美美与共的共有产权房

2022-08-31 15:30:00 admin 5
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引语:东边日出西边雨、道是有晴还无晴、

百昌苏醒晓风前、一事能狂便少年。

 

青年人才共有房计划


共有产权住房,是未来深圳保障房体系中可售型房产的主要组成部分,有关政策的变化备受关注。

 

今年7月,“青年人才共有房计划”发布。

 

这个政策(计划)由深圳市企业人力资源发展促进会与深圳安佳建实业发展有限公司联合发布。

 

“青年人才共有房计划”,对于符合条件的青年人才,可半价买房,与企业共有产权,三年后可相互回购。

 

这个“青年人才共有房计划”,对于各地区来说,或许能带来一些灵感。

 

因为不管是大额住房补贴、分派购房券、多建人才公寓,都是着眼于“当下”的房价,就是让青年人才少掏钱,而这个“共有房计划”关注的是“未来”。


这个“共有房计划”,对有意入住“朗峻·107数字花园”(位于深圳宝安区)且符合条件的青年人才,开放50套产业公寓,与青年人才共同持有该房产权(该项目估计2022年底竣工,大多为34平米至73平米的户型,周边二手房房价为7-10万/平米)。

 

这个计划有一个诱人条款,将房价波动的风险纳入进去了:三年之后,如房价出现上涨,青年人才可选择向企业按原价购买剩下的一半产权;如三年后房价下跌,企业将向青年人才按原价回购一半产权。

 

值得留意的是,别说“三年”,就是“瞬间”都能起无穷的变卦。

 

对于参与这个计划的青年人才,还是有风险的:


三年后,房价上涨了,如买下全部产权,就可能面临产业公寓交易流动性差的困扰;


三年后,开发商有可能不会或者无力履行回购的义务。

 

产业公寓,在深圳属于不限购、不限贷的产品,类似产品在深圳市场的“涨势”远不及住宅类。

 

这个计划,可看作是企业为吸引、留住更多人才的动作,似乎也有企业自救的意味,因为安佳建实业需要去库存。

 

这个计划里有一个关键,是“人才认定的标准”。

 

这个“人才认定的标准”,由深圳市企业人力资源发展促进会认定,也就是说解释权归这个“促进会”。

 

随便搜一搜关于这个人才的标准、条件,并不容易搜到,估计要进到比较内部的页面才能看到。

 

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粗略地看,成为该“促进会”的会员的话,能成功参与到该计划的概率就会高一点,因为这个计划暂时仅开放了50套产业公寓。


这个政策(计划)的实施,企业和政府看似“让利”了,其实也是有所得着的——向上抬高住房成交量,快速、大量的资金流动,一定能拉动地区经济、增加政府税收。

 

共有产权住房,与其他政策性商品住房的最大不同是——“封闭运行”。

 

原则上,承购人取得共有产权住房不动产权证书满五年的,允许转让其所持有的全部产权份额,承购人因特殊原因需退出的,允许其产权退出。

 

不管是转让还是退出,都由住房保障主管部门或其委托的代持机构通过综合评分、摇号抽签等,将产权转让给其他符合条件的申请人。

 

这也是与其他政策性商品住房(如限价房、经济适用房)最大的不同。

 

共有产权房与安居房、可售人才房,也有所不同(另文再议)。

 

深圳共有产权住房的一些特色


共有产权住房,由政府与承购人共同出资,承购人原则上产权份额不低于50%,且符合条件的每户家庭只能购买一套。

 

承购人与地方政府签订合同,约定双方的产权份额以及房子将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

 

一般的共有产权住房,就是政府与承购人合作买房,政府出一部分,占部分产权,承购人出一部分,共同占部分产权,在持有期限满后承购人有足够资金之后,可按一定比例从政府手中赎买属于政府的那部分产权。

 

简单个例——总价为500万的房子,承购人前期出资250万,如5年后房价为800万,承购人需再出资400万才能拿到全部产权,即总支出650万。

 

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“产权”的“不/完整”、

“不/完全”、“部分/全部”、“共有/分有”…


毫不夸张的说,从某个“具体的资产”本身,甚至能推论出整个经济部类、金融体系…


房屋产权,一般指房产的所有者按国家法律规定所享有的权利,即房屋各项权益的总和(房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利)。 


房屋产权,分为“房屋所有权”和“土地使用权”,房屋所有权的期限为永久,而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等,届满自动续期,续费按当时的1%-10%来增收(即土地使用权出让金)。

“产权”容易被忽视的地方在于——产权不是指一种而是“一组权利”。


这组权利包括:

使用权,在法律所允许的范围内以各种方式使用的权利;


收益权,在不损害他人的情况下可以直接从权利本身或经由合同关系从别人那里在权利转让的条件下获取收益;


转让权,通过出租或出售把与财产有关的权利让渡给他人。


如果以上一组权利完备地集中于一个主体时,这就相当于所有权的内涵。 


在实际的交易过程中,产权是可分解的。


完备的产权一经分解,就不再与所有权有对等关系。产权的分解既可以是使用权、收益权、让渡权之间的分解,也可以是每一种权利更为具体和细致的分解。 


使用权本身就是一种产权,但它并不等同于所有权,只是相当于所有权的某一项具体权能。


例如,土地所有者可出租在一定时期内的土地使用权,在契约期内,租地者又可以转租土地,土地收益则在土地所有者与租地者之间分割(常见的还有二房东、三房东等现象)。
 

这就涉及到使用权、收益权与让渡权的分解。产权的可分解性,使得同一资源能够满足不同的人在不同时间的不同需要,这增加了资源配置的灵活性和效率。


产权分解后,所有权变得不完备了,即所有者对所有权的行使受到了某种程度的限制。不仅如此,产权分解还意味着同一产权结构内并存着多种权利。


因此,每一种权利只能在规定的范围内行使,超出这个范围,就要受到其他权利的约束和限制,或者对其他权利造成损害。


(感谢阅读,敬请指正)


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