深度棚改的完全形态会是怎样的?

2023-01-05 10:40:40 admin 4


推进深度棚改的若干方向


深圳的棚改,还有哪些动作可为?

 

对于人才房,可将增量的一定比例由实施单位向政府指定的人才库销售,实现投入资金回流的通道,首先要达到项目的经济自平衡,具体的销售比例及价格将与开发人才房的总成本挂钩。

 

而在不销售人才房的情形下,可在人才房的总投资成本基础上上浮一定比例回购。

 

棚改后,除了搬迁安置住房外,全是人才住房和保障住房的话,住房结构较为单一,可能无法满足大家的配套需求。

 

如今,大部分棚改都会根据所在片区的需求和特点,适当配建一些经营性功能建设用地,如商业、办公、公寓等,且开发商持有运营及出售等。

 

这样,回迁需求满足了,功能配套完善了,增加了棚改的经营性功能,开发商通过自持商业、办公,或出售商务公寓等,有利可图,参与棚改的积极性也高。

 

此外,可降低棚改地价成本,通过调整棚改土地地价修正系数,使其与城市更新地价测算规则趋同或更低。

 

深圳的棚改正按着上述的方向深度推进。

 

深圳符合棚改政策条件的老旧小区有700个,项目开工的与项目备案的都比较少,这其中还有大量可待挖掘的空间,且业主对于棚改的热情高涨。

 

棚改已开工项目,有罗湖“二线插花地”、景福花园,光明红坳村,宝安3839区,南山高新公寓,福田华富村等;已完成计划备案项目,有福田南华村、香蜜二村、八卦岭宿舍区,罗湖边检二大院,盐田沙头角梧桐路棚改项目,宝安庆宜华苑、碧海花园等,还有一批项目正开展前期工作。

 

深圳棚改提速的话,将会有大量人才住房、保障住房入市,这些人才住房、保障性住房大部分从出租变为可售,既能让人才住房专营机构实现盈亏平衡,快速回笼资金继续推进下一个棚改,也让深圳多数的白领、医生、教师、工程师等各领域人才,可六折购买人才房、五折购买安居房,避免高房价劝退人才。

 

大量人才房、保障性住房的入市,也会对商品房的需求带来分流,平抑深圳房价过快上涨。

 

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概述深圳人才安居集团的棚改


深圳棚改,比较成功的要数人才安居集团,也是深圳建设筹集公共住房的主力军。

 

人才安居集团累计筹建保障性租赁住房12.84万套,其中已交付5.91万套,在建6.93万套,服务4800余家企业,惠及人才及家属12万人。

 

2021年,人才安居集团有24个项目开工、19个封顶、8个竣工;人才安居集团的博文苑、海乐华府、锦龙苑、鸣鹿苑等19个项目完成封顶,可提供22575套人才住房;人才安居集团的百泉阁、回龙雅苑、秀馨苑、东湾半岛等8个项目完成竣工交付,全年完成公共住房供应超过10600套。

 

人才安居集团已拓展、推进的棚改项目共23个,涉及总占地面积130万平米、可开发建设用地98万平米、规划计容总建面768万平米、回迁建面314万平米,回迁户数3.4万户、预计可建设人才住房200万平米。

 

人才安居集团的宝安海乐花园棚改项目,是全市首个棚户区改造项目,也是宝安首个采取“政府主导+国企实施+人才住房建设”模式的棚改,自2018年5月开工,于2021年4月所有主体封顶,2021年12月完成竣工备案,2021年12月底完成回迁入伙。

 

人才安居集团的罗湖船步街棚改项目,由罗湖区府主导,人才安居集团旗下罗湖人才安居公司负责实施的民生工程,致力于“联通港澳、通达湾区”,棚改范围用地10.6万平米、规划建设住宅33.7万平米、涉及75栋建筑物、建成后可提供回迁房和人才房共33.73万平米,并配建有多种等公共配套设施。

  

人才安居集团的福田华富北棚改项目,以“政府主导+国企实施”模式,由人才安居集团旗下福田人才安居公司负责实施,于2020年7月启动签约,历时100天实现签约率98.78%,改造范围用地面积超18.2万平米、开发建设用地面积超9.9万平米、规划容积超53万平米、其中住宅超45.8万平米、商业4.1万平米、公共配套设施近3.06万平米、配建社区体育活动场地占地6000平米。

 

当然,那种被强制拆除的破烂楼,连房顶都没的,司法拍卖溢价超过60%成交的(主要还是土地价值方面的溢价),在全国也出现过,但极罕见。

 

棚改浮云录


深圳棚改提速的话,会带旺罗湖。

 

罗湖早在1980年代就建了不少商品房,罗湖全区统计的楼盘有705个,80年代楼龄的楼盘占了七分之一以上,这些老旧楼盘的棚改会释放出巨大活力。

 

为何历史会青睐深圳罗湖?

 

这也颇为耐人寻味。

 

1992年6月,“关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定”发布,实施城市化统征工作,全面实现了农村转化为城市、村民转化为市民。

 

从20世纪80年代中后期开始,政府逐步划定了原农村用地红线。

 

城市化统征时,政府与原农村集体均签订了征地补偿协议(除上述用地外),在已有的用地红线基础上,政府又一次性划定一定数量的留用地(已办征地补偿手续)给集体。

 

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然后,深圳把特区内的罗湖、福田、南山的68个行政村、173个自然村和沙河华侨农场改建为100个居委会、66个集体股份合作公司和12家企业公司,初步完成了深圳经济特区内的农村城市化转轨。

 

到2002年6月,沙头角镇撤镇设街道办事处,第一轮城市化宣告结束,特区内的4.6万农民陆续变成城市居民。

 

1992年的“特区内统征”,对权益进行了清晰界定,而且留下一部分土地扶持社区发展,补偿、留地总体上较为到位,而且当时的宏观经济背景下,城市级差地租还没有大幅上升,农民并没太大的抵触情绪,总体的执行效果较好。

 

之后2003年10月,“中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见”发布,把1992年的特区内统征扩大到特区外(即宝安、龙岗),覆盖深圳全境。

 

不太顺遂的是,当时农民和农村集体的地租意识甚强,且2004年的“特区外统转”在多个方面考虑不严谨,给农民的补偿太少,也没有留下发展用地,最终实施效果不好,农民大规模抢建,“种房保地”。

 

深圳后来又出台多项政策,认定农民建房为“违法建筑”,尝试通过“查违”推进“统转”,减少转地的成本了

(感谢阅读,敬请指正)


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