土拍规则也是规则,凡是规则都有…

2022-12-16 10:21:10 admin 2
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深圳今年第四批集中供地概述


今年11月25日,深圳第四批集中供地结束,挂牌7宗地块,有2宗底价成交、3宗触顶、1宗流拍,总建设用地面积22.89万平米,总规划建筑面积96.3万平米,成交总额97.27亿。

 

虽然流拍了1宗,放在全国来看,算是很火热了。

 

据不完全统计,在去年9月底的时候,全国22个集中供地试点城市中,完成第二批集中供地的城市已过半,撤牌或流拍的地块数量超过100宗。

 

深圳今年的最后一轮土拍呈现以下特点:公共住房供给力度持续加大;核心区域供地比例深度改善。

 

出让公告显示,该批次有2宗用地整宗建设安居型商品房,1宗用地建设安居型商品房占住宅建筑面积超70%;其余4宗普通商品住房用地,均初始建设一定比例的安居型商品房、竞建设安居型商品房。


该批次宝安、龙华、龙岗、光明等地块均位于片区的中心地带,为了提高都市核心区及综合性服务中心居住用地比例及供应品质、平衡职住关系、优化资源配置等。

 

此外,该次土地拍卖依然还是采取“三限双竞+摇号”和“双限单竞+摇号”的规则。

 

“三限双竞+摇号”即:限地价、限售价、限安居型商品房建筑面积,竞地价、竞安居型商品房建筑面积,达到最高限制建筑面积后通过摇号确定竞得人。

 

“双限单竞+摇号”即:限地价、限安居型商品住房销售价格(均价),竞地价,达到最高限制地价后(限15%溢价率)通过摇号确定竞得人。

 

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土拍规则也是规则,

关于“规则”本身的话题就广了


从2022年的第一批集中供地土拍开始,土拍规则的变化还是比较大的。

 

许多重点城市都微调了土拍的条件,无非就是降低房企拿地成本、释放企业的利润空间,鼓动房企的拿地劲头。

 

这基本是各个重点城市一直一直在做的,因那块“地”是不动的,不管地上如何如何地沧海桑田、物是人非。

 

除了保留竞拍主体须具有开发资质、竞拍资金须为自有资金、限制马甲参拍等常规条件以外,重点城市的土拍规则主要有如下调整:

主流竞价规则基本都已调整为“限价竞拍+摇号”——

大部分城市已取消了竞自持、竞配建或新房销售限价等,且降低了土拍保证金的缴付比例,仅小部分城市保留了竞自持、竞高品质住宅或竞建筑方案等;

 

土地出让金缴纳时限延长——

如不少城市的土地款分期缴纳时间都调整为半年至一年。

 

在重点城市的土拍规则里,依然对购地资金来源保留了严格的自有资金要求,也即土地竞拍保证金、土地款均不得为融资款,连股东借款也不行。

 

在具体购地资金要求方面,基本口径一致:

竞买人的购地资金(含竞买保证金、出让价款)来源应符合我国法律法规政策规定;

竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等;

购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金;

购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款;

购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款;

购地资金不得使用参拍企业所控制的非房地产企业融资等。

 

土地款可分期缴纳


在土拍规则里,变化最大的是土地款可分期缴纳,比如大部分重点城市都允许房企剩下一半或者最后一笔土地款在半年内或一年内缴完。

 

房企竞得土地后,当前大部分城市都给开发报建、施工办证等开通了绿色通道。

 

于是我们看到,大型房企在竞得土地后,大概半年就能满足“四三二”的开发贷条件,有的甚至能进到预售阶段,有的时候在这两个节点前,土地尾款都还没到指定的支付时间。

 

对于这种土地款分期缴纳的,房企取得土地后有开发建设费的融资需求但土地款还没到期缴纳完的,银行、信托、私募等机构都无法介入开发建设费的融资,即在缴完土地款之前受监管的金融类机构都无法介入其前融业务。

 

在满足开发贷条件之前的地产前融业务,土地款融资完全碰不得,因这是高压线,各地的招拍挂文件里都有限制性规定。

 

但是,如地产投资机构并不为银保监会、证监会等政府部门监管的金融机构或投资管理机构,且资金来源也不涉及到募集,那对于这类开发建设费的融资需求来说,此类地产投资机构仍可正常操作,尤其是以真股、明股实债等进行操作的融资产品。

 

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对于非重点城市或者未限制土拍资金来源的城市,相关的前融业务中,在土地款融资方面,除了银行、信托、私募等受监管机构外,其他地产投资机构还是有切入的空间。

 

那些房企缴完土地款后的前融业务,比如信托、私募等,就更容易介入了。

 

当然,对于分期缴纳土地款的,在房企未缴完土地款之前,银行、信托、私募等受监管机构同样不得提供土地款或开发建设费等前期融资。

 

只要房企已满足“四三二”要求,定会优选银行或信托的低成本开发贷融资,不会再选高成本的前融资金了。

 

楼面价的算法


“有算法”还是比较安全的,最怕是那些不能算的事情…

 

楼面价即单位建筑面积地价,指平均到每单位建筑面积上的土地价格,具体按商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格,并由市、县以上政府公布的国有土地使用权的平均价格。

 

房价中的楼面土地价格计算,与土地本身价格以及规划容积率有关。

 

土地价格,计算时要包括各种购买土地时所发生的费用;容积率,是规划总建筑面积除以土地面积。

 

附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

 

以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等。

 

计算公式为:楼面价=土地总价÷规划建筑面积

            规划建筑面积=土地面积✖容积率

            容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积


(感谢阅读,敬请指正)

 

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