,里面没有太多城市化的贡献,这样的增速就更加令人惊讶。

 

而当下我国还在进行大规模的城市化,以及还需要进一步的城市化,房价上涨增速就更加容易理解了。

 

搭乘泡沫顺风车


对于国外曾发生过的家庭债务危机,房产所有者不可思议的激进借贷起到了至关重要的作用。

 

如房产所有者只是被动地应对房价上涨而不是从房产中套现,那么总体经济的后果就不会那么严重。

 

不少人用“房屋财富效应”来解释因为房屋净值所导致的借贷增长。

 

这种观点认为,房价的上涨意味着房产所有者财富的增长,而房产所有者对财富增长的反应则是通过借款增加消费。

 

但这个论据也有问题。

 

当房价上涨时,房产所有者不应该感到更富有,原因是与股票这类资产投资不同,房产所有者也在“消费”他们自己的房产。

 

每个人都要居住在某地,房价反映了居住的价格。当附近区域的房价上涨时,房产所有者的房屋价值和生活成本会提高。


房屋价值的提高让他感到更富有,但生活成本的提高又让他感到更贫穷。

 

我们可用汽车替代房产,来看看上述错觉是怎么被平衡的。

 

假设每个人都拥有一辆汽车,且汽车的价格均上涨10%。在技术上看,他的净值增加了,因为他本人拥有汽车资产。

 

但是,他感到更富有了吗?如他需要用车,他就感觉不到。

 

尽管他的汽车价值增加了10%, 但他并不能利用“汽车财富”增加的这部分。

 

如他以较高的价格出售汽车,可以获得额外的现金收入。

 

但是,如他需要用车,就要以更高的价格购买。

 

只要他还需要汽车,汽车价格的上升并不能增加其财富,他必须“消费”汽车,而这种消费现在更加昂贵了。

 

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银行的“借贷约束”


设想一下:一对有着较好收入前景的年轻职业夫妻,他们有两个小孩,母亲暂时决定在家照顾小孩;但是,她希望几年后回去工作,并获取高薪酬。

 

在这个例子中,家庭的收入目前较低,但未来的收入前景较好,他们不想因母亲临时停止工作而大幅减少支出。

 

对于这个家庭来讲,解决问题的途径之一就是借贷。

 

当母亲抚养小孩的时候,他们可将借来的钱更多地用于当前消费;当母亲回去工作时,他们可偿还贷款。

 

而银行一般会设置“借贷约束”,意思是这对夫妻有可能得不到贷款,银行可能拒绝给予贷款。

 

尽管他们有很好的收入前景,但他们并不能像他们所希望的那样进行消费。

 

那么,他们的借贷约束是如何可能得到放松?

 

对于家庭来说,解决方法之一是将某些值钱的物品抵押给银行,比如房产。

 

如一对面临借贷约束的夫妻能提供足够价值的房子做抵押,他们就可通过房屋抵押获得贷款。此外,如因某些原因他们的房屋价值上涨,这个家庭可获得更多的贷款。

 

如这个家庭的借贷从一开始就受到限制,那么房价上涨使他们的借贷和消费额度可以高于从前。

 

在这个例子中,这对夫妻的行为是理性的,他们的消费源于较高的家庭资产价值,因为更高的资产价值有助于他们克服贷款人要求的“借贷约束”。

 

然而,“借贷约束”却很难解释社会上贷款大幅增加的原因,这可能只对个别案例有效。

 

比如,在21世纪初的信贷高峰期,新借贷者的工资收入在降低,我们却没看到工资上涨的迹象。

 

如一个家庭于当前的借贷较为激进,同时也看不到将来工资上涨的迹象,“借贷约束”是无法解释这种行为的。

 

这,极有可能是非理性的行为倾向导致了大规模的借贷。

 

比如,出现大量消费者为满足“即期消费”而牺牲“长期消费”,这种消费者的特征是“短视”或“双曲线贴现”。

 

短视的消费者有过度借贷的倾向,当面临便宜的贷款或一笔横财诱惑时,他们就会过度消费。

 

他们也许意识到这是人性的弱点,还可能以各种方式约束自己,但信贷的获得实在太容易时,这样的诱惑让人难以拒绝。

 

无论是什么原因,贷款人向消费者发放更多的贷款时,后者通常都会接受,况且还有大量急于放款的贷款人。

 

但为什么会有这么多的贷款人想借钱给那些有可能违约的借款人?

 

我们需要看到,边际借款人的借贷激增并不是盈利能力和生产率提高的结果,甚至也不是房价上涨所致,这种情况在世界各地已存在许多年了。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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