在血色土地上,疯长出了水泥森林

2022-08-03 11:55:36 admin 12
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引语:每一个有意义的命题,要么是描画一个可能事态的简单名称之组合,要么是由简单命题组成的复合命题的真值函项;然而,这个问题的诸种解决方式,又会成为令人头疼的问题。

 


为何政府总是缺钱?这不是个谜的谜


“城镇化”的一般规律——

在城镇化初期,城市主要以土地财政为主;

及至中期,土地财政收入和房地产税共同运行;

到了后期,如许多欧美国家那样,以房地产税为主。

 

在房地产调控、楼市已然见顶的环境下,政府财政正经历着巨大的变化,土地财政遭遇瓶颈,财政来源亟待换档,比如从土地财政变为房地产税。

 

这是关乎老百姓的日常大事,毕竟房价里头就有五成至七成要给到地方政府。

 

房地产投资增速下降,直接导致地方财政里的土地出让金下降,尤其对土地财政依赖度较高的地方来说,将大幅降低政府性基金的来源(土地财政依赖度,通常统计一年的数据,即一个城市土地出让金对比一般公共预算收入的比值)。


关于城市财政对土地的依赖度,以温州为第一梯队,其土地财政依赖度达179%;昆明为163%、福州153%、杭州140%。

 

在北上广深中,广州的土地依赖达107%,北京、上海、深圳的土地依赖程度分别是29%、28%、19%。

 

为何温州的土地财政依赖度那么高?主要是当地的房地产泡沫。

 

昆明则由于疫情,旅游业大受打击,税收降低;此外,昆明近两年的卖地规模也较大。

 

深沪京的土地财政依赖之所以较低,由于这些地区的产业较强,尤其是服务业中的科技、金融占比高,虽然制造业向周边有所转移,都通过多种途径克服之;且特大城市的土地供应少,土地出让金占财政收入比例低。

 

土地财政占比较高的,多半是在城镇化加速发展进程中,要靠土地财政来推动;而上海、深圳已进入到依靠税收来推动城镇发展的阶段。

 

“土地财政依赖度”排名靠前的城市,有的属于税收收入不高,而土地收入偏高;有的则是阶段性的,比如杭州举办亚运会,要推动区域的城建。

 

随着城镇化的发展进入到中后期,城市发展的财政来源更多来自于科技企业、重工业、化工企业、后重化工企业的产业税收,以及存量的房地产税等。

 

每个城市有不同的发展特点。

 

一般的,产业发展带来一般预算收入——税收,城市发展带来的是——土地出让金收入。

 

那么,那些城市的土地依赖度之所以高,主要在于产业与城市发展的不平衡。

 

当城市政建设规模增大,远超公共财政的承担能力时,就需通过土地财政来维持,即税收收入与土地出让金的增速之间的平衡问题。

 

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地方财政为何总是缺钱?

 

笼统地讲,无论是一般公共预算收入还是全口径预算收入,地方政府的占比都比较高地方出现财政困难,除了在改革进程中政府与市场、社会的界限变化,政府职能定位不清,财政包揽过多的因素,其主要原因在于各级政府事权、支出责任和财力不相适应。

 


土地财政依赖度过高,并不值得炫耀


土地财政依赖程度超过了100%,是挺吓人的,因为楼市酝酿风险与财政有关。

 

据财政部公布的各地财政困难系数排名来看,绝大多数省份的50%以上的支出不能由其正常的预算收入予以平衡,少数省市区呈“低经济增长和高债务率并存”的现象。

 

我国出现了地方政府债务风险与地方金融风险相互交织的现象,体现为——近90%的地方政府债券是由地方金融机构购买并持有,导致了财政政策的货币化,以及金融政策的财政化,使得财政风险与金融风险互溢性增强。

 

不少地方政府在过去几年都是靠土地出让来发展经济,已然埋下了巨大隐患。比如恒大暴雷的处置及影响,楼市确实成为可能引发系统性金融风险的导火索。

 

楼市占整个GDP的25%,加上与房地产相关的市场,能占到整个GDP的40%以上,有人把楼市看成是国内经济的命脉,并不为过。

 

一些金融市场的资金,通过隐微的渠道,也变相流入楼市,让那些本该流入制造业等产业的资金都流向了楼市。

 

与2015年金融去杠杆时,对影子银行的金融排险有所不同,楼市是最基本的民生问题,政府不得不作出调整,既不能让楼市疯涨,导致泡沫增大,又不能直接戳泡沫…

 

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楼市是稳定信贷市场的关键


信贷市场是否宽松、健康,最大的不确定性仍然是楼市。


资产价格(房地产等)的主要推动因素几乎总是信贷供给的扩张,即是说,在收入增长没有任何明显改善的情况下,贷款人向借款人放贷的意愿增强。

 

那么,在房地产市场中信贷供给扩张会表现出什么特征?

 

设想一位租房客走进银行,要求申请住房抵押贷款来购买新房(往严重地说,缺钱者去借款,在某种程度上总觉被羞辱了,开口借钱的行为总感觉是低人一等)。

 

通常,银行会立即询问租房客的收入情况,如银行认为他的收入太低,不足以支撑这样一笔大额住房抵押贷款,它就会将住房抵押贷款在房屋总价上的占比限定在一定范围内。很多情况下,这样的限制可以阻止租房客购买他理想中的房屋。

 

再来想象一下,由于一些与租房客收入水平完全不相关的原因,银行决定向租房客提供一笔住房抵押贷款,比他在正常情况下可获得的住房抵押贷款金额更大、初始利率更低。

 

在收入完全相同的情况下,银行突然愿意提供更多贷款,这可能影响租房客对房屋的需求。比如,他可能选择购买更大的房屋。


如这种情况在更大范围内扩散,贷款人提供信贷意愿的上升将推高房价。在同样的风险水平下,银行愿意提供更多的贷款,最终导致了房价的上升。


(感谢阅读,敬请指正)


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