深度棚改的完全形态会是怎样的？

深圳的棚改，还有哪些动作可为？

对于人才房，可将增量的一定比例由实施单位向政府指定的人才库销售，实现投入资金回流的通道，首先要达到项目的经济自平衡，具体的销售比例及价格将与开发人才房的总成本挂钩。

而在不销售人才房的情形下，可在人才房的总投资成本基础上上浮一定比例回购。

棚改后，除了搬迁安置住房外，全是人才住房和保障住房的话，住房结构较为单一，可能无法满足大家的配套需求。

如今，大部分棚改都会根据所在片区的需求和特点，适当配建一些经营性功能建设用地，如商业、办公、公寓等，且开发商持有运营及出售等。

这样，回迁需求满足了，功能配套完善了，增加了棚改的经营性功能，开发商通过自持商业、办公，或出售商务公寓等，有利可图，参与棚改的积极性也高。

此外，可降低棚改地价成本，通过调整棚改土地地价修正系数，使其与城市更新地价测算规则趋同或更低。

深圳的棚改正按着上述的方向深度推进。

深圳符合棚改政策条件的老旧小区有700个，项目开工的与项目备案的都比较少，这其中还有大量可待挖掘的空间，且业主对于棚改的热情高涨。

棚改已开工项目，有罗湖“二线插花地”、景福花园，光明红坳村，宝安3839区，南山高新公寓，福田华富村等；已完成计划备案项目，有福田南华村、香蜜二村、八卦岭宿舍区，罗湖边检二大院，盐田沙头角梧桐路棚改项目，宝安庆宜华苑、碧海花园等，还有一批项目正开展前期工作。

深圳棚改提速的话，将会有大量人才住房、保障住房入市，这些人才住房、保障性住房大部分从出租变为可售，既能让人才住房专营机构实现盈亏平衡，快速回笼资金继续推进下一个棚改，也让深圳多数的白领、医生、教师、工程师等各领域人才，可六折购买人才房、五折购买安居房，避免高房价劝退人才。

大量人才房、保障性住房的入市，也会对商品房的需求带来分流，平抑深圳房价过快上涨。

深圳棚改，比较成功的要数人才安居集团，也是深圳建设筹集公共住房的主力军。

人才安居集团累计筹建保障性租赁住房12.84万套，其中已交付5.91万套，在建6.93万套，服务4800余家企业，惠及人才及家属12万人。

2021年，人才安居集团有24个项目开工、19个封顶、8个竣工；人才安居集团的博文苑、海乐华府、锦龙苑、鸣鹿苑等19个项目完成封顶，可提供22575套人才住房；人才安居集团的百泉阁、回龙雅苑、秀馨苑、东湾半岛等8个项目完成竣工交付，全年完成公共住房供应超过10600套。

人才安居集团已拓展、推进的棚改项目共23个，涉及总占地面积130万平米、可开发建设用地98万平米、规划计容总建面768万平米、回迁建面314万平米，回迁户数3.4万户、预计可建设人才住房200万平米。

人才安居集团的宝安海乐花园棚改项目，是全市首个棚户区改造项目，也是宝安首个采取“政府主导+国企实施+人才住房建设”模式的棚改，自2018年5月开工，于2021年4月所有主体封顶，2021年12月完成竣工备案，2021年12月底完成回迁入伙。

人才安居集团的罗湖船步街棚改项目，由罗湖区府主导，人才安居集团旗下罗湖人才安居公司负责实施的民生工程，致力于“联通港澳、通达湾区”，棚改范围用地10.6万平米、规划建设住宅33.7万平米、涉及75栋建筑物、建成后可提供回迁房和人才房共33.73万平米，并配建有多种等公共配套设施。

人才安居集团的福田华富北棚改项目，以“政府主导+国企实施”模式，由人才安居集团旗下福田人才安居公司负责实施，于2020年7月启动签约，历时100天实现签约率98.78%，改造范围用地面积超18.2万平米、开发建设用地面积超9.9万平米、规划容积超53万平米、其中住宅超45.8万平米、商业4.1万平米、公共配套设施近3.06万平米、配建社区体育活动场地占地6000平米。

当然，那种被强制拆除的破烂楼，连房顶都没的，司法拍卖溢价超过60％成交的(主要还是土地价值方面的溢价)，在全国也出现过，但极罕见。

深圳棚改提速的话，会带旺罗湖。

罗湖早在1980年代就建了不少商品房，罗湖全区统计的楼盘有705个，80年代楼龄的楼盘占了七分之一以上，这些老旧楼盘的棚改会释放出巨大活力。

为何历史会青睐深圳罗湖？

这也颇为耐人寻味。

1992年6月，“关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定”发布，实施城市化统征工作，全面实现了农村转化为城市、村民转化为市民。

从20世纪80年代中后期开始，政府逐步划定了原农村用地红线。

城市化统征时，政府与原农村集体均签订了征地补偿协议(除上述用地外)，在已有的用地红线基础上，政府又一次性划定一定数量的留用地(已办征地补偿手续)给集体。

然后，深圳把特区内的罗湖、福田、南山的68个行政村、173个自然村和沙河华侨农场改建为100个居委会、66个集体股份合作公司和12家企业公司，初步完成了深圳经济特区内的农村城市化转轨。

到2002年6月，沙头角镇撤镇设街道办事处，第一轮城市化宣告结束，特区内的4.6万农民陆续变成城市居民。

1992年的“特区内统征”，对权益进行了清晰界定，而且留下一部分土地扶持社区发展，补偿、留地总体上较为到位，而且当时的宏观经济背景下，城市级差地租还没有大幅上升，农民并没太大的抵触情绪，总体的执行效果较好。

之后2003年10月，“中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见”发布，把1992年的特区内统征扩大到特区外(即宝安、龙岗)，覆盖深圳全境。

不太顺遂的是，当时农民和农村集体的地租意识甚强，且2004年的“特区外统转”在多个方面考虑不严谨，给农民的补偿太少，也没有留下发展用地，最终实施效果不好，农民大规模抢建，“种房保地”。

深圳后来又出台多项政策，认定农民建房为“违法建筑”，尝试通过“查违”推进“统转”，减少转地的成本了

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