抵押如密林,且是活动的森林

2022-09-15 10:15:13 admin 4
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引语:交汇身心体,

      浮云此界依。

 

隐藏在“商品房买卖合同”背后的抵押事宜


房产所涉及的“合同”种类很多,直白地看,在进行买房、租房时,就是在“交易”合同条款,与合同的内容打交道。

 

其中一个比较重要的合同为“商品房买卖合同”,一般由购房人与房产公司签订。

 

如遇房产公司拖延许久也不肯办房屋的权属证书,那就意味着某个环节出了状况,有什么被隐藏了。

 

此时,购房人可提请房产公司及时办理房屋权属证书,乃至诉之法院,要求其承担逾期办证的违约责任。

 

那么,房产公司为何会拖延许久不肯办证?

 

其中的一个典型事由为——购房人买的那套房子早就被房产公司抵押给银行,而购房人在买之前毫不知情!

 

俗话说祸不单行,当然还会有更糟糕的情况,如那套房因房产公司与建筑公司的建筑工程款纠纷,被司法查封、准备拍卖抵债!

 

当房产公司故意隐瞒讼争房屋已经抵押的事实被披露后,事态本身也就变得非常显眼了。

 

事前,购房人总是有可能被蒙在鼓里,关键是事后,房产公司也没采取补救措施,撤销在讼争房屋上的抵押。

 

这种情况下,诉讼是不可避免了,诉求肯定是撤消“商品房买卖合同”,甚至要房产公司双倍返还已付购房款,等等。

 

据“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”,双方签订的“商品房买卖合同”很可能被撤销,房产公司返还购房款。

 

此外,购房人还可要求房产公司承担赔偿责任,因房产公司的欺诈行为相对明显,使购房人的权益严重受损了。

 

那么,为何购房人能诉之法院?有“合同”是相当关键的。

 

当然,关于合同的协议执行、合同的解释权等事宜,就另当别论了。

 

其实,一般的“商品房买卖合同”中都会这样约定——

出卖人保证所售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷,购房人在约定时间所接收商品房的所有权是完全彻底的;若出售的商品房设有他项权利的,房产公司应以书面形式公示和明确告知购房人。

 

这约定,粗看起来,已经是完美无缺了。

 

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作为房产公司,需向购房人告知该房屋存在抵押;而有的房产公司硬是没有履行相关的义务,偏偏隐瞒,在双方签定合同之前,已把出售的商品房(合同标的物)抵押给了银行!

 

抵押权的存在,本身就在法律上、现实上威胁到消费者房屋所有权的安全了,遭抵押的房屋对购买人来说,充其量只享有房屋的占有和使用权,其余权利(如收益、处分权)却无法行使。

 

那么,什么是抵押权?


抵押权是针对财产的交换价值而设定的一种物权,其实质就是“价值权”,其目的在于以担保财产的交换价值确保债权得以清偿。

 

从抵押权的性质和目的这个角度来看,抵押权又是担保物权,抵押权是在债务人或第三人的特定财产上设定的担保物权。

 

债权人无须为了自己债权的清偿而在自己的财产上设定抵押权,抵押权是为担保债权的清偿而设定的,它只能存在于债权人以外的债务人或者愿意提供财产为债务人履行债务作担保的第三人。

 

一般的,可以抵押的财产包括:

建筑物和其他土地附着物;

建设用地使用权;

以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

生产设备、原材料、半成品、产品;

正在建造的建筑物、船舶、航空器;

交通运输工具;法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

 

关于楼市的政策、法条多如牛毛


关于楼市的政策、法条非常多,且非常枯燥,似乎只要识得汉语都能研读,但其中的门道不是普通人能解,还得靠专业人士来指引迷津。

 

于是我们看到,对于任何年代的购房群体来说,都是不容易的,尤其在遇到官司、纠纷时,需要在那些政策迷宫、法条迷宫里找出路…

 

据“担保法”相关规定,抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的,转让行为无效(而在新民法典实施后,房产是可“带押过户”的,即使有抵押的房产也可交易)。

 

据新民法典——抵押期间抵押人可以转让抵押财产,当事人另有约定的,按照其约定;抵押财产转让的,抵押权不受影响;抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。

 

这些规定,所意指的是:房子已经设定了抵押,抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售,无需抵押权人同意。

 

即设立抵押的房子可以卖,“抵押权可跟着房子一起走”,即是说可以“带着抵押权”来卖(抵押权不受影响)。

 

抵押权不影响房产的交易流转,卖房子不需要取得抵押权人同意,但是产权人卖房子时必须通知抵押权人(在房产没有被售出且断供违约的情形下,银行才会起诉到法院,进而拍卖房产)。

 

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而新民法典实施之后,已经抵押的房屋可以不解除抵押直接办理过户。

 

抵押权的实质就是房产对应的担保金额优先受偿权,在有抵押权的房屋转让时,转让价格可在“市场价格减去担保额”后才确定。

 

买受人代位清偿担保额,就可以撤销抵押,实现全部产权,而清偿额加上转让金额才是市场价格,买受人并没有吃亏。

 

所以,买受人可要求卖方就房屋的抵押进行解除,在支付房款时扣除抵押财产担保的债权额,甚至与卖方约定预留足额的尾款在抵押登记涂销后支付,等等。

 

此外,只要是公民为了生活目的而购买的商品,无论是哪种商品(大宗商品、小宗商品,房地产、汽车等),都受到“消费者权益保护法”的调整。

 

那么,据“消费者权益保护法”相关规定,经营者提供商品或服务有欺诈行为的,应按照消费者要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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