非居住房多了，就要改为居住房了

引语：玉露凋伤枫树林、江间波浪兼天涌、

丛菊两开他日泪、寒衣处处催刀尺。

对于“保障房”“安居房”“经适房”等住房类型的理解，只能跟着政策走，因为是政府主导的。

关于“保障房”的一个简单的政策沿革——

1998年23号文件，标志着福利分房向住房货币化、商品化的转变，同时确立了以经济适用房(安居工程)为主体的多层次房屋供应体系：

高收入家庭购买或租赁市场价商品房、中低收入家庭购买经济适用房、最低收入家庭租赁或购买由政府和单位提供的廉租房。

作为房改的核心文件，这是我国历史上第一个从制度层面极为清晰的针对不同收入家庭实行不同住房供应的政策。

2003年18号文件，正式提出要逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，努力使住房价格与大多数家庭的住房支付能力相适应。

这使得普通商品房逐步成为市场的供应主体，经济适用房的地位在实际执行层面被不断弱化。

体现在数据上，即是2003—2006年经济适用房新开工面积逐渐下降，供地面积受到压缩，并在一定程度上恶化了保障性住房的供应不足。

2007年24号文件，标志着房地产政策开始重新回归住房的保障属性。

2010年10号文件，代表着房地产政策的保障属性从政策层面转向落实执行层面。

具体看一下深圳的保障房和安居房的情况，其最大的区别是性质不同，保障房是政府为中低收入人群提供的一种保障性住房，产权归政府所有，个人不能私自买卖和转让。

而安居房是国家安排贷款，地方自筹资金的一种非盈利性住房，销售价格低于成本，主要面向4平米以下的特困家庭。

保障房的范围较广，包括公租房、廉租房、经适房和政策性住房，是由政府统一规划、统筹，提供给特定人群使用，并且对该住房的建筑标准、销售价格或租金给予限定，起到保障的作用，不可以上市交易。

政府对保障性住房的买卖有着严格的要求，规定保障性住房不满5年不能上市交易，购房人因特殊原因需要转让的，由市房管局(住宅办)按原价格或折旧等因素进行回购。

购买保障性住房满5年之后，购房人可以按原购房价格或当前上市交易指导价格差价的60%向政府交纳土地收益等相关价款，市房管局(住宅办)可优先回购。

保障房禁止上市交易的时间，是从不动产登记簿上登记之日起计算。

保障房的需求是一个动态变化的过程，在经济发展的不同阶段往往体现出不同的层次，需求呈现梯度变化趋势。

如何评估不同阶段的具体需求结构，并以合适的方式进行提供，始终是在探索中未能有效解决的一个问题。

政府作为保障房建设的主体，始终面临着提供住房保障福利与财政收支压力之间的困境，这导致在保障房的提供过程中不得不思索如何引入市场资金参与，而这本身是政府责任的社会化。

因此，如果不能探索出一条可持续的建设与运营模式，那么保障房建设难以保持一贯性，可能出现市场机制供给不足，政府机制需求过度的局面。

界定政府与市场之间的界限，是一个核心问题。

近年来，深圳的人口呈持续净流入态势，新市民、青年人等群体的住房需求较旺盛。

另一方面，深圳的产业升级趋势不断提速，互联网对传统行业持续冲击，传统工商业对实体空间的需求有一定程度的下降，部分区域商业办公等非居住用房出现大量空置(虚拟空间有其无影无形、无孔不入性，挑战着实体空间)。

那么，引导闲置、低效利用的既有非居住房改造成保障性租赁住房，就变得刻不容缓了。

志在盘活存量闲置非居住房的话，亟须制定关于已建成但闲置非居住房改造成保障性租赁住房的政策，以为引导、规范，增加保障性租赁住房供应，提升闲置非居住用房使用率，优化城市空间资源配置。

于是，深圳发布了“关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知（征求意见稿）”。

此处，仅着重勾勒相关的、能适用的改造条件(这个“通知”已于2021年11月发布了)。

“非居住房屋改造保障性租赁住房”，在建筑用途、产权、现状以及改造利害关系人的权益保障等，需满足一定的改造条件，如下：

拟改造的房屋，原则上应已办理了不动产首次登记，且不动产权证载明用途为商业、办公、旅馆(酒店)、厂房、研发用房、仓库等“非居住用途”的存量房屋；

因历史原因，深圳还存在着权属清晰但产权手续不完善的历史遗留房产(不包括农村城市化历史遗留违法建筑)，如有些房产有土地使用权证但相关报建手续不全，有些房产无土地使用权证但相关报建手续齐全等情形(主要以建设工程规划许可证的记载为判断依据)；

不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形；存在抵押登记等他项权益的，应取得所有他项权益人同意；

商业、办公、旅馆(酒店)、研发用房应以栋、座或层为单位进行改造，厂房、仓库应以栋或座为单位进行改造，且单个项目改造建面不低于1000平米；

之所以规定厂房、仓库应以栋或座为单位进行改造，由于厂房、仓库在建筑结构、消防、水电等方面与居住房存在巨大差异，与居住房难以在一栋建筑中并存，如按层改造，无法符合居住房的相关标准；

此外，按相关文件要求，深圳财政支持住房租赁市场发展专项资金补助的稳租金商品房要求不少于40套，每套面积不低于25平米，“非居住房屋改造保障性租赁住房”最低改造面积将参照上述标准执行；

改造项目所在宗地或改造房屋所在同栋建筑物存在两个以上(含两个)共有人的，应当经全体共同共有人或占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外；

建筑物区分所有权的，应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并取得参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意改造(涉及到产权分割、比例协商等，很可能需律师的介入，要参照到“民法典”的相关规定)。

(感谢阅读，敬请指正)