保障性租赁住房,乃楼市“压箱底”的宝之一

2022-09-08 10:12:24 admin 8
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引语:千家山郭静朝晖、日日江楼坐翠微、

信宿渔人还泛泛、清秋燕子故飞飞。

 

关于“住房租赁类REITs”的近事


之所以说保障性租赁住房乃楼市“压箱底”的宝之一,因“住房租赁类REITs”于今年活跃频仍。


保障房的范围较广,包括公租房、廉租房、经适房和政策性住房等,是由政府统一规划、统筹,提供给特定人群使用,并且对该住房的建筑标准、销售价格或租金给予限定,起到保障的作用,不可以上市交易,但“住房租赁类REITs”是可以上市的。


近日,红土深圳安居REIT正式在深交所上市,创造了机构投资者网下询价倍数全国最高(133倍)、公众认购倍数全国最高(254倍)等纪录,上市当日开盘即涨停(涨幅30%)。

与此同时,北京保障房、厦门安居集团两只保障性租赁住房REITs,在上交所上市。


而在今年4月,东疆保税港区企业融信通达(天津)商业保理有限公司发行了全国首单银行间住房租赁类REITs产品,发行规模达9亿、期限15年、项目资产全为租赁住房(Real Estate Investment Trusts,即房地产信托投资基金,以不动产为底层资产,通过证券化方式,将具有持续、稳定现金流的不动产资产转化为流动性较强、标准化的金融产品)。

 

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关于“公共住房(保障房)”的政策调整


今年,中国人民银行、银保监会发布了:保障性租赁住房有关贷款将不纳入房地产贷款集中度管理。

 

房地产贷款集中度管理制度,从2021年1月1日起正式施行,是影响房地产行业的重要政策,而将保障性租赁住房贷款“剔除”在外,体现了国家鼓励企业发展租赁市场。

 

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从“保障性租赁住房在房地产贷款集中度层面的放松”,我们可看到,金融机构势必针对保障房租赁住房市场推出更多不同的金融产品、金融服务。

 

该政策有利于提升房企参与保障性租赁住房建设的积极性,增加房源供给,有利于落实“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度。

 

具体到深圳,今年发布了“深圳市住房发展“十四五”规划”。

 

文件中,用了较大篇幅介绍了深圳公共住房(保障房)的相关内容——

“十四五”期间(2021年 - 2025年),深圳供应居住用地不少于15平方公里、建设筹集住房89万套(间)、供应分配住房65万套(间)。

 

规划期内计划建设筹集住房 89 万套(间)。其中,建 设商品住房 35 万套;建设筹集公共住房 54 万套(间),包括公共租赁住房 6 万套(间)、保障性租赁住房 40 万套(间)、

共有产权住房 8 万套。

 

房子将越来越多,但房价暴涨已不可能,因为深圳严格执行五限:限购、限贷、限价、限售、限户型。政策不会放松,还包括二手房“指导价”等持续的调控。

 

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居住用地会越来越多,大部分是公共住房,特别是保障性租赁住房,包括城中村、写字楼、商业、厂房等,都可能改成保障性租赁住房。

 

深圳“安居型商品房”、“经济适用房”的特色


深圳正在大刀阔斧地建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系——到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。这个体系,基本就把“住房问题”与“房价问题”切割开来了。

 

即是说,新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%,市场商品住房将占住房供应总量的40%左右。

 

具体看看深圳的安居房,其签订买卖合同10年后,房屋产权所有人可根据有关政策规定,申请取得完全产权,取得完全产权就可以卖,深圳安居房10年内必须卖给政府。

 

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自购买合同签订之日至申请回购之日不超过10年(含10年)的,回购价格为原合同购房价;超过10年的,回购价格的计算公式为:回购价格=原购房价×[1-1.4%×(购房协议签订之日至申请回购之日的年限-10年)]。

 

即是说,在10年内,购买安居型商品房将不能上市交易,如果要出售,只能由政府按照原价回购等方式。

 

至于经济适用房(经适房),可分为一类经济适用房和二类经济适用房。

 

一类经济适用房具有严格的申购条件,申购人需符合条件才能申购,此外也有部分拆迁户依据拆迁的优惠政策,取得一类经济适用房名额。此类经济适用房未满五年不得上市交易,已满五年的补交土地出让金变为商品房后,可以上市交易。

 

二类经济适用房主要是指房改房、集资建房和因为拆迁安置的经济适用房等,房产证上多盖有长条章,注明“按经济适用房管理”字样,此类房屋不受五年不得转让的限制。

 

经适房是一种特殊类型的住宅,通常由政府根据国家政策和法律法规的规定进行规划和统筹,并提供给特定人群使用的房屋。这类房屋的建造标准和销售价格或租金标准是有限制的,发挥社会保障作用的住房不能交易。

 

购买经济适用住房不满五年的,不得直接上市交易。购买人因特殊原因确需转让保障性商品房的,市房管局应当按原价回购,并考虑折旧、价格水平等因素。

 

如果已购买经济适用住房五年,购买者上市转让经济适用住房,应向政府支付原购买价格与当时相应地段经济适用住房上市交易指导价差价的60%,市房管局可优先回购。

 

限制上市交易的时间自房地产登记簿记载的权属登记之日起计算。

 

关于“申请、申购深圳安居型商品房、经济适用住房的基本条件”,很容易就能搜寻得见,不再赘述。

 

值得留意的是,那些“条件”,也是处于动态变化中。按深圳如今的发展速度,每隔三、两年,可能就更替一个“时代”,那些条件也可能随着时代而更迭。


(感谢阅读,敬请指正)


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