先把人拉进场再说

2022-10-18 13:49:41 admin 6
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黄金周!冲冲冲!


今年的黄金周,龙头房企依然使出浑身解数,不惜“以价换量”抢销售——先把人拉进场再说。

 

比如深圳的华润置地、卓越集团等,折让销售的力度不小。

 

罗湖的华润置地未来城项目,搞了开盘九六折活动,折后最低单价为7.85万/平米;公寓产品备案均价为5.5万/平米,此价格较周边已开盘的小区也有所折让。

 

卓越集团湾区公司于国庆黄金周七天销量超过8.15亿;目前管辖除深圳中心天元外的深圳、惠州、东莞三个城市的所有项目。

 

在黄金周期间,卓越推出六大优惠政策,如最高享10万买车基金、15.5万推荐佣金、101套黄金周特价等。

 

在价格吸引下,卓越在深圳的项目于黄金周期间斩获较好的销售成绩,超额120%以上达标。

 

房企销售高峰期通常在6月、10月、12月,意味着房企形成了在半年度、年末进行销售业绩冲刺的推盘节奏,而全年回款呈现不均衡的分布趋势。

 

虽然房企销售受市场因素影响较大,但也不排除房企前松后紧的心态,导致前面月份业绩完成得不好,年末销售压力大。

 

大幅降价促销,警惕风险


关于房企降价、折让、促销,别看成绩多么彪炳,里头也是有风险。

 

有的房企将原价12000一平的房子,一下子打了6、7折,8000多一平就卖了。

 

在售楼处,除了诚意购房人以外,还有老业主。

 

开发商降价卖房,让利新购房者,但此举有可能惹怒老业主。


新购房者每套房的确能省下二、三十万购房款,但老业主却要独自承担——刚买完房,房子就贬值。

 

尤其是首批开盘买在最高点的业主,等于白白损失了三十万。

 

老业主不甘贱价卖房,有可能会设法迫使“打折促销”被叫停,严重的,售楼处甚至还会被封,最终降价未果(房企降价卖房确实让老业主赔钱了)。

 

房企也拿老业主办法,只能对已经低价出售的那批购房人进行“违约赔付”,按照合同,违约标准为“双倍定金”;如有上百套房,赔下来也有好几百万。

 

有时老业主的一些操作,真的会让房企处于水深火热之中。

 

而在周边业主的眼里,房企降价卖房也等同于拉低周边的房价。这边10000买的,隔壁一条街就8000开盘,这2000的价差不仅没地儿说去,也没地儿补去。

 

如今二手房都难卖了,简直就是扰乱市场,周边业主会不去闹房企?

 

附近开发商也不愿意看见同行在降价卖房,尤其是一些小开发商。

 

那边财大气粗,把房价压这么低,这边房子怎么办?同样的区位、同样的建设、同样的周边配置,那边说降就降,这边还怎么开盘?

 

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房企的生灭门


房企总在抓市场机会、及时供货、快速销售、快速回款等。

 

尤其是“三道红线”实行后——剔除预收款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,先进短债比小于1.0倍;根据触线情况又可分为红、橙、黄、绿四挡,对不同档次给予相应的融资限制。


这些“红线”,无非都指向“现金流”。

 

对“资产负债率、净负债率以及现金短债比”的填补、修复,无非就是依靠“现金流”。

 

这倒逼着房企降负债,其中最有效的形式还是降价促销。因为,销售始终是房企的命脉。

 

降价促销是降负债最直接、最有效的手段,是房企降负债最重要的法宝。

 

通过降价促销加速资金回流,增加企业经营性现金流,偿还有息负债、降低财务成本。

 

自从“三道红线”出现后,在冲业绩与降负债双重压力之下,房企降价促销做得有声有色,折扣营销、降低认购门槛、特价房等优惠政策不断,网上卖房、直播卖房等营销方式花样叠出。

 

单就线上直播量来看,累计曝光量能达上亿次。

 

对于已经“踩线”的房企来说,除了通过降价促销加速回笼资金外,最快捷的方式即是出售资产和股权。

 

出售资产和股权不仅可以迅速回笼资金以渡过难关,而且可以借机调整业务结构,剥离不良资产,聚焦主业。

 

再寻出路——购房尾款资产证券化


只要购房者不是一次性付款,不管分期还款来源是银行贷款、公积金贷款,还是其他贷款,都会产生购房尾款。

 

从签约到款项回笼存在一定的时间差,如签约就可拿到购房尾款,那最好不过。购房尾款资产证券化,可帮助房企实现这一目标。

 

购房尾款资产证券化实质是房企的应收账款证券化,可以使预售资金提前回笼,缓解资金占用压力。

 

一般的,房企发行购房尾款资产证券化,除了可提前回款之外,带来的另一个显著效果就是优化财务报表。

 

相比债券融资在资产负债表上带来的“资产”和“负债”两部分的变动,资产证券化融资对资产负债表的影响,仅体现在“资产”内部的调整,属表外融资。


除此之外,发行购房尾款资产证券化还可以突破主体评级的限制,有效地降低房企的整体融资成本。

 

但购房尾款资产证券化,受房地产调控政策影响比较大,需实时关注窗口指导。

 

2016下半年至2017上半年,购房尾款资产证券化曾一度被“叫停”。

 

2016年10月的房地产调控,监管层对有“套现”嫌疑的购房尾款资产证券化进行严控,只有少数大型房企可申报项目,但近期窗口指导已逐步放开。

 

购房尾款资产证券化,需留意——购房尾款资产证券化潜在发行规模较大,不宜“一刀切”。

 

因购房者已经支付20%以上的首付款,违约成本高,违约概率低,基础资产质量较优。

 

购房尾款根据还款来源的不同,可分为银行商业贷款、公积金贷款、组合贷款以及购房者自行分期付款。

 

碧桂园曾发行过以购房者自行分期付款的购房尾款资产证券化,但由于自行分期付款的账期不规律,且无须经过银行或公积金中心的风控审核,不确定性较大。

 

所以,如今市场上发行的购房尾款资产证券化,多以银行商业贷款、公积金贷款、组合贷款为入池基础资产。

 

(感谢阅读,敬请指正)


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