网红盘的“红”与“黑”

2022-11-07 13:52:53 admin 3
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楼盘卖的火热,很容易就一传十、十传百,成了网红盘甚至网红神盘,门庭若市;

楼盘无人问津,也就相当于黑了、凉了,门可罗雀。


网红盘遇冷遭黑


2022年初,深圳的某些网红神盘,遇冷了。

如华润城,曾是“万人打新”,然后是冷似寒冬…

华润城分5期开发,1-3期润府系,4-5期润玺系。

2020年11月,华润城润玺1期入市,“万人打新”上了热搜,深圳的华润城时为全国焦点。

2021年2月,深圳首推出二手房指导价,对比市场成交价,二手房成交的指导价基本都打5-8折,个别网红盘甚至打了3折。

润玺2期于2021年12月开盘,均价为13.2万/平米,每套总价在1422万-3736万之间,推出的1000多套住宅吸引了1400多批次购房者,选房后还剩200套未售,华润城近7年的“开盘即日光”的纪录作古。

2022年初,华润城迫于无奈,为尽快清盘,实行了全民营销。

市场普遍认为,华润城肯定会“日光”的,因其是深圳的“上层优选”、是圈层,接着却是全民营销,掉份了。

后来是5000元一套的转介费,看起来很“low”,有的中介机构还不愿接受“转介”,对于高价入手华润城的前期业主很是无奈。

深圳二手房都在降价,华润城因投资客较多,加上有部分大厂裁员、股票下跌,造成华润城价格降幅最大,据闻某大厂不少中高层级管理买了华润城。

网红盘的凋零是一个缩影。

与华润城一起发售的新盘,去化都很低,光明安联尚璟府开盘当日仅成交1套,去化率0.28%;开盘情况较好的是龙华卓越柏奕府,去化也仅34.54%。

深圳整体的开盘去化,曾连续两个月低于50%——这是2022年初的某些境况。


——价值实现新生。

从前,深圳房价暴涨,是由杠杆催生、刚需被哄抬的“虚火”。

当参考价控制住了加杠杆,银行严查首付来源,杠杆加不上去,无人接盘。

苦了那批“站岗”的人,只好割肉出让。

二手房降价,威力无比,直接导致一二手房“价格倒挂”的赚钱模式,一夜间消失了,“粗放地逐利”也消失殆尽。

于是我们看到,深圳人不再忙乱“打新”,不再坐庄涨价,趋于理性。


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在别处火热的网红盘


此一时、彼一时,到了今年10月28日,深圳地铁14号线及岗厦北枢纽、黄木岗枢纽、大运枢纽同时开通运营,全城市民纷纷打卡“尝鲜”。

——路路通,楼盘红。

及后的10月30日,深铁阅山境项目23套现房开闸选房,用时半小时即售罄清盘收官。

该次提交资料后审核合格的入围人数120人,超过1:3的比例,最终按积分排序入围参与摇号。

深铁阅山境的这个选房比例,是深圳今年新房市场房源数与申请人的最高比。

该次毛坯销售均价为8.3万/平米,与两年前阅山境的入市价基本持平,大家都知道当前市场下行等大环境因素,购房者还是用真金白银选了阅山境以及深铁。

该项目采用大面积的铝板立面,阅山境已成为2021-2022年度全市交付立面的样板。

阅山境还有少量优质街铺在售,街铺是按小集中型的前广场建设。

此外,阅山境美仑美奂的园林布局,是使其成为网红盘的主要因素。

——投资有价,财富不止。


继深铁阅山境之后,两度“日光”的网红盘安托山深铁懿府将推出三期产品,该次推出280余套240平米“5+1”房、2梯2户,背山望海。

深铁懿府三期已封顶,位于深铁置业大厦52F的展厅开始迎客,预计今年11月开放样板房,市场关注度持续走高。

深铁置业之所以走红,估计还是其“公益属性、公共服务”这一块的加持。

深铁集团已建、在建及拟建公共住房项目总建筑面积预计达600万平米,已交付使用公共住房2万多套,在建8000套公共住房。

深铁集团还计划建设公共住房4.5万套,其中轨道四期项目公共住房比例将达50%,轨道四期调整项目公共住房比例将达60%。

 

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数读今年的深圳豪宅


各种“数据”,都在探寻“共情者”,引来走过、经过、路过者的匆匆一瞥,毕竟普罗大众为着考研考编,无不卷生卷死,哪里还有多余的“情”去“共”这些数据?

或者,浅显的灵魂一问——诸如那些没业务往来的、没广告费的、没推介费的,何必侧目这个盘、那个盘,何必关注这个数据、那个数据?

说到深圳的豪宅,一贯以来的特点为:稀缺性、安全系数高、抗风险能力强,于是受到资本的追捧。

今年上半年,深圳女性购买的最贵二手房总价6200万,男性购买的最贵二手房总价8200万,一次性付款比例和豪宅成交量都有所上升…

——追涨有风险,理性设堤坝。


今年上半年,深圳成交的3094套豪宅中,总价1000万以下的成交占比为1.3%;总价1000-2000万的占比,提升至83.7%;总价3000万以上的,上升至8.1%。

深圳豪宅的供应主要集中在5月、6月,累计批售26.3万平米,环比下滑55.8%,处于2020年下半年以来的低点,“70/90政策”以及别墅项目逐渐消失,再加上限价严格,开发商难以获批预期中的价格,以致豪宅项目减少。

5月中旬,南山蛇口的招商仕林臻邸、福田安托山的海德园A区先后入市,前者开盘三天售罄,后者当天“日光”。


接着,华润城润玺2期、深圳中心天元、天健天骄西筑等多个豪宅新盘入市;其中,华润城润玺2期推出345套房,开盘售出303套,收金46亿;深圳中心天元,套均总价4248万,开盘去化超九成。

豪宅越贵,交易越旺盛,法拍房里的豪宅更是如此。

 

有的时候,仅仅是有的时候——跌得越多,买的人越少,大家都买涨不买跌。


(感谢阅读,敬请指正)



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