一寸山河，一寸金

引语：如把语言的游戏比作信息的编码和解码，我们需看到编码的过程，也要明确电码本身的组成，以及人在解码阶段出现的种种问题、背后的原因等——给苍蝇指明逃出捕蝇瓶的道路。

8月，“深圳市2022年度城市更新和土地整备计划”发布。

但凡“规划”、“计划”，如似一个“总剧本”(最首要的)，其资金是最必要的，总导演是最重要的；“我你他她(们)”都可能是剧中人，或许是投资者、谋划者、管理者、建设者抑或监督者等等。

以下，仅节选其部分的内容：

2021年全市共完成城市更新用地供应320.07公顷，目标完成率106.7%；2021年全市计划完成土地整备1011公顷，实际完成土地整备1880.05公顷，目标完成率186%。

2021年全市通过城更和土整完成直接供应用地193.79公顷，目标完成率107.7%；其中完成居住用地直接供应123.97公顷，目标完成率112.7%。2021年全市新增城市更新单元计划为665.6公顷。

2022年度计划包括——全市通过城更和土整实现直接供应用地195公顷(通过城更供应不少于150公顷)，其中，居住用地直接供应120公顷。

2022年全市通过城更和土整实现用地保障1000公顷，其中，通过拆除重建类城更移交入库公共利益用地不少于100公顷，通过土整完成不少于900公顷。

2022年全市新增“工改M0”类城市更新单元计划拆除用地规模不超过68公顷。

居住用地供应、公共住房和配套宿舍规划筹集、规划统筹实施基础教育规模和新增“工改M0”类城市更新单元计划调控等指标，完成排名前三的区可在前述计算规则基础各上浮3%。

2022年通过城更和土整规划统筹实施基础教育设施用地53.5公顷，学位53500座。

2022年全市通过城更和土整规划筹集公共住房和配套宿舍34000套；通过土整完成不少于250公顷的居住潜力用地。

加大旧工业区有机更新实施力度，2022年全市完成高品质产业空间保留提升综合整治用地20平方公里。

加快推进工业区连片改造试点项目进度，对各试点项目进度实行督办。

加强先进制造业用地保障，2022年全市完成不少于450公顷的工业用地整备。

深圳的发展如火如荼，全国人民都想在这片沃土一展身手…

深圳的房子里，有相当大的一部分是投资品。当然，房子最原始且最永久的属性还是“用来住”。

为何楼市炒作不止歇，同时连带出“调控也无可避免”？

直观地看，只要是“买房”，肯定有“自住兼投资”这两个需求属性，只不过这两个属性所占的比例不定，甚至是动态变化。只是“单纯自住”的话，大部分人还是会选择租房，或安心住公租房就很好了。

自从2015年深圳的那波大涨潮开启，关于房住不炒的基调，一直没有停过；2015深圳房价翻倍后(历史最大涨幅，后海许多楼盘翻了2-3倍)，紧接着2019-2020年又有50%的涨幅，均价逐步破5万、破6万、破7追8…

深圳的重磅调控政策，一个紧接着一个——

“深圳市国土空间总体规划(2020—2035年)”、“深圳市住房发展2021年度实施计划”、“深圳市国土空间规划保护与发展‘十四五’规划”、“关于进一步加大居住用地供应的若干措施”以及集中出让住宅用地等。

深圳实行参考价(指导价)之后，深圳湾部分20-30万挂牌价的房源直接砍到13万，于是三成首付的高杠杆不灵了，想利用低资本撬动一套核心资产的做法几乎失效。

在很大程度上，切断了部分房产的投资品性，越是挂牌价奇高的楼盘(大多是核心地段的网红盘)砍的越狠。

对于南山、宝安的部分天价学区房，这部分区域、此类型的房子，有不少是10-20万每平米，100平的要到1000-2000万；参考价(指导价)出来后，首付实质提高到六成左右(首套房，二套接近全款)，仅首付就要600-1200万，同时要做好三年卖不掉(限售)的准备。

杠杆不灵光了，买了后，直接限牢三年，不能流动，加上政策强力打压，如要投资，这样的投资品在菜篮子里是否仍是优质的品种？

这么残暴地鲸吞现金流的投资品，尤其在政策频出、前景远远不明朗的情形下，房产的投资属性越来越小了——可能需要降低投资的预期了。

在深圳买房投资，应该是“深圳梦”的一部分——宝安、南山、福田的刚需可暂时观望，楼市降温可能需要一段时间，当然如遇较好的打新机会及二手笋盘可果断入手。

如今，南山、福田、宝安的房价依然较为坚挺，业主对高房价的预期还在，在年底前可逐渐淘笋上车，不必着急上车，要利用好价格下行趋势。

手头紧张的刚需，横盘期给了攒钱的足够机会，凑不够就明年再来了，但该上车还是要上车，重点可关注东部片区。

东部片区在2019-2020年这轮行情中涨的最少，也是最后补涨的，且启动不久后受到了参考价的影响，这个片区与参考价最为接近。

在这一片区工作的刚需，可看楼市政策的后续影响，抓住打新的机会，或者择笋盘适时上车，长远来看，东部的房子也会越来越难买。

如果是真刚需，何时在深圳买房，都完全没问题，长远来看，房产还是家庭资产的压舱石。

老房子对于其他城市来讲，确实不太友好，而深圳就不一定了，尤其好地段的老房子，不要嫌弃。

深圳的老房子，长远看，拆迁是必然的；

新政新策后，新房、老房子同样限售5年(考虑到增值税)；

但持有5年内，新房会变老，老房子5年内或许有拆迁的可能性；

前期要做好功课，多踩一些老盘，看是否足够老；

可委托相关机构，深入尽调小区物业、业委会等。

地段不好且容积率较高的老房子，除非特殊情怀，可果断放弃；老房子要选择2-3层最好，无论投资还是自住，潜力最佳，避免顶楼，避免郊区老破小。

深圳这座城的一个显著特点在于——用40年完成了西方300多年的变迁，时间、空间、身心尺度上的大幅压缩。

西方几代人形成的“文化积累、素质提高、城市进程”要在深圳一代或者两代人内解决，亟须建立共同认知感，去化解必然存在的撕裂。

城市更新的成本、门槛肯定会提高，当前的城更模式其实就是以规模空间化解拆迁成本，这个模式在城市里能复制的时间不会太长。

随着时间推进，即使是第一高楼，总有一天也会面临拆除。

在眼下如火如荼的拆迁行进中，需要探索的是：如何引领理念的更新、如何提高法律能适用的范围与效力，公共利益的内涵与外延具体在哪，等等。

比如：怎样防止地方政府作为主开发商可能滥用“公共利益”侵犯私人物权，或者个人滥用“私人利益”妨碍公共利益，这个“对子”一直贯串在“旧改更新”中。

在“旧改更新”中，改变的更多是功能属性，而非物理属性，不是简单的拆除后商业开发，其中至为关键的是“重建管理秩序”。

(感谢阅读，敬请指正)