看似“分合、伸缩自如”的房屋产权

引语：每一个生命个体的存在、成长，都离不开与他人的“共在”关系，“我”的存在意味着我“生活”、我“做事”，都需要“先在”地处于与“他者”的共在关系中，离开这种关系，个体既无法存在，也无法生活、做事；人之区别于动物，在于人的欲望的满足与动物有着根本不同，动物欲望通过“消灭客观的对象”得到满足，人的欲望具有“人性”，在于人的每一个欲望，都最终与获得他者“承认”的欲望内在联系在一起。

楼市肯定年年会有新花样，并不稀奇。

今年，有些地方的政府为支持房企，也是很拼，想出了新鲜招数——通过“共有产权”方式售房。

购房人可在前期购买不低于50%的产权，剩余产权仍然由房企持有，由购房人租赁，再按合同约定来买剩余的产权(这个有效期可能只有一年)。

“共有产权房”还有一些诱人的菜单——与通常的商品房一样享受同等落户、教育、医保、社保等公共服务。

“共有产权”模式，应对的是新市场、新情况，乃某种创新，购房人的购买体验更像是在“半买半租”。

这个“共有产权”为“购房者+房企”一同持有住房，购房者与企业的利益直接绑定在一起，与“政府+购房者”的框架有所不同。

早期的共有产权房是保障住房性质，主要满足青年人才、购房困难户，遵循的是“政府+购房者”模式；而“购房者+房企”模式，意味着购房者和开发商共有产权，“促销”的成分更浓。

大家知道，“共有产权房”最早源于保障性住房，由北京于2013年率先推出共有产权性质的自住型商品住房。

由政府和购房者共有产权(有政府的公共信用背书)，起售价大大低于周边市场价，购房者申购积极，及后在深圳、成都、东莞等多地相继开花。

关于“共有”的事宜，不光发生在组织机构与企业单位之间，个人、个体之间也常常生发。

比如——合伙买房。

合伙买房，一上来的第一个头疼事就是“房产名字写谁的”？

大家的名字都写上嘛？这些情比金坚的兄弟姐妹们以后买房都算二套了，如今在许多城市买房，首付款秒多出几十万以至上百万。

若干年月以后，合伙人中有人要结婚、要置业了，买二套的可得六成首付！比起首套房起码多了三成！

更为可怖的是，后续财产纠纷出现的可能性非常大。

对于出资比例、产权分配等，如没有提早通过合同/协议等白纸黑字做好确认的话，后续就会陷入无穷的扯皮撕逼。

合伙买房，房子是有月供的，如大家各出几千，相安无事还好，万一有人经济情况突变，还不了月供，又是一团糟，各种推诿。

亲兄弟因合资买房纠纷闹上公堂的，比比皆是，更何况是没有血缘的朋友？

简单粗暴地看，“物权”指直接支配有体财物(包括动产、不动产)的权利，不包括无体财物，如发明、著作等知识产权，而“产权”包括有体产权与无体产权，产权的外延要比物权宽一点。

对于“有体”与“无体”的焦点，应在“载体”本身，因为思想观念无形无相，总是依托于某种“载体”、“材质”等。

房屋产权泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种，“房屋产权”指房产所有者按法律规定所享有的权利。

当楼宇建成，验收交付使用后，有关物业的产权登记等手续将由开发商全部代办。

房屋的所有权则是指“对房屋全面支配”的权利。

据我国“民法通则”规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能。

房屋的占有权通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，即“使用权与所有权分离”的情形。如房屋出租，就将房屋一定时期内的占有、使用权让渡给承租人来行使。

房屋的使用权是对房屋的实际利用权力。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权，如房主将房屋租给他人使用。

房屋的收益权是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。如出租房屋，房主对房客收取租金。

房屋的处分权由房主行使，有时房屋处分权也受到一定的限制。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，债权人可以处分房屋并优先受偿。

那么，怎么细分“何为产”与“何为物”？

这并不容易做到，可从“限制条件”这一家角度入手看看。

“限制条件”是指约束行为的所有条件，是金融世界、投资世界里最常用的。

以需求定律而言，限制条件不仅包括其它的有关因素，包括验证条件、也包括价格。

从验证一个假说或含意那方面看，限制条件的角度不及验证条件的角度来得尖锐，但若要把问题放大一点看，限制条件的角度就比较可取了。

世界的限制条件——约束每个人争取最大利益的局限，非常复杂。

“限制”是真实世界中的事，我们不可任意假设。我们可简化，但简化后的限制条件必须与真实世界大致咬合。

此外，限制条件数之不尽，与一个现象有关或无关的要分清楚——此“分”，不可乱来，而是要受到理论的约束。

验证含意——甲的发生会导致乙的发生，此处的甲、乙，抑或加上丙、丁等的有关变量，必须可在真实世界中观察到。

但需求定律中的需求量，是一个意图变量，并非事实。

即是说，需求定律的本身是不可验证的。

我们要以需求定律，加上逻辑，推出可被事实验证的含意；我们必须推出一些含意，在逻辑上避免抽象的需求量的困扰。

要做到这一点，验证条件的指定就很关键了。

(感谢阅读，敬请指正)