网红盘的“红”与“黑”

楼盘卖的火热，很容易就一传十、十传百，成了网红盘甚至网红神盘，门庭若市；

楼盘无人问津，也就相当于黑了、凉了，门可罗雀。

2022年初，深圳的某些网红神盘，遇冷了。

如华润城，曾是“万人打新”，然后是冷似寒冬…

华润城分5期开发，1-3期润府系，4-5期润玺系。

2020年11月，华润城润玺1期入市，“万人打新”上了热搜，深圳的华润城时为全国焦点。

2021年2月，深圳首推出二手房指导价，对比市场成交价，二手房成交的指导价基本都打5-8折，个别网红盘甚至打了3折。

润玺2期于2021年12月开盘，均价为13.2万/平米，每套总价在1422万-3736万之间，推出的1000多套住宅吸引了1400多批次购房者，选房后还剩200套未售，华润城近7年的“开盘即日光”的纪录作古。

2022年初，华润城迫于无奈，为尽快清盘，实行了全民营销。

市场普遍认为，华润城肯定会“日光”的，因其是深圳的“上层优选”、是圈层，接着却是全民营销，掉份了。

后来是5000元一套的转介费，看起来很“low”，有的中介机构还不愿接受“转介”，对于高价入手华润城的前期业主很是无奈。

深圳二手房都在降价，华润城因投资客较多，加上有部分大厂裁员、股票下跌，造成华润城价格降幅最大，据闻某大厂不少中高层级管理买了华润城。

网红盘的凋零是一个缩影。

与华润城一起发售的新盘，去化都很低，光明安联尚璟府开盘当日仅成交1套，去化率0.28％；开盘情况较好的是龙华卓越柏奕府，去化也仅34.54％。

深圳整体的开盘去化，曾连续两个月低于50％——这是2022年初的某些境况。

——价值实现新生。

从前，深圳房价暴涨，是由杠杆催生、刚需被哄抬的“虚火”。

当参考价控制住了加杠杆，银行严查首付来源，杠杆加不上去，无人接盘。

苦了那批“站岗”的人，只好割肉出让。

二手房降价，威力无比，直接导致一二手房“价格倒挂”的赚钱模式，一夜间消失了，“粗放地逐利”也消失殆尽。

于是我们看到，深圳人不再忙乱“打新”，不再坐庄涨价，趋于理性。

此一时、彼一时，到了今年10月28日，深圳地铁14号线及岗厦北枢纽、黄木岗枢纽、大运枢纽同时开通运营，全城市民纷纷打卡“尝鲜”。

——路路通，楼盘红。

及后的10月30日，深铁阅山境项目23套现房开闸选房，用时半小时即售罄清盘收官。

该次提交资料后审核合格的入围人数120人，超过1：3的比例，最终按积分排序入围参与摇号。

深铁阅山境的这个选房比例，是深圳今年新房市场房源数与申请人的最高比。

该次毛坯销售均价为8.3万/平米，与两年前阅山境的入市价基本持平，大家都知道当前市场下行等大环境因素，购房者还是用真金白银选了阅山境以及深铁。

该项目采用大面积的铝板立面，阅山境已成为2021-2022年度全市交付立面的样板。

阅山境还有少量优质街铺在售，街铺是按小集中型的前广场建设。

此外，阅山境美仑美奂的园林布局，是使其成为网红盘的主要因素。

——投资有价，财富不止。

继深铁阅山境之后，两度“日光”的网红盘安托山深铁懿府将推出三期产品，该次推出280余套240平米“5+1”房、2梯2户，背山望海。

深铁懿府三期已封顶，位于深铁置业大厦52F的展厅开始迎客，预计今年11月开放样板房，市场关注度持续走高。

深铁置业之所以走红，估计还是其“公益属性、公共服务”这一块的加持。

深铁集团已建、在建及拟建公共住房项目总建筑面积预计达600万平米，已交付使用公共住房2万多套，在建8000套公共住房。

深铁集团还计划建设公共住房4.5万套，其中轨道四期项目公共住房比例将达50%，轨道四期调整项目公共住房比例将达60%。

各种“数据”，都在探寻“共情者”，引来走过、经过、路过者的匆匆一瞥，毕竟普罗大众为着考研考编，无不卷生卷死，哪里还有多余的“情”去“共”这些数据？

或者，浅显的灵魂一问——诸如那些没业务往来的、没广告费的、没推介费的，何必侧目这个盘、那个盘，何必关注这个数据、那个数据？

说到深圳的豪宅，一贯以来的特点为：稀缺性、安全系数高、抗风险能力强，于是受到资本的追捧。

今年上半年，深圳女性购买的最贵二手房总价6200万，男性购买的最贵二手房总价8200万，一次性付款比例和豪宅成交量都有所上升…

——追涨有风险，理性设堤坝。

今年上半年，深圳成交的3094套豪宅中，总价1000万以下的成交占比为1.3%；总价1000-2000万的占比，提升至83.7%；总价3000万以上的，上升至8.1%。

深圳豪宅的供应主要集中在5月、6月，累计批售26.3万平米，环比下滑55.8%，处于2020年下半年以来的低点，“70/90政策”以及别墅项目逐渐消失，再加上限价严格，开发商难以获批预期中的价格，以致豪宅项目减少。

5月中旬，南山蛇口的招商仕林臻邸、福田安托山的海德园A区先后入市，前者开盘三天售罄，后者当天“日光”。

接着，华润城润玺2期、深圳中心天元、天健天骄西筑等多个豪宅新盘入市；其中，华润城润玺2期推出345套房，开盘售出303套，收金46亿；深圳中心天元，套均总价4248万，开盘去化超九成。

豪宅越贵，交易越旺盛，法拍房里的豪宅更是如此。

有的时候，仅仅是有的时候——跌得越多，买的人越少，大家都买涨不买跌。

(感谢阅读，敬请指正)