宜风宜雨足安居

2022-12-13 14:54:29 admin 4
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不管为人还是为学,都要拿出我们的真实生命,才能够有那么一点点真实的成果。

 

如今聪明的人、有才气的人,太多了。即使出身低微一点,当他生命的光彩发出来的时候,即他走运时,倒也极其聪明、料事必灵,讲话的时候总是提起来说、端着说,毫无呆滞与阻碍,可是一旦生命的光彩完了、运气完了,那很可能就像个大傻瓜,很糊涂。

 

因此,“求才若渴”很自然、也很奇怪地成为了某种主基调…

 

2022年深圳土地市场概述


2022年,深圳的土地市场依然火爆,持续加大公共住房供给力度,安居型商品房宗地备受青睐。

 

2022年挂牌38宗居住用地,成交34宗,流拍4宗,成交额736.3亿;而2021年挂牌39宗居住用地,全部成交,成交额982亿。

 

在金融十六条、支持房地产平稳发展等政策利好下,深圳土拍市场体现“核心地段房企以实力+运气进行参拍”,“非核心地段市属/区属国企能以底价成交、定向发展”等特征。

 

今年,深圳第一轮土拍出让了一宗全部自持的保障性租赁住房用地,基本取消了竞保障性租赁住房这条规则;从第三轮土拍开始,增加“初始建设一定比例的安居型商品房、竞建设安居型商品房”规则,第四轮土拍全部要求配建安居型商品房,安居型商品房供应量骤增。

 

2022年配建安居型商品房的宗地,基本以溢价成交,参拍主力不仅有人才安居集团,民企、国企的竞拍力度也在增加,比如第四轮出让的宝中A002-0091宗地,吸引了28家企业竞拍,由2家民企竞得的用地均为纯安居型商品房宗地。

 

深汕、龙岗坪地、坪山坑梓等非核心区,则更多地由深铁、安居集团及区属国企拿地且基本以底价成交——

非核心区域市属/区属国企为主,核心区域、热点区域则需房企以“实力+运气”竞拍拿地。

 

将商业性用地变更为居住用地,是深圳二次房改的保障措施之一,于是我们看到今年挂牌出让的用地,共有9宗用地属于法定图则规划调整为二类居住用地后再挂牌出让,其中有3宗为商改居用地、1宗为工改居用地,5宗为居改居用地(一类/三类/四类居住用地改为二类居住用地)。

 

对于更新整备等存量市场来说,由于房企投资存量项目进行测算时,通常会对比参照周边土拍市场售价及楼面价,随着土拍市场计容可售楼面地价下降、商品房限售价上涨等趋势,或将影响更新整备存量投资市场。

 

随着深圳持续加大公共住房供给力度,配建安居型商品房或可售型人才房将成为居住用地出让的固定规则,“商品住房和公共住房结合,让商品住房回归普通住房主导”将成为后续居住用地出让的基本共识。

 

此外,恒大深圳总部地块已经卖出,总价75.43亿,竞得者是纾困平台,该平台是由深圳安和一号房地产公司以底价75.43亿竞得,其背后是深圳安居建业投资运营公司, 是由深圳人才安居集团与万科联合成立的纾困平台。

 

国资接手之后,可以这样讲,深圳楼市已经进入安居房和公租房的时代了。

 

土地市场有如此这般光景,并不是一蹴而就的,有一个过程、阶段,虽说在市场的实际参与者那里,可能关注的不多,但总会有人去回顾。

 

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农村土地的集体所有制


我国的土地制度从总体上说,实行的是城市土地国有制和农村土地集体所有制。

 

城市土地国有化的线索较为简单。

 

农村土地的集体所有制则经过比较复杂的演变。

 

从20世纪50年代初土地改革后,土地实行耕者有其田的小农私有,经过合作化特别是1958年的人民公社运动又被完全集体化,其后稳定在“队为基础、三级所有”这样含义模糊的集体所有制上,但所有权的定义和改变又几乎完全掌控在国家即政府手中,作为名义所有者的三级集体(公社现为乡、大队现为村,小队即生产组)包括农民自身并没有多少发言权,所以实际上也有准国有的性质。

 

在此大背景下,农民住宅用地又称为宅基地的供给长期是由政府法规条文决定,又多少受到一定习俗的影响。

 

按“土地管理法”要求,各地省市政府都有根据当地人口土地资源状况,对每户农民宅基地面积的基本规定。

 

农户家庭一般是儿子成人后可以因分家立户申请一块新的宅基地。

 

由于人口变化、继承和外出打工等种种原因,各户的宅基地面积也并不均等。

 

按高层的要求,各地一般规定,新立户家庭的宅基地应首先在现有存量宅基地和荒地、坡地等非利用地中解决。

 

但又留下口子说,实在无法解决占用耕地的,需交耕地占用费,也就是说如果交了占用费也可使用耕地。

 

在相当多的农村,农民宅基地并未确权,更没有颁证。

 

由于过去农民一般经济条件薄弱,长期以来对农民建房的规格、规模没有要求或约束宽松,绝大多数地方也没有办理和发放房产证。

 

这样,随着这些年城市化的快速发展和大量农民外出务工,造成宅基地和住房闲置,形成潜在的巨大商机,也为农村特别是城镇周边农村住宅用地的野蛮生长提供了肥沃土壤。

 

城市住宅用地


城市住宅用地则是另一风景。

 

在2004年以前,开发类土地获取采用的是现在一些人推崇的市场化方式。

 

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即在城市规划范围内,由开发商分别与城市土地使用权人或城郊农村集体土地的掌控者,个别谈判,达成协议后,向城市规划和国土部门申请土地变性。


其中,由开发商直接支付补偿给原土地所有或使用权人,同时为土地改变性质向政府上交定额土地出让金,取得土地开发权。

 

这种取得土地的方式普遍造成了以下问题:

开发商为了低价取得土地,采用种种方法搞定城市工厂等单位和农村集体组织负责人,再去攻关城市规划部门取得许可;

许多有权势门路的人更是利用各种关系低价批取土地,牟取暴利,造成贿赂盛行和大量寻租的不公现象。

 

一部分开发商低价获取、囤积大量土地,牟取暴利。

 

在一些地方,甚至地方公益和公共设施用地,政府竟然反过来要从开发商手中购买。

 

那时,一部分开发商囤积的协议转让土地,可坐地升值几亿几十亿乃至几百亿,但仍可轻易地搞定关系,甚至把土地未开发完毕的责任推给政府相关部门、单位。

 

因此,从这个意义上说,2004年推出的城市住宅和商业开发土地一律要走招、拍、挂程序的政策,就是遏制腐败、制止开发土地分配不公的举措,当时受到了普遍欢迎和支持。


而在住宅用地实行招拍挂之后,很快使各地方政府尝到甜头,并迅速成为一些大都市和发达地区地方政府的重要财源了。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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