地下潜龙过,铁轨房价驰

2022-11-04 15:53:54 admin 5
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地铁公司的营收及房地产开发概述


数据显示,2022年1-9月,有广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团等,拿地总金额达585亿;广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁,已跻身全国拿地三十强。

 

2021年,深圳地铁拿地金额达242亿,在全国地铁公司中排名第一,深圳地铁是万科的最大股东,持有32.43亿股,占万科总股本27.91%。

 

数据显示,深圳地铁已把自己做成了深圳第二大房企。

 

深圳地铁集团全资子公司“深铁置业”,于今年前九个月销售额达178.89亿,排在深圳房企的第二名(附记,从今年10月起至年底,深圳地铁12号线、14号线、16号线、6号线支线、11号线福田—岗厦北区间,将陆续开通运营)。

 

而深铁集团的“轨道+物业”模式,已日渐成为巨无霸了。

为何这么讲?

 

看看以下指标即晓——深圳每公里与地下空间接驳面积、地下空间的开发体量、城轨TOD指数等指标,在全国名列前茅。

 

地铁公司的营收状况怎样?

 

据统计,二十四家城市地铁公司于2021年的营收,在不算政府补贴的情况下,仅五家地铁公司实现了正收益,分别为深圳地铁、武汉地铁、南昌轨道交通、济南轨道交通和广州地铁。

 

2021年北京地铁的主体公司北京基础设施投资有限公司获得214.66亿政府补助,归母净利润达24.54亿,扣除补贴的话,亏损额还是较大。

 

苏州轨道交通、青岛地铁、成都轨道交通获得的政府补贴也都超过60亿,宁波、南京、长沙、天津等城市地铁公司获得补助都超过30亿。

 

深圳地铁获得政府补助较少,只有1.37亿,而净利润达到29.97亿,成为内地最赚钱的地铁公司。


深圳地铁主要靠房地产开发,数据显示,深圳地铁于2021年实现营收163.97亿,利润总额29.66亿,其中“站城一体化”开发收入达95.71亿、占总营收58.67%,而卖票收入为39.18亿、占23.9%。

 

从地铁公司的营收状况,就不难看出地铁公司为何热衷于房地产开发了。

 

地铁的惠民性,自不待言,票价普遍较低,几乎所有地铁公司单纯靠卖票都是亏损,地铁对城市产业有推动作用,但地铁很烧钱,运营、维护成本相当高。

 

对于地铁自身的存活,需找一个副业,而地产综合开发就是最适合的渠道,早有香港、深圳等城市地铁的成功案例。

 

地铁公司开发房地产,具备天然优势,姑勿论掌握了地铁开发的时间进程、线路的便利,“地铁房”就具有较高的性价比,似乎能做到稳赚不赔。

 

当下,TOD成为造城新模式,而TOD的开发难度大、周期长,对房企的资金实力、开发实力要求更高,此时有国资背景、开发实力强的地铁公司加入,就更有资质来实现TOD物业了。


地铁公司进军房地产,主要还是通过TOD(站城一体化)模式,不需太担心产品,相比地铁管网工程,地产开发的复杂度甚至还较低,交给地铁公司运营,最终的交付也有所保障。

 

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地铁房的升值优势


地铁房的升值优势在于:只要地铁一直存在,附近的房价将会慢慢上涨。

 

地铁周围配套丰富,商业价值高,带动房价上涨。地铁沿线带旺房子升值,且地铁房价格本身就要高于周边同品质房源。

 

数据显示,距离地铁站900米步行范围内的小区,房价涨幅在5%左右;距离地铁站900-1200米的小区,房价涨幅为3.8%。

 

距离地铁越近,房价上涨空间越高,满足了买房投资收益的需求。

 

地铁让城市各区域连接密切,地铁最突出的优势就是交通便利,方便业主、住户上下班和生活出行。

 

地铁站点设立,也间接带动新的人流聚集,促进商圈的形成与发展。

 

在地铁周围的大量店铺将收获非常多的客流量,人流量大、购物需求多,营业额比其他无地铁的区域,可翻倍增长,而部分出租店铺的持有人,租金收益也非常可观。

 

地下铁的风,闪烁的霓虹


地铁,让人们的求职选择范围扩大,东西南北路路通,一些人可穿越大半个城市到更远的地方求职高就,月收入能提高不少。

 

然而,地铁站点的出现,会带来人口迁入,这会无形地致使生活成本逐渐升高。

 

站点人流密集,会带来严重的生活噪音,会给生活带来一定困扰。

 

“人流密集恐惧症者”,请谨慎乘搭地铁。

 

“早晨上地铁一定要坐到座位,不然路上会很惨”——在龙岗双龙地铁站周边,这是一种共识。

 

双龙站着实是一个敏感的末梢——它客流量的潮汐,直接反映了住在这里的人群早出晚归的作息。

 

地铁里常见现象——“车门即将关闭”时,常常有人以百米冲刺的架势挥动着胳膊撞进来,在门缝里撕开一个口子,跟在后面的几个人也趁机挤上地铁(触目惊心)。

 

车厢里的情况则是:人贴人,肚皮贴车厢,挤得像堵墙…

 

深圳有众多如双龙站繁忙的(地铁)交通结点,人员最多的终点站应该是福田和后海。

 

上班高峰期的后海站,高密度的出战流量,来源异而目的同,黑压压的人群,直接会让人头晕目眩。


要是坐完全程,从双龙站到益田站,大概需要90分钟左右,一个来回就得3个小时,相当于每8个工作日里就有1天用于通勤,活着活着就白白少1天了…

 

于是,不少有座的乘客都会把地铁当成“第二张床”,坐上地铁,就习惯性地戴上口罩和帽子补觉。

 

他们不会有兴趣睁开眼观察地铁里的芸芸众生,坐着也看不到什么,抬头就是人啊、手机啊、耳机啊,戴着耳机看手机,还有的在看别人手机。

 

他们一般会用听歌、看剧、玩游戏、从窗玻璃偷看身边的美女、盯着公共电子屏、刷社交网络、瞧着人群的顶部来转移注意力。

 

但事实上,通勤时的人们,精神总是十分脆弱,会有一整段的无聊时光需要打发,在这种碎片化的时间里,不论给与什么样的快餐信息都能轻而易举地被接受。

 

他们如此拼搏的一个信念是:上班远,路上花费的时间长,但机会多,可以让人变得更强大。


(感谢阅读,敬请指正)

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