以保障之名来作

今年10月底，“深圳市城市更新项目保障性住房配建规定(征求意见稿)”发布，预示着将有新一轮的“以保障之名来作”的关于土地、楼市的变化。

该次修订主要围绕以下几个方面：
全面对接国家住房保障体系；
优化调整政策适用对象；
整合不同政策中的配建比例要求；
简化配建比例计算规则；
建立统筹安排搬迁安置用房有关规则；
衔接国土空间规划优化保障性住房配建空间范围图。

其中的关键是，规定了各区域、各类型城市更新项目的配建比例。

为避免各类政策的叠加重复，“配建规定”采用“分级地区×改造类型”的配建比例表，整合各类规则中的基准比例、有关改造类型的核增核减规则和土地移交率核减规则等。

在原基础上，配建比例表有一些微调：
确认一类地区城中村(旧屋村)改造配建比例确定为13%，避免出现一类地区配建比例低于二类地区；

确定旧住宅区改造配建比例，一类地区24%，二类地区22%，三类地区20%，较原配建水平有小幅提升。

空间范围图调整原则为：
位于国土空间总体规划确定的都市核心区、市级功能中心和重要的科技创新空间，且同时位于已建、在建以及国家发改委批复的近期建设的城际线和轨道站点1000米覆盖的地区，确定为一类地区。

除一类地区之外的已建、在建以及国家发改委批复的近期建设的城际线和轨道站点1000米覆盖的地区和国土空间总体规划确定的都市核心区、市级功能中心、重要的科技创新空间及城市功能节点，确定为二类地区。

位于一、二类地区之外城镇开发边界内的集中建设区、弹性发展区覆盖的所有地区，确定为三类地区。

修订后的空间范围图，一类地区总面积421平方公里，占比36.5%；二类地区总面积294平方公里，占比25.5%；三类地区439平方公里，占比38%。

在以往的保障性住房配建过程中，针对不同配建类型采用同一比例，而不同项目在同一配建比例下，可因配建类型不同而存在利益差别，这里头有一些利益不均等的问题。

于是有了新的“配建规定”，当配建共有产权房时，在配建共有产权房之外，需再无偿移交一部分搬迁安置用房，移交的搬迁安置用房建面，为规划配建的共有产权房建面的15%。

“配建”与“建设”，有所不同。

保障性住房的配建，指在规划功能含住宅的各类城市更新项目中，按建面的一定比例进行配建；保障性住房的建设，指通过城市更新，安排保障性住房用地进行建设。

住房保障是社会安全网之一，但是保障的基础却一定是符合发展阶段与条件的“适度居住权”。

经济发展的水平越高，提供的住房保障标准相应越高，相反，经济发展的水平越低，提供的住房保障标准则相应越低。

如超越经济发展的不同阶段，使得基本住房保障标准突破城市化的水平、超越城市平均的住房提供标准，则难以为继。

那么，如何做到适度？

可参考以下几个方面：

人均收入标准，具体可以量化市场租金占人均月收入的比重、人均(户均)月收入占平均月按揭收入比重，以此来确定什么样的人群或家庭进入廉租房、公租房、安居房等，如月租金超过人均或户均月收入的一定比重则进入保障范围；

有无房产，大概是那些无法进入商品房市场，也没有能力承受市场租金的人群，这部分主要是农民工、“夹心层的大学生”、灵活就业人员等，以及有房产但人均居住面积远远低于平均标准的城市中低收入家庭。

最前期的拆啊、迁啊、征啊、拍啊、建啊等等，都搞完以后，关于保障房的管理等事宜也是个世界级的大难题。

存量公房的维修、管理和产权处置始终是关键环节。

对于已经建成的存量公房(通常为针对低收入家庭的租赁住房)，无论是发达国家还是发展中国家，都面临以下几个关键又相互关联的问题：维修、管理和产权处置。

对于公房存量规模较大且房屋物质属性恶化严重的地方来说，“维修”是个短期内必须解决的问题，与之相关的维修活动体现为：

修复房屋，使居住条件回归正常水平、原有状态；

改善，使其跟上提升之后的社会平均住房条件，避免公房住户居住条件和环境与社会平均水平差距扩大；

如住房质量已恶化到维修成本大于收益的边界，则不得不翻建了。

“管理”是一项长期、挑战较大的工作，主要包括房屋运营、住户选择、租金收取、退出管理，以及对管道、水电系统、垃圾处理等例行事务的检查和维护。

有效管理和维护的终极目标是保持物业的资产属性，使之能够以市场价格升值并产生稳定的现金流，如不能实现这一目标，则公房运营难以持久。

谁最终拥有物业产权，最终还是一个政策界定问题，它取决于政府的目标和定位。

政府希望个人、社区、营利性和非营利性组织各自扮演什么样的角色，到底是希望建立一个全国范围内的统一租赁市场，还是一个区域性市场？

据国际经验，政府直接拥有产权所产生的最大问题是财政的不可持续性，最终的处置办法往往是政府把部分产权出售给住户、营利性或非营利性组织和开发商，但总把另一部分产权控制在自己手中，以保证持续持有一定规模的公房存量。

增量公房的供给方式是侧重于供给端补贴，还是侧重于需求端补贴始终是一个难以取舍的平衡。

针对低收入家庭的住房提供方式，通常存在两个取舍关系，即政府应该侧重于“供给端”还是侧重于“需求端”提供财政、金融和税收支持政策，两者的主要区别在于：

供给端补贴考察的依据是初始公房存量缺口是否足以覆盖符合条件的低收入家庭；

需求端补贴考察的依据则是低收入家庭的住房可承担能力，即当存量缺口基本弥合以后，直接将财政补贴发放给住户，由其自由选择政府选定的、一定区域的住房项目，或者直接由其到私人租赁市场选择。

在此条件下，普遍的国际经验是——

政府财政补贴标准是基于住户收入的一定比例与市场平均租金之间的差额提供(比如，住户月收入为2000，比例设定为30％，市场平均租金为1000，则政府的补贴额为1000－2000×30％＝400)。

(感谢阅读，敬请指正)