一寸山河,一寸金

2022-08-09 14:00:53 admin 9
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引语:如把语言的游戏比作信息的编码和解码,我们需看到编码的过程,也要明确电码本身的组成,以及人在解码阶段出现的种种问题、背后的原因等——给苍蝇指明逃出捕蝇瓶的道路。

 

深圳市2022年度城市更新和土地整备计划


8月,“深圳市2022年度城市更新和土地整备计划”发布。

 

但凡“规划”、“计划”,如似一个“总剧本”(最首要的),其资金是最必要的,总导演是最重要的;“我你他她(们)”都可能是剧中人,或许是投资者、谋划者、管理者、建设者抑或监督者等等。

 

以下,仅节选其部分的内容:

2021年全市共完成城市更新用地供应320.07公顷,目标完成率106.7%;2021年全市计划完成土地整备1011公顷,实际完成土地整备1880.05公顷,目标完成率186%。

 

2021年全市通过城更和土整完成直接供应用地193.79公顷,目标完成率107.7%;其中完成居住用地直接供应123.97公顷,目标完成率112.7%。2021年全市新增城市更新单元计划为665.6公顷。


2022年度计划包括——全市通过城更和土整实现直接供应用地195公顷(通过城更供应不少于150公顷),其中,居住用地直接供应120公顷。

 

2022年全市通过城更和土整实现用地保障1000公顷,其中,通过拆除重建类城更移交入库公共利益用地不少于100公顷,通过土整完成不少于900公顷。

 

2022年全市新增“工改M0”类城市更新单元计划拆除用地规模不超过68公顷。

 

居住用地供应、公共住房和配套宿舍规划筹集、规划统筹实施基础教育规模和新增“工改M0”类城市更新单元计划调控等指标,完成排名前三的区可在前述计算规则基础各上浮3%。

 

2022年通过城更和土整规划统筹实施基础教育设施用地53.5公顷,学位53500座。

 

2022年全市通过城更和土整规划筹集公共住房和配套宿舍34000套;通过土整完成不少于250公顷的居住潜力用地。

 

加大旧工业区有机更新实施力度,2022年全市完成高品质产业空间保留提升综合整治用地20平方公里。

 

加快推进工业区连片改造试点项目进度,对各试点项目进度实行督办。

 

加强先进制造业用地保障,2022年全市完成不少于450公顷的工业用地整备。

 

深圳的发展如火如荼,全国人民都想在这片沃土一展身手…

 

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如何在深圳买房投资?


深圳的房子里,有相当大的一部分是投资品。当然,房子最原始且最永久的属性还是“用来住”。

 

为何楼市炒作不止歇,同时连带出“调控也无可避免”?

 

直观地看,只要是“买房”,肯定有“自住兼投资”这两个需求属性,只不过这两个属性所占的比例不定,甚至是动态变化。只是“单纯自住”的话,大部分人还是会选择租房,或安心住公租房就很好了。

 

自从2015年深圳的那波大涨潮开启,关于房住不炒的基调,一直没有停过;2015深圳房价翻倍后(历史最大涨幅,后海许多楼盘翻了2-3倍),紧接着2019-2020年又有50%的涨幅,均价逐步破5万、破6万、破7追8…

 

深圳的重磅调控政策,一个紧接着一个——

“深圳市国土空间总体规划(2020—2035年)”、“深圳市住房发展2021年度实施计划”、“深圳市国土空间规划保护与发展‘十四五’规划”、“关于进一步加大居住用地供应的若干措施”以及集中出让住宅用地等。

 

深圳实行参考价(指导价)之后,深圳湾部分20-30万挂牌价的房源直接砍到13万,于是三成首付的高杠杆不灵了,想利用低资本撬动一套核心资产的做法几乎失效。

 

在很大程度上,切断了部分房产的投资品性,越是挂牌价奇高的楼盘(大多是核心地段的网红盘)砍的越狠。

 

对于南山、宝安的部分天价学区房,这部分区域、此类型的房子,有不少是10-20万每平米,100平的要到1000-2000万;参考价(指导价)出来后,首付实质提高到六成左右(首套房,二套接近全款),仅首付就要600-1200万,同时要做好三年卖不掉(限售)的准备。

 

杠杆不灵光了,买了后,直接限牢三年,不能流动,加上政策强力打压,如要投资,这样的投资品在菜篮子里是否仍是优质的品种?

 

这么残暴地鲸吞现金流的投资品,尤其在政策频出、前景远远不明朗的情形下,房产的投资属性越来越小了——可能需要降低投资的预期了。

 

是时候造“深圳梦”了


在深圳买房投资,应该是“深圳梦”的一部分——宝安、南山、福田的刚需可暂时观望,楼市降温可能需要一段时间,当然如遇较好的打新机会及二手笋盘可果断入手。

 

如今,南山、福田、宝安的房价依然较为坚挺,业主对高房价的预期还在,在年底前可逐渐淘笋上车,不必着急上车,要利用好价格下行趋势。

 

手头紧张的刚需,横盘期给了攒钱的足够机会,凑不够就明年再来了,但该上车还是要上车,重点可关注东部片区。

 

东部片区在2019-2020年这轮行情中涨的最少,也是最后补涨的,且启动不久后受到了参考价的影响,这个片区与参考价最为接近。

 

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在这一片区工作的刚需,可看楼市政策的后续影响,抓住打新的机会,或者择笋盘适时上车,长远来看,东部的房子也会越来越难买。

 

如果是真刚需,何时在深圳买房,都完全没问题,长远来看,房产还是家庭资产的压舱石。

 

老房子对于其他城市来讲,确实不太友好,而深圳就不一定了,尤其好地段的老房子,不要嫌弃。

 

深圳的老房子,长远看,拆迁是必然的;


新政新策后,新房、老房子同样限售5年(考虑到增值税);


但持有5年内,新房会变老,老房子5年内或许有拆迁的可能性;


前期要做好功课,多踩一些老盘,看是否足够老;


可委托相关机构,深入尽调小区物业、业委会等。

 

地段不好且容积率较高的老房子,除非特殊情怀,可果断放弃;老房子要选择2-3层最好,无论投资还是自住,潜力最佳,避免顶楼,避免郊区老破小。

 

深圳这座城的一个显著特点在于——用40年完成了西方300多年的变迁,时间、空间、身心尺度上的大幅压缩。

 

西方几代人形成的“文化积累、素质提高、城市进程”要在深圳一代或者两代人内解决,亟须建立共同认知感,去化解必然存在的撕裂。

 

城市更新的成本、门槛肯定会提高,当前的城更模式其实就是以规模空间化解拆迁成本,这个模式在城市里能复制的时间不会太长。

 

随着时间推进,即使是第一高楼,总有一天也会面临拆除。


在眼下如火如荼的拆迁行进中,需要探索的是:如何引领理念的更新、如何提高法律能适用的范围与效力,公共利益的内涵与外延具体在哪,等等。

 

比如:怎样防止地方政府作为主开发商可能滥用“公共利益”侵犯私人物权,或者个人滥用“私人利益”妨碍公共利益,这个“对子”一直贯串在“旧改更新”中。

 

在“旧改更新”中,改变的更多是功能属性,而非物理属性,不是简单的拆除后商业开发,其中至为关键的是“重建管理秩序”。


(感谢阅读,敬请指正)


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