“分·封”不明了，最高院出新指示

今年，有不少关于“轮候查封”的话题及相关解读，似乎是一个律师团队有一个解读，一个法院有一个解读，一个案件有一个解读，一个涉案房产有一个解读…

且看最高院的通知原文——“最高人民法院关于正确处理轮候查封效力相关问题的通知”：

一、轮候查封具有确保轮候查封债权人能够取得首封债权人从查封物变价款受偿后剩余部分的作用。

首封法院对查封物处置变现后，首封债权人受偿后变价款有剩余的，该剩余价款属于轮候查封物的替代物，轮候查封的效力应当及于该替代物，即对于查封物变价款中多于首封债权人应得数额部分有正式查封的效力。

轮候查封债权人对该剩余价款有权主张相应权利。

二、轮候查封对于首封处置法院有约束力。
首封法院在所处置的查封物有轮候查封的情况下，对于查封物变价款清偿首封债权人后的剩余部分，不能径行返还被执行人，首封债权人和被执行人也无权自行或协商处理。

首封法院有义务将相关处置情况告知变价款处置前已知的轮候查封法院，并将剩余变价款移交给轮候查封法院，由轮候查封法院依法处理；轮候查封法院案件尚在诉讼程序中的，应由首封处置法院予以留存，待审判确定后依法处理。

三、首封处置法院在明知拍卖标的物有轮候查封的情况下，违反上述义务，径行将剩余变价款退还被执行人的，构成执行错误。

实践中，不同的法院，可对同一财产采取轮候查封，存有这样的特殊情况——某个房产被多个法院查封，且各个法院的查封日期各不相同。

首封法院——首先对执行的财产进行查封。

轮候查封——对其他法院已经查封的财产，执行法院依次按时间先后在登记机关进行登记，排队等候，等排在前面的查封依法解除后，次之的轮候查封自动转化为正式查封。

轮候查封，在性质上不属于正式查封，并不产生正式查封的效力。

在实践中，常常出现涉案债权有不动产作抵押担保，存有抵押权法院的情况。

在法院执行的过程中，因为时间的不同，可能出现抵押权法院与首封法院是不同的两家法院。

比如某套法拍房，首封法院的查封日期晚于抵押权法院。

在首封之前，房屋所有权人已经将房子抵押给别人，有一个债权数额，而抵押权人后来在其他法院申请执行与房屋所有权人的民间借贷纠纷案件，那么就会出现“抵押权法院与首封法院”不同的情况。

当首封法院或抵押权法院处置房产时，会将拍卖所得款在扣除执行费、评估费、委托拍卖、组织变卖被执行人财产所发生的实际费用后，优先清偿抵押权法院的债务，其次再将剩余款项用于其他法院进行分配，通常有以下分配方式：

按各家法院执行的债权比例进行分配，通常应用于个人财产的处置，如被执行人欠A债权人300万，欠B债权人500万，欠C债权人700万，都是一般债务，分别在三家不同法院起诉，其债权比例则是3:5:7；

那么，如分配余额尚有150万，A、B、C这三位债权人分别可以拿到30万、50万、70万。

还可按查封优先偿还的顺序来分配，这大多应用于公司财产的处置，此时首封法院更有优势，越排后面的法院越分不了多少。

一般的法拍房，通常会按各家法院执行的债权比例进行分配，在优先清偿后，还剩的部分被其他轮候查封的法院按比例分配，如拍卖所得价款超出执行标的数额和执行费用的部分，则可能退还给被执行人(按上述最高院的通知而行)。

对于购买此类法拍房的购房者，并不需特别留意查封法院的数量，法院之间会进行协商处理竞拍款，当所有法院分配完后，就会解封房产，买受人凭执行裁定可直接到不动产登记机构办理过户。

只因有多家法院查封，涉及到法院的沟通、协作及处理效率等因素，解封时间会拖长，如遇复杂的债务纠纷，多家法院也会花更多时间去磋商，这是此类法拍房的最大隐忧，对于交付时间较为在意的购房者不太友好。

法拍房并不一定是从银行查封而来的，私人查封也有。

多数房产都有向银行贷款，银行贷款出去时都会办理设定抵押权，拍卖时，银行有优先受偿权。

“法拍房”与其他类型的楼盘，差别可大、可不大，都要留意物业的权属，一定要买“清白”的物业。

要了解被拍卖的房产是通过法院查封抵债、银行抵债、还是自行协商抵债。

一般法院查封抵债和银行抵债，会在房管局备案，并有法院出具的相关查封、扣押或拍卖通知书，或者银行抵押通知书。

一般情况下，法院拍卖的房产都是取得合法产权的，欲买此类房子，问题不大。

法院有时也拍卖那些暂时未取得产权的房屋或在建工程，这种情况也有，可以购买。

法院拍卖的房屋能否办理产权证，取决于房屋在变卖或拍卖之前的产权情况，在竞拍前可先向法院了解该房屋的权属情况或委托相关的辅助拍卖机构。

在拍卖现场(网络拍卖，要看法院的公告)，拍卖师一般不会向介绍房屋产权情况。

如该房屋在法院查封之前，属于合法登记的房产且手续齐全，可依据法院的协助执行通知书直接办产证。

如拍卖或变卖的房屋在法院查封之前，没有办房产证或初始产权登记，且没有办理的原因是原产权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，政府主管部门不予登记的，这种情况下购买查封的房屋，不能办产证。

如原产权人只因不具备行政机关要求的条件而无法办理的，那么在具备条件后或法院通过强制执行使之能办理产权登记的，购房者也可办产证。

(感谢阅读，敬请指正)