地产前融持续呈现怪状——“进退失据、无据以及有据”

大概在今年3月份的时候，给开发商拿地提供炮弹的“前融”渠道，比如信托、供应连ABS、私募基金、地方金交所等，都被一一堵住了。

此一时、彼一时，到了今年年底，地产前融又有了发旺、爆发的迹象。

“前融”，就是“拿地前融资”的缩写，这个监管肯定就很严了，银行和金融机构不能发放用于购置土地的贷款。

大家知道，地价越来越高，开发商完全依靠销售回款及自有资金拿地，变得越来越难，“前融”也就伺机而动了。

“前融”与股市里头的配资极其相似，股市里配资买股票，开发商配资去拿地。

直白地讲，就是让“钱与钱”会面，使得资源在不同的“时间节点”作优化配置。

当然，我们也要看到，前融资金是要退出的。

如事随人意的话——项目公司取得银行的开发贷后直接置换掉前融本息，这是大多数前融业务的基本操作。

然而，普通民营房企很难取得银行的开发贷，因此大家要对前融业务的存续周期及风控措施要多加谨慎，尤其是对后端项目公司能否取得开发贷需提前进行评估或确认。

如项目公司无法取得开发贷，或者开发贷的放款无法覆盖前融本息，那么前融本息的退出就要靠销售回款了，监管账户的资金如何用于还款就变得很关键了。

如当地政府部门监管要求没那么严格，比如监管户的资金按规定预留比例后经各方审核可直接用于还款，那当然很好；

如审核比较严格，那在前融的退出风险上就要做更为谨慎的评估了。

比如勾地项目的前融，所涉前融机构的退出大部分都是靠勾地方的期间本息偿付及到期的股权回购。

从勾地项目的产业与运营属性来看，意味着该类项目的还款来源有一些特殊性。

主要是去评估以下几种补充性的还款保障：

为加强产业方的开发意愿，政府一般愿意配套一些住宅用地，且允许优先开发。

因此前融的退出是否可依靠住宅项目的销售回款来实现，需首要考虑。

产业勾地方是否有较强的产业运营能力，比如对建成产业资产导入产业并实现二次增值，然后通过运营管理、导入人流实现三次增值，最后形成稳定的现金流以ABS等方式实现前融机构的退出，当然此种方式的时间周期一般很漫长。

产业勾地方是否有自己的或合作的产业/产权交易中心，届时建成的资产或权益，可否通过产业/产权交易中心进行资产交易变现后实现前融的退出。

上述条件，乃比较好的、补充性的还款保障。

为何说近期地产前融又发旺、爆发了？

主要是地产前融业务形势有新的异动——

如DL金融机构、BH金融机构、SH银行等，在业务收拢较严重的情形下，逐渐把目光转向房地产前融销售市场，尤其是私银版块根据私募基金全力扩展股权投资，或是由银行本身的基金托管人实际操作房地产股权投资。

一些信托机构未达到融资类信托经营规模压力降任务的，以债务方式实际操作项目时，被银监会强制要求先压力降债务产品规模。

此时开发商股权融资就只能把债务产品转为股份产品了，也就是说，要让房地产商自主找寻过桥资金进行债务商品结算后，接着由信托机构以股份产品进行下款与资金换置。

做开发贷已经很难了，那么，总量资本精英团队或资本网络资源往私募基金及基金的房地产股权质押融资方位转型，就变得很现实了。

而私募基金的房地产股权质押融资在开发商拿地后就可以进(指信托资金在地产商自主付款完土地款进入后，有一些信托机构可从地产商竞价土地取得成功并在交易土地款环节就可与开发商一起进)，并且不必要满足新项目达到“四三二”的要求，因而银行或私募基金很可能会集中挤向拿地后房地产前融销售市场，这类股权质押融资类资产极有可能在来年超过开发贷的规模。

这个“四三二”要求，是“前融”的魔方——即“国有土地使用证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建筑工程施工许可证”四证齐全，自有资金应达到30％，开发商或其控股股东必须具备房地产开发二级资质，一旦达到这个资产要求，开发商的“前融”即告一段落，就可向银行和金融机构抵押土地证融资，来置换利率更高的债务。

信托公司，地产商曾是他们的衣食父母，他们给开发商做的主要就是“前融”，就是用“特定资产收益权”这个投资方向，来绕开一系列信托领域对于资金投向房地产的监管约束。

这种信托，一般会被切分成若干部分，其中一部分用于投资一个“特定资产”资产包的收益权，而这个资产包，通常是一个房地产项目公司的某一部份股权。

乍一看，信托资金是投向了股权对应的收益权，实际上，这笔钱在开发商没有获得土地证的情况下，就可给到开发商，从而成就了开发商拿地的重要资金来源。

这种模式都是融资的标配，好处在于——没有土地证的情形下，也能够把钱给到开发商，同时，又是股权方式，也在一定程度上绕开了对信托产品资金投向房地产的监管约束。

由于是以股权形式出现，这部分资金，在很长时间内，就被看做了是开发商的自有资金，从而符合了拿地资金的监管要求，这就是开发商在土地市场上肆意拿地的幕后推手之一。

后来，监管部门开始分批约谈信托公司，要逐步清退直至停掉绝大部分开发商的“前融”业务。

信托是先募集资金，完成资金募集之后再去备案，明面上似乎是把钱募集好之后，去找项目投，但实际上，在募集之前，已经与地产商谈好了。

监管部门很了解其中的关隘，在那个风险隐患蓄势待发时期，下达了硬性要求——所有募集了资金、但没有完成备案的此类信托产品，都要停掉，力度很大、不可商量。

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