在血色土地上，疯长出了水泥森林

引语：每一个有意义的命题，要么是描画一个可能事态的简单名称之组合，要么是由简单命题组成的复合命题的真值函项；然而，这个问题的诸种解决方式，又会成为令人头疼的问题。

“城镇化”的一般规律——

在城镇化初期，城市主要以土地财政为主；

及至中期，土地财政收入和房地产税共同运行；

到了后期，如许多欧美国家那样，以房地产税为主。

在房地产调控、楼市已然见顶的环境下，政府财政正经历着巨大的变化，土地财政遭遇瓶颈，财政来源亟待换档，比如从土地财政变为房地产税。

这是关乎老百姓的日常大事，毕竟房价里头就有五成至七成要给到地方政府。

房地产投资增速下降，直接导致地方财政里的土地出让金下降，尤其对土地财政依赖度较高的地方来说，将大幅降低政府性基金的来源(土地财政依赖度，通常统计一年的数据，即一个城市土地出让金对比一般公共预算收入的比值)。

关于城市财政对土地的依赖度，以温州为第一梯队，其土地财政依赖度达179%；昆明为163%、福州153%、杭州140%。

在北上广深中，广州的土地依赖达107%，北京、上海、深圳的土地依赖程度分别是29%、28%、19%。

为何温州的土地财政依赖度那么高？主要是当地的房地产泡沫。

昆明则由于疫情，旅游业大受打击，税收降低；此外，昆明近两年的卖地规模也较大。

深沪京的土地财政依赖之所以较低，由于这些地区的产业较强，尤其是服务业中的科技、金融占比高，虽然制造业向周边有所转移，都通过多种途径克服之；且特大城市的土地供应少，土地出让金占财政收入比例低。

土地财政占比较高的，多半是在城镇化加速发展进程中，要靠土地财政来推动；而上海、深圳已进入到依靠税收来推动城镇发展的阶段。

“土地财政依赖度”排名靠前的城市，有的属于税收收入不高，而土地收入偏高；有的则是阶段性的，比如杭州举办亚运会，要推动区域的城建。

随着城镇化的发展进入到中后期，城市发展的财政来源更多来自于科技企业、重工业、化工企业、后重化工企业的产业税收，以及存量的房地产税等。

每个城市有不同的发展特点。

一般的，产业发展带来一般预算收入——税收，城市发展带来的是——土地出让金收入。

那么，那些城市的土地依赖度之所以高，主要在于产业与城市发展的不平衡。

当城市政建设规模增大，远超公共财政的承担能力时，就需通过土地财政来维持，即税收收入与土地出让金的增速之间的平衡问题。

地方财政为何总是缺钱？

笼统地讲，无论是一般公共预算收入还是全口径预算收入，地方政府的占比都比较高地方出现财政困难，除了在改革进程中政府与市场、社会的界限变化，政府职能定位不清，财政包揽过多的因素，其主要原因在于各级政府事权、支出责任和财力不相适应。

土地财政依赖程度超过了100%，是挺吓人的，因为楼市酝酿风险与财政有关。

据财政部公布的各地财政困难系数排名来看，绝大多数省份的50%以上的支出不能由其正常的预算收入予以平衡，少数省市区呈“低经济增长和高债务率并存”的现象。

我国出现了地方政府债务风险与地方金融风险相互交织的现象，体现为——近90%的地方政府债券是由地方金融机构购买并持有，导致了财政政策的货币化，以及金融政策的财政化，使得财政风险与金融风险互溢性增强。

不少地方政府在过去几年都是靠土地出让来发展经济，已然埋下了巨大隐患。比如恒大暴雷的处置及影响，楼市确实成为可能引发系统性金融风险的导火索。

楼市占整个GDP的25%，加上与房地产相关的市场，能占到整个GDP的40%以上，有人把楼市看成是国内经济的命脉，并不为过。

一些金融市场的资金，通过隐微的渠道，也变相流入楼市，让那些本该流入制造业等产业的资金都流向了楼市。

与2015年金融去杠杆时，对影子银行的金融排险有所不同，楼市是最基本的民生问题，政府不得不作出调整，既不能让楼市疯涨，导致泡沫增大，又不能直接戳泡沫…

信贷市场是否宽松、健康，最大的不确定性仍然是楼市。

资产价格(房地产等)的主要推动因素几乎总是信贷供给的扩张，即是说，在收入增长没有任何明显改善的情况下，贷款人向借款人放贷的意愿增强。

那么，在房地产市场中信贷供给扩张会表现出什么特征？

设想一位租房客走进银行，要求申请住房抵押贷款来购买新房(往严重地说，缺钱者去借款，在某种程度上总觉被羞辱了，开口借钱的行为总感觉是低人一等)。

通常，银行会立即询问租房客的收入情况，如银行认为他的收入太低，不足以支撑这样一笔大额住房抵押贷款，它就会将住房抵押贷款在房屋总价上的占比限定在一定范围内。很多情况下，这样的限制可以阻止租房客购买他理想中的房屋。

再来想象一下，由于一些与租房客收入水平完全不相关的原因，银行决定向租房客提供一笔住房抵押贷款，比他在正常情况下可获得的住房抵押贷款金额更大、初始利率更低。

在收入完全相同的情况下，银行突然愿意提供更多贷款，这可能影响租房客对房屋的需求。比如，他可能选择购买更大的房屋。

如这种情况在更大范围内扩散，贷款人提供信贷意愿的上升将推高房价。在同样的风险水平下，银行愿意提供更多的贷款，最终导致了房价的上升。

(感谢阅读，敬请指正)