看似“分合、伸缩自如”的房屋产权

2022-09-13 11:11:11 admin 12
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引语:每一个生命个体的存在、成长,都离不开与他人的“共在”关系,“我”的存在意味着我“生活”、我“做事”,都需要“先在”地处于与“他者”的共在关系中,离开这种关系,个体既无法存在,也无法生活、做事;人之区别于动物,在于人的欲望的满足与动物有着根本不同,动物欲望通过“消灭客观的对象”得到满足,人的欲望具有“人性”,在于人的每一个欲望,都最终与获得他者“承认”的欲望内在联系在一起。

 

“购房者+房企”的共有,

不同于“政府+购房者”的共有


楼市肯定年年会有新花样,并不稀奇。

 

今年,有些地方的政府为支持房企,也是很拼,想出了新鲜招数——通过“共有产权”方式售房。

 

购房人可在前期购买不低于50%的产权,剩余产权仍然由房企持有,由购房人租赁,再按合同约定来买剩余的产权(这个有效期可能只有一年)。

 

“共有产权房”还有一些诱人的菜单——与通常的商品房一样享受同等落户、教育、医保、社保等公共服务。


“共有产权”模式,应对的是新市场、新情况,乃某种创新,购房人的购买体验更像是在“半买半租”。

 

这个“共有产权”为“购房者+房企”一同持有住房,购房者与企业的利益直接绑定在一起,与“政府+购房者”的框架有所不同。

 

早期的共有产权房是保障住房性质,主要满足青年人才、购房困难户,遵循的是“政府+购房者”模式;而“购房者+房企”模式,意味着购房者和开发商共有产权,“促销”的成分更浓。

 

大家知道,“共有产权房”最早源于保障性住房,由北京于2013年率先推出共有产权性质的自住型商品住房。

 

由政府和购房者共有产权(有政府的公共信用背书),起售价大大低于周边市场价,购房者申购积极,及后在深圳、成都、东莞等多地相继开花。

 

个人、个体之间的共有


关于“共有”的事宜,不光发生在组织机构与企业单位之间,个人、个体之间也常常生发。


比如——合伙买房。

 

合伙买房,一上来的第一个头疼事就是“房产名字写谁的”?

 

大家的名字都写上嘛?这些情比金坚的兄弟姐妹们以后买房都算二套了,如今在许多城市买房,首付款秒多出几十万以至上百万。

 

若干年月以后,合伙人中有人要结婚、要置业了,买二套的可得六成首付!比起首套房起码多了三成!

 

更为可怖的是,后续财产纠纷出现的可能性非常大。

 

对于出资比例、产权分配等,如没有提早通过合同/协议等白纸黑字做好确认的话,后续就会陷入无穷的扯皮撕逼。

 

合伙买房,房子是有月供的,如大家各出几千,相安无事还好,万一有人经济情况突变,还不了月供,又是一团糟,各种推诿。

 

亲兄弟因合资买房纠纷闹上公堂的,比比皆是,更何况是没有血缘的朋友?

 

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关于物权与产权


简单粗暴地看,“物权”指直接支配有体财物(包括动产、不动产)的权利,不包括无体财物,如发明、著作等知识产权,而“产权”包括有体产权与无体产权,产权的外延要比物权宽一点。

 

对于“有体”与“无体”的焦点,应在“载体”本身,因为思想观念无形无相,总是依托于某种“载体”、“材质”等。

 

房屋产权泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分,并排除他人干涉的权能,是物权的一种,“房屋产权”指房产所有者按法律规定所享有的权利。

 

当楼宇建成,验收交付使用后,有关物业的产权登记等手续将由开发商全部代办。

 

房屋的所有权则是指“对房屋全面支配”的权利。

 

据我国“民法通则”规定,房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能。

 

房屋的占有权通常由所有权人来行使,但有时也由别人来行使,即“使用权与所有权分离”的情形。如房屋出租,就将房屋一定时期内的占有、使用权让渡给承租人来行使。

 

房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约,非房屋所有权人也可获得房屋的使用权,如房主将房屋租给他人使用。

 

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房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。如出租房屋,房主对房客收取租金。

 

房屋的处分权由房主行使,有时房屋处分权也受到一定的限制。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债,若是到期不能清偿债务,债权人可以处分房屋并优先受偿。


关于“限制条件”


那么,怎么细分“何为产”与“何为物”?

 

这并不容易做到,可从“限制条件”这一家角度入手看看。

 

“限制条件”是指约束行为的所有条件,是金融世界、投资世界里最常用的。

 

以需求定律而言,限制条件不仅包括其它的有关因素,包括验证条件、也包括价格。

 

从验证一个假说或含意那方面看,限制条件的角度不及验证条件的角度来得尖锐,但若要把问题放大一点看,限制条件的角度就比较可取了。

 

世界的限制条件——约束每个人争取最大利益的局限,非常复杂。

 

“限制”是真实世界中的事,我们不可任意假设。我们可简化,但简化后的限制条件必须与真实世界大致咬合。

 

此外,限制条件数之不尽,与一个现象有关或无关的要分清楚——此“分”,不可乱来,而是要受到理论的约束。

 

验证含意——甲的发生会导致乙的发生,此处的甲、乙,抑或加上丙、丁等的有关变量,必须可在真实世界中观察到。

 

但需求定律中的需求量,是一个意图变量,并非事实。

 

即是说,需求定律的本身是不可验证的。

 

我们要以需求定律,加上逻辑,推出可被事实验证的含意;我们必须推出一些含意,在逻辑上避免抽象的需求量的困扰。

 

要做到这一点,验证条件的指定就很关键了。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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