租客的心态炸裂了,又能怎么办

2022-08-30 15:52:04 admin 4
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引语:羞将短发还吹帽,笑倩旁人为正冠。

蓝水远从千涧落,玉山高并两峰寒。

明年此会知谁健,醉把茱萸仔细看。

 

被放大的租房劣势


尤其在疫情期间,租房的劣势被放大出来了。

 

比如,租客C君在某知名长租公寓租下了一个单间,刚搬进去的时候,屋里什么都没有,他花了不少心思装潢房子,专门贴上了墙纸、铺了地毯、换了窗帘,添置小沙发、洗衣机、空调等,起码有了一点“像人样”的感觉。

 

然而,在合同到期之际,却被告知,想续租就得涨5%的租金。

 

其实在疫情期间,很多房东是有免租、减租的,比如某些地区的保障房租金也有一定程度的减免,可总有人逆势而为,反而加租!

 

公寓增加的服务和收费,也让C君觉得混乱且不负责任。

 

在那个极度恐慌、敏感时期,C君即使回到公寓所在小区,按照物业的防控规定,也不一定能进小区。有的小区,甚至会有停水停电、房门被锁的情况。

 

除了租金和水电之外,C君还需要另外缴纳每月300多的服务费,用于保洁员每月两次上门打扫公共区域。其实保洁员可能也没有上门,监管也比较随意,可服务费还是照常收的。

 

后来疫情有所缓和,C君如数按5%的涨幅,续交了三个月的房租,之后才能另作打算了。

 

C君毕竟没有自己的房子,未来小孩的教育,将来的养老都是问题,且遇到没有人情味的房东,住得甚是不顺。

 

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租赁房屋被拍卖


让租客心态炸裂的情况有很多,比如租房被拍卖。

 

租了房,并非安枕无忧的,租赁房屋也可能被法院拍卖。

 

一个典型案例——

某租客与房东签订了租赁地下室整层的合同,订合同时,却没尽调其权属。

 

某租客把该居室置办成了一家会所,前期已投入300万。不料,后来法院通知,该租赁房屋因开发商破产被拍卖。

 

某租客检查合同时发现,该合同并没有约定因对方责任造成不能履约,由谁负责。

 

粗略地讲,有法院的通知,该房屋要进入强制执行拍卖阶段,则该房屋的所有权应属于开发商。

 

明确房屋所有权归属开发商,只是第一步。

 

该租客可向法院起诉房东,认定其违约责任,要求其赔偿相关损失,承担相应民事责任。


其中关注的焦点,就是“租赁合同是否能执行完毕?”如不能,租金能否退还?前期的投入如何索赔?

 

关于“违约”,对于出租人、承租人双方都要有所约束。

 

此处,仅谈谈关于房屋租赁合同的违约责任和违约金条款。

 

在租赁期限内,承租人有下列行为,出租人有权解除合同,收回房屋:


承租人擅自将承租房屋转租、转让或转借;


承租人利用承租房屋进行非法活动,损害公共利益;


承租人累计六个月不交租金。

 

有下列情形之一的,承租人可提前解除租赁合同或要求索赔:


出租人交付的房屋不符合合同约定的装饰标准、使用用途等;


出租房屋出现重大损毁,有倾倒危险,出租人经承租人催告,拒不进行修缮;


承租人已自建或购置房屋,无须再继续租房;


承租人迁离租赁房屋所在地区;


出租房屋因出租人的过错而被强制执行,出租人负相关的赔偿责任等。

 

当遇到这类事件时,应尽可能通过合法的方式解决,争取更多的权益。

 

当然,打官司就是打“证据”、打“钱”、甚至要打“人脉”,等等,普罗大众也是很难吃得消…

 

租房划不划算?都得划、都得算


大城市的租房市场,是一个“需求刚性+供给刚性”的双重刚性市场。

 

从需求面来看,很多人涌进大城市,在没房子的时候只能租房住,这个需求是刚性的。

 

从供给面来看,因为给定地段的房子就那么多,供给增加很慢,房屋的供给也是刚性的。出租的不愁租,租房的不得不租,这种情况下的房租增速,一定是很快的。

 

随着收入增加,食品方面的支出比例是下降的,居住、旅行、娱乐等方面的支出比例是上升的。

 

简单讲,就是人们可以把更多的钱用在房租上。这样一来,房租一定是上涨的,而且这个上涨速度至少会与收入增速一样快。过去几年的人均收入增速都在7%以上,所以房租的增速一定快于这个数。

 

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对于租房,很多人有一个误区,以为租房很便宜。

 

比如北京、上海这些大城市的房子,租售比达到60多倍,也就是说,房价是年租金的60多倍,而且房屋的产权只有70年,那我租一辈子的房子,没什么大不了的。

 

大城市里的房子,“买不起的时候租,等有条件再买”,这是大部分人的想法。但是如果以为可以一直租,租房比买房便宜,那就大错特错了。

 

“租房再便宜也是消费,而买房再贵都是资产”的业内行话,确实有一定道理。

 

简单算一笔账。假设我租了一个小房,其售价为432万,月租6000,那么年租金就是72000——租售比达到60倍。在这种情况下,是租房划算,还是用30年的房贷买下来划算?

 

乍一看,是租房划算,毕竟房价是租金的60倍。可是如果我考虑租金的上涨,那么结论是完全反过来的。


再看看“租”。假设每年租金上涨6%,这样累积30年,我一共付了多少租金?大约要付569万。然而,付了这569万以后,我还是没有房子,还得继续租房。

 

又看看“买”。如果我凑了30%的首付,并用公积金贷款买了这套房,30年还清,那么我的首付和房贷本息总额大约是603万,比30年的租金总额569万多了34万。

 

但不同的是,此时我已经有了一套属于自己的房子,而且贷款已经还清了,房子成了净资产。粗略估算,30年后,这个房子的价值应在千万元以上(随着通胀率涨就会上千万)。

 

所以租房和买房的差别,至少是千万级的。

 

如果有条件,还是尽快买房。

 

如果忽视房租的快速增长,可能会觉得房价高,但如果考虑到房租的快速增长,那样房价就不高了。

 

质言之,现在的高房价,是对未来房租增长的提前反映。

 

算账归算账,人们总得要在保住工作、保住健康、具有稳定财富增长的情况下,才能从容地考虑租房或者购房事宜。

 

在金融市场里,每一年的行情都不一样,甚至每一刹那的瞬间变化都不一样。

 

若缺少以上几个条件(工作、健康、财富增长),不管是租房还是买房,都只是空话。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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