深圳楼市尽力了,已最大限度满足各类住户了

2022-12-16 10:20:21 admin 8
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深圳正在探索“2+2+2”的住房保障模式——人才住房、安居型商品房与公共租赁住房协同承担保障的功能,面向各类人群不同的居住需求,层次性更多、灵活度更高。


到2035年,深圳新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套,新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%,市场商品住房将占住房供应总量的40%左右。

 

这个多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系,基本就把“住房问题”与“房价问题”切割开来了。


以下是关于这几种住房的粗略的描述,请以实际的申请公告为准,因为这也是动态变化的,不同的小区、不同的项目可能有不同的认购、认租要求…



高端住房有市场


人才住房要占住房供应总量的20%,面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等人才供应,可租可售,建面以小于90平米为主,租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%。


——人才房有其优势,价格低,仅为同片区新房项目的60%,有的房子每平米只要2万多,在全市均价保持在5万/平米的情况下,对广大新进入深圳的人才属实是福利;户型、面积要大一点,以两居室、三居室为主,不受国家保障房体系对于户型面积的限制;供应规模较大,目前深圳13个人才房项目稳步推进,建成后将提供超过25500套房。

 

比如今年11月,深圳首次发布人才住房配售规则——“关于安居君兰湾府等六个项目住房面向人才配售的通告”,将配售住房共4422套,其中两房户型1957套、三房户型2465套,分别为安居君兰湾府、安居鸿栖台、安居玥龙苑、安居颢龙苑、星河开市客环球商业中心、华侨城九樾广场。

 

从准入门槛来看,限于深圳户籍,参加社保累计缴费3年以上,但覆盖了学历型人才和技能型人才,前者要求全日制本科及以上,其实是面向最广大的人才,且通过公证摇号按顺序选房,该次人才房配售的门槛较低。

 

此前,深圳需被市人力资源部门认定为杰出人才、领军人才方可申请人才住房;而与之前认购安居房的要求相比,该次配售条件也降低了许多。

 

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中端住房有支持


安居型商品房要占住房供应总量的20%,面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应,可租可售、以售为主,建面以小于70平米为主,租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%。


这几年,比较固定的规则为——

出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间,因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需转让的,应面向其他符合申购条件的对象转让,或由政府按规定回购。

购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年,或者年满60周岁且购房满10年,符合深圳人才安居办法、安居型商品房建设和管理办法等规定条件的,其所购人才住房或安居型商品房经政府批准后可进入市场流转,需向政府缴纳一定比例的增值收益。

 

住在安居房里的居民,其实最为躁动,因为想要取得完全产权,要补一定的差价。

 

深圳的安居房,其签订买卖合同10年后,安居型商品房产权所有人可根据有关政策规定,申请取得完全产权,取得完全产权就可以卖,深圳安居房10年内必须卖给政府。10年期的计算是以签订买卖合同时间来计算。

 

自购买合同签订之日至申请回购之日不超过10年(含10年)的,回购价格为原合同购房价;

超过10年的,回购价格的计算公式为:回购价格=原购房价×[1-1.4%×(购房协议签订之日至申请回购之日的年限-10年)]。


即是说,在10年内,购买安居型商品房将不能上市交易,如果要出售,只能由政府按照原价回购等方式。

 

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有部分安居房项目属于期房,并不是以交房的时间点来计算十年。政策肯定会有一定的延续和稳定性。

 

申请完全产权缴纳增值收益的计算公式:

申请取得安居型商品房完全产权的,应当按照下列方式缴纳增值收益:应缴增值收益=取得完全产权时该套住房市场评估价格×(1-原购房时基准销售价格/原购房时市场价格-1%×折扣系数×与产权单位签订买卖合同购买安居型商品房的申请人在深累计纳税申报年限)-相关费用。

 

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(封闭流转)

安居型商品房(毛坯)最高销售价格是在评估确定的毛坯房最高基准销售价格基础上,考虑楼层、朝向等因素调整得出的最高价格;超过其市场评估价70%的,以市场评估价的70%为最高销售价格。

 

安居型商品房(毛坯)最高基准销售价格以其市场评估价乘以“该细则附表”所列的价格系数计算(值得留意的是,该细则有效期三年,至2022年年底到期)。

 

以市场评估价为10000/平米和地价比为0.7为例,通过附表查询到价格系数为0.618,即最高基准销售价格为10000×0.618=6180。

 

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此外,“关于申请取得安居房全部产权有关问题的处理办法”,主要解决的是职工申请取得安居房全部产权存在的问题。

 

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低端住房有保障


公共租赁住房要占住房供应总量的20%,面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应,建面以30—60平米为主,只租不售,租金为届时同地段市场商品住房租金的30%,特困人员、低保及低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

直白地看,住在这几种房子里的居民也会自由流动的,比如住公租房的申请购买安居房,住人才房的申请公租房等等,只要符合相关条件、排队申请轮候就可。

 

居住者也可以自由地退出,不租、不买、不继续供等等,其中的关隘是“人才住房和安居型商品房封闭流转制度”,以防止借机炒房。


我们甚至可以这样畅想,10年、8年后,说不定公租房也可通过某种形式向政府购买?与政府共有产权?只要满足相关的条件、申请轮候等等…

 

其实现在,不少人都会觉得住哪还不是一样住?

 

只要能安居乐业,保住健康、保持就业,职住距离不会太离谱,住哪里的差别都不会太大的,除非遇到失业、重疾、身败名裂等等异常的变故了…


(感谢阅读,敬请指正)


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