地下潜龙过，铁轨房价驰

数据显示，2022年1-9月，有广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团等，拿地总金额达585亿；广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁，已跻身全国拿地三十强。

2021年，深圳地铁拿地金额达242亿，在全国地铁公司中排名第一，深圳地铁是万科的最大股东，持有32.43亿股，占万科总股本27.91%。

数据显示，深圳地铁已把自己做成了深圳第二大房企。

深圳地铁集团全资子公司“深铁置业”，于今年前九个月销售额达178.89亿，排在深圳房企的第二名(附记，从今年10月起至年底，深圳地铁12号线、14号线、16号线、6号线支线、11号线福田—岗厦北区间，将陆续开通运营)。

而深铁集团的“轨道+物业”模式，已日渐成为巨无霸了。

为何这么讲？

看看以下指标即晓——深圳每公里与地下空间接驳面积、地下空间的开发体量、城轨TOD指数等指标，在全国名列前茅。

地铁公司的营收状况怎样？

据统计，二十四家城市地铁公司于2021年的营收，在不算政府补贴的情况下，仅五家地铁公司实现了正收益，分别为深圳地铁、武汉地铁、南昌轨道交通、济南轨道交通和广州地铁。

2021年北京地铁的主体公司北京基础设施投资有限公司获得214.66亿政府补助，归母净利润达24.54亿，扣除补贴的话，亏损额还是较大。

苏州轨道交通、青岛地铁、成都轨道交通获得的政府补贴也都超过60亿，宁波、南京、长沙、天津等城市地铁公司获得补助都超过30亿。

深圳地铁获得政府补助较少，只有1.37亿，而净利润达到29.97亿，成为内地最赚钱的地铁公司。

深圳地铁主要靠房地产开发，数据显示，深圳地铁于2021年实现营收163.97亿，利润总额29.66亿，其中“站城一体化”开发收入达95.71亿、占总营收58.67%，而卖票收入为39.18亿、占23.9%。

从地铁公司的营收状况，就不难看出地铁公司为何热衷于房地产开发了。

地铁的惠民性，自不待言，票价普遍较低，几乎所有地铁公司单纯靠卖票都是亏损，地铁对城市产业有推动作用，但地铁很烧钱，运营、维护成本相当高。

对于地铁自身的存活，需找一个副业，而地产综合开发就是最适合的渠道，早有香港、深圳等城市地铁的成功案例。

地铁公司开发房地产，具备天然优势，姑勿论掌握了地铁开发的时间进程、线路的便利，“地铁房”就具有较高的性价比，似乎能做到稳赚不赔。

当下，TOD成为造城新模式，而TOD的开发难度大、周期长，对房企的资金实力、开发实力要求更高，此时有国资背景、开发实力强的地铁公司加入，就更有资质来实现TOD物业了。

地铁公司进军房地产，主要还是通过TOD(站城一体化)模式，不需太担心产品，相比地铁管网工程，地产开发的复杂度甚至还较低，交给地铁公司运营，最终的交付也有所保障。

地铁房的升值优势在于：只要地铁一直存在，附近的房价将会慢慢上涨。

地铁周围配套丰富，商业价值高，带动房价上涨。地铁沿线带旺房子升值，且地铁房价格本身就要高于周边同品质房源。

数据显示，距离地铁站900米步行范围内的小区，房价涨幅在5%左右；距离地铁站900-1200米的小区，房价涨幅为3.8%。

距离地铁越近，房价上涨空间越高，满足了买房投资收益的需求。

地铁让城市各区域连接密切，地铁最突出的优势就是交通便利，方便业主、住户上下班和生活出行。

地铁站点设立，也间接带动新的人流聚集，促进商圈的形成与发展。

在地铁周围的大量店铺将收获非常多的客流量，人流量大、购物需求多，营业额比其他无地铁的区域，可翻倍增长，而部分出租店铺的持有人，租金收益也非常可观。

地铁，让人们的求职选择范围扩大，东西南北路路通，一些人可穿越大半个城市到更远的地方求职高就，月收入能提高不少。

然而，地铁站点的出现，会带来人口迁入，这会无形地致使生活成本逐渐升高。

站点人流密集，会带来严重的生活噪音，会给生活带来一定困扰。

“人流密集恐惧症者”，请谨慎乘搭地铁。

“早晨上地铁一定要坐到座位，不然路上会很惨”——在龙岗双龙地铁站周边，这是一种共识。

双龙站着实是一个敏感的末梢——它客流量的潮汐，直接反映了住在这里的人群早出晚归的作息。

地铁里常见现象——“车门即将关闭”时，常常有人以百米冲刺的架势挥动着胳膊撞进来，在门缝里撕开一个口子，跟在后面的几个人也趁机挤上地铁(触目惊心)。

车厢里的情况则是：人贴人，肚皮贴车厢，挤得像堵墙…

深圳有众多如双龙站繁忙的(地铁)交通结点，人员最多的终点站应该是福田和后海。

上班高峰期的后海站，高密度的出战流量，来源异而目的同，黑压压的人群，直接会让人头晕目眩。

要是坐完全程，从双龙站到益田站，大概需要90分钟左右，一个来回就得3个小时，相当于每8个工作日里就有1天用于通勤，活着活着就白白少1天了…

于是，不少有座的乘客都会把地铁当成“第二张床”，坐上地铁，就习惯性地戴上口罩和帽子补觉。

他们不会有兴趣睁开眼观察地铁里的芸芸众生，坐着也看不到什么，抬头就是人啊、手机啊、耳机啊，戴着耳机看手机，还有的在看别人手机。

他们一般会用听歌、看剧、玩游戏、从窗玻璃偷看身边的美女、盯着公共电子屏、刷社交网络、瞧着人群的顶部来转移注意力。

但事实上，通勤时的人们，精神总是十分脆弱，会有一整段的无聊时光需要打发，在这种碎片化的时间里，不论给与什么样的快餐信息都能轻而易举地被接受。

他们如此拼搏的一个信念是：上班远，路上花费的时间长，但机会多，可以让人变得更强大。

(感谢阅读，敬请指正)