最好的旅行是透过窗户

2022-10-09 10:16:49 admin 5
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旅游地产受冲击


“我想出去玩!”

 

“不!你不想!外面疫情还很严峻!”

 

国庆小长假,敢于外出旅游的,是勇者。另外,总有分岔的路——最好的旅行似乎是透过窗户。

 

就这样,旅游地产也被判了死缓…

 

随着疫情的反复冲击,有些城市的旅游人口大幅回落,住房市场面临去化压力,房价在持续调整。

 

有的房企甚至祭出——通过与购房者“共有产权”的方式销售商品房,让购房者“半买半租”。

 

总之,之前“去旅游顺便就买一套”的这个套路走不通了。

 

国内旅游物业市场,大多以文化、旅游的名义在开发房地产,纯粹文化旅游的项目,投入大、建造周期长、收益慢,如不能做到迪士尼级别的品牌,几乎不能实现收益,所以多数项目还是在挂名开发房产物业。

 

文化旅游的收益,主要是提供文化旅游胜地相关服务及其他所得,还有酒店咨询及管理服务、旅游代理等。

 

而旅游地产类的房产,多是销售度假物业,可销售房产多是文化旅游区的公寓、洋房、商业地产等,比一般商品房限制多,市场更小,与商品房开发一样,也要受到楼市调控政策的监管。

 

据数据测算,我国旅游地产的空置率高达80%。

 

高企的空置率,加之缺少有效运营,造成旅居康养地“空心化”现象(关于运营一个地产项目,至少得与10个G的资料数据、视频图片、材料信息等作“战斗”,不是易事)。

 

对于旅居康养目的地,没有“主题”是通病,很难将整个旅居地“聚集”起来,旅居就会虚无化。

 

据相关数据显示,我国2019年房地产开发面积超过89.3亿平米,投资金额13.2万亿;而旅游地产的开发面积超过31亿平米,投资金额1.29万亿。

 

于是我们看到,旅游地产占地面积很大,一些开发商将旅居地改造成了景区,却难以获得景区收入,随着景区生命周期衰落,旅居地也随着消亡。

 

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旅游地产的痛点


旅游地产的痛点,一般就是“太偏了”。

 

“什么岛、什么湖、什么水”都不管用,离市区要开车2-3个小时!

 

这类旅游地产项目,通常设在风景区的周遭,大搞“既能自住又能投资”的噱头,吸引人们买房。

 

在天量供应下,当地人不住,外地人买了也不住,最终导致二手房缺乏流动性,房子才会加速贬值。

 

如今,不少旅游地产有了新套路——通过微博、小红书等社交媒体锁定那些积蓄良多的年轻女性,独立女性总想有安全感的港湾,定想早日拥有一套属于自己的房子,或是投资理财,或是招郎入舍等等。

 

但这种项目要么是华而不实的公寓,要么是坑足三代的商铺,或是被捧为天上人间的旅游地产,极尽定向收割之能事。

 

这些项目,不管外在形式怎样变幻,其中有个共通的坑点:卖点都是鼓吹“售后返租”。

 

旅游地产为寻主题绞尽脑汁


旅游地产,为何会执念于“主题”?

 

比如旅游地产的场景,“实景剧本杀”是沉浸式文旅的发展方向。


对比室内剧本杀,虽然户外实景剧本杀拥有无可比拟的场景沉浸感,但相应的场景建造费、演员雇佣费、服化道等,都需要高额成本;

 

当前旅游地产中的户外剧本杀,通常是某个场景只能适用于某个剧本,这种固化的剧本杀套餐,意味着很难真正打开游客市场。

 

总有人在做标新立异的事情。

 

“元宇宙”技术的兴起,为旅游地产做户外剧本杀带来了机运,为乡村小镇,网红打卡景点,度假村等旅游景点带来了突破,似乎是超越外在物质形态消费的新文化消费方式。

 

元宇宙剧本杀,在现实的旅游地产中直接构造出一个逼真的“异世界”(我们也要看到,影视领域里的“数字换脸”技术、补拍续拍、后期制作、特效应用等,是极其昂贵的,甚至是天文数字般的费用)。

 

元宇宙技术在剧本杀的应用,使剧本杀等游戏行业成为的元宇宙的实验场,为各类文旅消费场景提供“AR+AI”的奇幻旅行“实景剧本游”引擎平台,通过构造户外/室内文旅场景虚拟游戏地图,提供“AR+AI”的开放式实景剧本创作工具,实现无代码式的实景玩法创作及商业植入。

 

在旅游场景的构造上,元宇宙将真实世界与文化内容相结合,利用科技化手段,以剧本杀的形式,让人们体验不同的场景、不同的故事、不同的人物角色、不同的经历。

 

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游客用户在消费体验过程中,冲刷着自身的精神、心灵、审美等。

 

这种“融合”,似乎能更好地推动文化产业实现高质量可持续发展。

 

深圳旅游地产概述


深圳也是有旅游地产的,这一点较易被人忽略。

 

“国际影视文化城”是政府十三五规划重点推进的文化项目,是坪山千亿文化创意谷的焦点产业链,计划总投资130亿。

 

项目致力于构造“影视产业+旅游”的“产、文、旅、展、娱”模式,涵盖前期创意、影视拍摄、剪辑合成、展示传播、衍生品开发、影星选秀等,深圳国际影业集群据说不逊于好莱坞、迪士尼、日本环球影视城等。

 

国际影视文化城一期总建筑面积65万平米,规划有4.5万平米的二代摄影棚、4万平米的星光主题商业街、大师工作室、创意办公等全产业链功能性园区。

 

整体项目投入运营后,有望达到年输出12部电影,年产260亿电影红利;每年带动300万旅游人群,能带来近3亿的旅游创收,有可能成为我国票房制造机,成就深圳文旅目的地(甚是激动人心)。

 

还有深圳融创华发冰雪文旅城,该项目被列入2021年宝安的重大项目计划,总投资182.9亿;

 

该宗地总用地面积为43.68万平米,土地用途为商业用地、游乐设施用地、居住用地、公园用地、道路用地,土地性质为商品房,土地使用年期为商业服务业用地40年、居住用地70年,计规定容积率建筑面积131.07万平米,其中办公74.25万平米,住宅(可售型人才房)30万平米,游乐设施10万平米,商业9.97万平米,配套酒店4.9万平米,公共配套设施1.95万平米;

 

建有人才房、公共配套用房、商业、办公(一期),计划于2026年12月完工。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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