买安居房的,是自由的笨蛋

2022-09-09 09:41:10 admin 14
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引语:香炉青灯违伏枕,山楼粉堞隐悲笳。

醉看石上藤萝月,已映洲前芦荻花。

 

又想住房,又想不被套牢,不能再“又想”了…


据当前深圳保障房的相关政策,买了安居房,在取得完全产权之前,就不能再以申请人或共同申请人名义买其他房产了,不然政府有权收回安居房。

 

收回是收回,也会按原购房价,参考折旧、物价上涨等因素,赚钱的事就别想了,纯属折腾。

 

如不愿承受十年限制,对投资机会产生影响,就得谨慎考虑安居房了,当然也有能力强的,成功地以亲朋好友名义去购房投资,要看各人的风险偏好了。

 

安居房合同签订十年内,业主没有完全产权,不能转让、抵押或交易,满十年的可根据政策缴纳部分增值收益后,取得完全产权。

 

深圳的人才住房,面向符合条件的各类人才供应,可租可售,建筑面积以小于90平米为主,租售价为市场价的60%左右。


安居型商品房,面向符合收入财产限额标准等条件的深圳户籍居民供应,可租可售、以售为主,建筑面积以小于70平米为主,租售价为市场价的50%左右。

 

公共租赁住房建筑面积以30至60平米为主,租金为市场价的30%左右,特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

 

当前,深圳安居房取得完全产权并上市交易的政策,依旧让人觉得扑朔迷离。

 

买安居房时,只便宜了30%,却要坚持十年的各种限制、绑定等(经济适用房是5年),且政府是要拿走增值收益的,于是有部分业主朋友也多少有点牢骚、无可奈何。

 

当然,深圳安居房的性价比还是较高,政策、流程较透明、公正,其价格也是一路上扬,7、8年前只要几千块一平米,如今最新的楼盘都快3万一平米了。

 

未来,说不定连安居房都不让上市交易了,要卖只能由政府回购,不管是价格还是政策方面,对于早买安居房的那一波人来说,总是相对有利。

 

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如何取得深圳安居房的完全产权?


据“深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法”相关规定:签订买卖合同10年后,安居型商品房产权所有人可以根据有关政策规定,申请取得完全产权。10年期的计算是以签订买卖合同时间来计算。

 

有部分安居房项目属于期房,并不是以交房的时间点来计算十年。政策肯定会有一定的延续、稳定性。

 

买房签约后15年或者买房满10年并且60岁了,经批准并在向政府缴纳增值收益后,可以取得安居房完全产权自签订买卖合同之日起,与产权单位签订买卖合同购买安居型商品房的申请人累计在本市缴纳社会保险满15年,或者年满60周岁且购房满10年,经批准并在向政府缴纳增值收益后,可以取得所购安居型商品房的完全产权。

 

在暂行办法实施以前的“深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法”,也是一个参考,给出了补差价的计算公式(仅仅是参考):

应缴增值收益=(该套住房市场价格-该套住房原购买价格)×50%-税费。

 

公式中的原购买价格即为购房时的房屋总价,税费则指实际支付的税费,包括:契税、印花税、交易服务费。

 

值得留意的是,买安居房购买时,政府只补贴了30%,公式中的比例可能要按30%来算。

 

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申请安居房完全产权,需缴纳增值收益


比较容易产生误解的是“该套住房市场价格”,这里的市场价格是指由住建局指定的评估机构测算的评估价格,该价格只能在市、区主管部门网站查询,与二手房市场实际成交价、市住建局年初发布的二手住房成交参考价格均无必然联系。

 

据“深圳市安居型商品房定价实施细则”相关规定,安居型商品房(毛坯)最高销售价格不得超过市场评估价的70%,且最高销售价格和最高基准销售价格应当在土地使用权出让合同或补充协议中约定。

 

申请完全产权缴纳增值收益的计算公式:

申请取得安居型商品房完全产权的,应当按照下列方式缴纳增值收益:应缴增值收益=取得完全产权时该套住房市场评估价格×(1-原购房时基准销售价格/原购房时市场价格-1%×折扣系数×与产权单位签订买卖合同购买安居型商品房的申请人在深累计纳税申报年限)-相关费用。

 

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(封闭流转)


安居型商品房(毛坯)最高销售价格是在评估确定的毛坯房最高基准销售价格基础上,考虑楼层、朝向等因素调整得出的最高价格;超过其市场评估价70%的,以市场评估价的70%为最高销售价格。

 

安居型商品房(毛坯)最高基准销售价格以其市场评估价乘以“该细则附表”所列的价格系数计算(值得留意的是,该细则有效期三年,至2022年年底到期)。以市场评估价为10000/平米和地价比为0.7为例,通过附表查询到价格系数为0.618,即最高基准销售价格为10000×0.618=6180。

 

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此外,“关于申请取得安居房全部产权有关问题的处理办法”,主要解决的是职工申请取得安居房全部产权存在的问题。

 

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深圳的保障性住房,如今基本上是由人才安居集团代表政府在建设,人才住房是未来的重点。

 

深圳保障性住房原本占比就很少,由安居集团拿地、供应,并严格按限价销售,从某种程度上可加快保障性住房的供应。

 

在深圳,住人才房里的人,其工作单位都还可以的,他们所在的公司都是纳税大户。

 

人才房里的居民大多在华为、腾讯、中兴等上班,即使不是这些明星企业,也在一些上市公司,大概率是那种成立二十多年的行业龙头企业;但他们只是这些明星、龙头企业里的普通员工,要是中高层估计也不会住人才房了。


(感谢阅读,敬请指正)


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