最好的旅行是透过窗户

“我想出去玩！”

“不！你不想！外面疫情还很严峻！”

国庆小长假，敢于外出旅游的，是勇者。另外，总有分岔的路——最好的旅行似乎是透过窗户。

就这样，旅游地产也被判了死缓…

随着疫情的反复冲击，有些城市的旅游人口大幅回落，住房市场面临去化压力，房价在持续调整。

有的房企甚至祭出——通过与购房者“共有产权”的方式销售商品房，让购房者“半买半租”。

总之，之前“去旅游顺便就买一套”的这个套路走不通了。

国内旅游物业市场，大多以文化、旅游的名义在开发房地产，纯粹文化旅游的项目，投入大、建造周期长、收益慢，如不能做到迪士尼级别的品牌，几乎不能实现收益，所以多数项目还是在挂名开发房产物业。

文化旅游的收益，主要是提供文化旅游胜地相关服务及其他所得，还有酒店咨询及管理服务、旅游代理等。

而旅游地产类的房产，多是销售度假物业，可销售房产多是文化旅游区的公寓、洋房、商业地产等，比一般商品房限制多，市场更小，与商品房开发一样，也要受到楼市调控政策的监管。

据数据测算，我国旅游地产的空置率高达80%。

高企的空置率，加之缺少有效运营，造成旅居康养地“空心化”现象(关于运营一个地产项目，至少得与10个G的资料数据、视频图片、材料信息等作“战斗”，不是易事)。

对于旅居康养目的地，没有“主题”是通病，很难将整个旅居地“聚集”起来，旅居就会虚无化。

据相关数据显示，我国2019年房地产开发面积超过89.3亿平米，投资金额13.2万亿；而旅游地产的开发面积超过31亿平米，投资金额1.29万亿。

于是我们看到，旅游地产占地面积很大，一些开发商将旅居地改造成了景区，却难以获得景区收入，随着景区生命周期衰落，旅居地也随着消亡。

旅游地产的痛点，一般就是“太偏了”。

“什么岛、什么湖、什么水”都不管用，离市区要开车2-3个小时！

这类旅游地产项目，通常设在风景区的周遭，大搞“既能自住又能投资”的噱头，吸引人们买房。

在天量供应下，当地人不住，外地人买了也不住，最终导致二手房缺乏流动性，房子才会加速贬值。

如今，不少旅游地产有了新套路——通过微博、小红书等社交媒体锁定那些积蓄良多的年轻女性，独立女性总想有安全感的港湾，定想早日拥有一套属于自己的房子，或是投资理财，或是招郎入舍等等。

但这种项目要么是华而不实的公寓，要么是坑足三代的商铺，或是被捧为天上人间的旅游地产，极尽定向收割之能事。

这些项目，不管外在形式怎样变幻，其中有个共通的坑点：卖点都是鼓吹“售后返租”。

旅游地产，为何会执念于“主题”？

比如旅游地产的场景，“实景剧本杀”是沉浸式文旅的发展方向。

对比室内剧本杀，虽然户外实景剧本杀拥有无可比拟的场景沉浸感，但相应的场景建造费、演员雇佣费、服化道等，都需要高额成本；

当前旅游地产中的户外剧本杀，通常是某个场景只能适用于某个剧本，这种固化的剧本杀套餐，意味着很难真正打开游客市场。

总有人在做标新立异的事情。

“元宇宙”技术的兴起，为旅游地产做户外剧本杀带来了机运，为乡村小镇，网红打卡景点，度假村等旅游景点带来了突破，似乎是超越外在物质形态消费的新文化消费方式。

元宇宙剧本杀，在现实的旅游地产中直接构造出一个逼真的“异世界”(我们也要看到，影视领域里的“数字换脸”技术、补拍续拍、后期制作、特效应用等，是极其昂贵的，甚至是天文数字般的费用)。

元宇宙技术在剧本杀的应用，使剧本杀等游戏行业成为的元宇宙的实验场，为各类文旅消费场景提供“AR+AI”的奇幻旅行“实景剧本游”引擎平台，通过构造户外/室内文旅场景虚拟游戏地图，提供“AR+AI”的开放式实景剧本创作工具，实现无代码式的实景玩法创作及商业植入。

在旅游场景的构造上，元宇宙将真实世界与文化内容相结合，利用科技化手段，以剧本杀的形式，让人们体验不同的场景、不同的故事、不同的人物角色、不同的经历。

游客用户在消费体验过程中，冲刷着自身的精神、心灵、审美等。

这种“融合”，似乎能更好地推动文化产业实现高质量可持续发展。

深圳也是有旅游地产的，这一点较易被人忽略。

“国际影视文化城”是政府十三五规划重点推进的文化项目，是坪山千亿文化创意谷的焦点产业链，计划总投资130亿。

项目致力于构造“影视产业+旅游”的“产、文、旅、展、娱”模式，涵盖前期创意、影视拍摄、剪辑合成、展示传播、衍生品开发、影星选秀等，深圳国际影业集群据说不逊于好莱坞、迪士尼、日本环球影视城等。

国际影视文化城一期总建筑面积65万平米，规划有4.5万平米的二代摄影棚、4万平米的星光主题商业街、大师工作室、创意办公等全产业链功能性园区。

整体项目投入运营后，有望达到年输出12部电影，年产260亿电影红利；每年带动300万旅游人群，能带来近3亿的旅游创收，有可能成为我国票房制造机，成就深圳文旅目的地(甚是激动人心)。

还有深圳融创华发冰雪文旅城，该项目被列入2021年宝安的重大项目计划，总投资182.9亿；

该宗地总用地面积为43.68万平米，土地用途为商业用地、游乐设施用地、居住用地、公园用地、道路用地，土地性质为商品房，土地使用年期为商业服务业用地40年、居住用地70年，计规定容积率建筑面积131.07万平米，其中办公74.25万平米，住宅(可售型人才房)30万平米，游乐设施10万平米，商业9.97万平米，配套酒店4.9万平米，公共配套设施1.95万平米；

建有人才房、公共配套用房、商业、办公(一期），计划于2026年12月完工。

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