冠名之诱,必有愚夫

2022-09-14 13:47:04 admin 6
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引语:来去催光阴,
       苍茫渡轻舟。

当购买商品房、私房时,实际出资人是有可能委托他人的,签订委托合同,合同合法有效的话,此时的“借名买房”属正常现象。

但遇纠纷时,名义产权人有可能需要把房屋转交给出资人,并协助过户。

如借名购买的是内部职工集资房、经济适用房等政策性房屋,那就更不一样了,此时已构成违法事由,要是闹到法庭,出资人对房屋的权利将很难得到法院支持。

关于实际出资人与名义产权人


实际出资人(甲)与名义产权人(乙)之间,若建立了委托合同关系,乙实则为隐名代理人。

甲征得乙同意,要求乙以其名义签订房屋买卖合同、办理按揭,并将房屋产权过户到乙的名下,可视为乙接受甲的委托,为了甲的利益,以自己名义协助甲处理购房中的一切事宜。


在履行委托合同时,乙直接以自己的名义与第三人(如开发商、银行等)打交道,依民事法律行事,未公开甲,系基于该委托合同而进行的隐名代理行为。

 

由于之前的限购政策较为严厉,“房票”难求,“代持”顺势而生,而在限价政策后,代持买房变得越来越常见。

怎么会产生纠纷?直观地看,就是那个“一个愿打、一个愿挨”的局面被打破了…

据合同法相关规定,乙(受托人)以自己名义,在甲(委托人)的授权范围内,与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道“乙与甲”之间的代理关系的,该合同直接约束甲与第三人。

隐名代理的乙(受托人),在代理权限范围之内与第三人进行法律行为,其法律后果由乙承担。

那么,乙(受托人)有哪些义务?

乙处理委托事务取得的财产,应转交给甲,乙通过代理行为所取得的财产,有向甲转交的义务。


关于房屋的权属,说容易认定也容易,说不容易也真不容易。

 

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一般的,不动产的产权实行登记制度,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

判断房屋产权的归属,应以产权证为准,登记在乙名下的,则甲对房产不享有物权权利。

那么,在纠纷发生后,讼争标的房屋的所有权归乙所有,甲与乙之间仅存在合同债权。

甲可依凭该合同债权,据合同法相关规定,要求乙将房屋转交并办理过户。

其中的关节点是——这个委托合同是否有效成立?

比如,甲借用乙名义购买的是经济适用房,为了逃避有关法律规定。

这就另当别论了。

政府推出经适房的目的,是为了解决中、低收入家庭的居住问题,改善社会的居住状况;而在开发经适房的过程中,以不同方式、渠道给予了财政补贴,使其房价远远低于一般商品房,对经适房的购买者,也规定了严格的限制条件,只有符合特定条件的群体才有资格买。

而乙出借自己的身份为他人代购特价房,实际上是在转让其符合政府规定的特定条件而享有的购房权。

那么,就造成了原本不符购房条件的人购买到了经适房,肯定导致另一个本应享受经适房的人无法买。

于是,关于甲与乙之间的合同权利,肯定难以受到保护了。

甲已经是在恶意规避法律法规,违背了政府推出经适房的初衷,还违反了公序良俗。

因此,甲借用他人名义购买经适房,系“以合法形式达到非法目的”,其与乙之间的委托合同应为无效,甲无权取得房屋,房屋产权应归乙所有。

如购买房屋过程中,所有购房款均由甲支付,乙还应将购房款返还,并支付利息,否则构成不当得利。

 

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已付的房款,犹如泼出去的水


至于这个“房款”本身,也极易引发纠纷、争议…

 

如某人借用了家里某亲戚的指标进行购房,事后房子产生溢价,增值了…

 

一方想要分得更多,甚至想趁着高价位出售房子,凡此种种的纠纷…

 

不可控的因素,随便一想就汗牛充栋:

代持期间,限售、限购时间的变化,房屋再过户的时间一再被延长;

 

“代持”时长本身就是个X因素,1年?2年?3年?一天没过户到自己名下,总会有变数;

 

代持期间,代持人因为各种事故被讨债,房子被司法拍卖;

 

因代持人所担保的公司破产,名下资产被冻结,送上法拍;

 

交付后,代持人不满之前的签订协议,重新协商后无果,准备诉之法庭;

 

代持人婚姻状况发生变化,配偶一方要分割房屋;

 

代持人因故离世,代持房屋在法律意义上成为了遗产,继承人拒不承认代持协议…

 

借名代持之诱惑,风险极高


比较严重的情形是:借名人与出名人为规避国家限购政策签订的“房产代持协议”因违背公序良俗被认定为无效,借名人想规避国家限购政策而依据的借名买房合同,不能排除法院对该房屋的执行。


若干年前的“代持”,非法否?合法否?那时候,有关部门大多是睁一只眼、闭一只眼。

 

出名人和借名人都是你情我愿,代持协议也是双方真实意识的表现,并不是欺诈与被欺诈关系(除非是变了心);然而,这是明显地钻国家政策的漏洞,变相在炒房的行为,违背公序良俗。

 

如今,各级法院对此类现象的态度已比较明确:房屋代持协议,就是一张废纸,既不能作为出资人主张权利的证据,也不能作为出名人必须房屋过户的依据。

 

由于代持协议无效,无效就意味着房屋在完成买卖后就100%归出名人所有(你的名字,我的资金)。

 

一旦发生任何主观或者客观的变动,出名人只需要返还出资人房款即可,连违约责任都不用承担,因为按照法律规定,代持协议属于无效合同,无效合约的结果就是双方返还。

 

甚至,如果出资人不能用证据显示,买房人用来买房的钱是自己给的,房款都不用返还。


(感谢阅读,敬请指正)


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