县域，下一个楼市风口

引语：倒卷银河作飞雨，招请明月满金樽。

县城，并没有被遗忘。

今年5月，“关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见”发布；7月，“‘十四五'新型城镇化实施方案”发布。

为何县城仿佛重回了2016年那时，再次面临重大发展机遇？

其中一个因素是，我国一二线城市的城镇化率已经很高了，预期会降速，对于人口的流向，县城这个“选项”被提到了前排的位置。

我国城镇化率已超63%，城镇化增速放缓，人口大规模流入、聚集的一线二线城市仍有较大居住需求，而能级较弱、人口收缩的三四线、县城拥有一套以上住房的居民，占比还是较高，新增居住需求似乎还是相对有限。

县城基本已经放开了限购、限贷，加大促销和宣传、鼓励买房，购房者的置业意愿有所上升，当然一线城市和县城的置业意愿，差距还是很大。

数据显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套(我国城镇居民人均住房建筑面积已达39平米 ，比1978年增加32.3平米)。

这组数据的关键词是“城镇居民家庭的住房拥有率”，且不论“被平均”的人群有多少，当拆分这个关键词的时候，会带来许多困惑——何为城镇？何为居民？何为家庭？何为住房？何为拥有率？

可以想见的是，县域对于这组数据的贡献率估计会很高。

总之，2025是一个重要节点，在此之前，新型城镇化建设将以县城为重要载体，县城特色优势产业将被培育出来、产业配套设施提质增效，市政设施体系更完善，公共服务供给更优，人居环境质量被提升，县乡村功能衔接互补。

当然，并不是每一个县城都可能被照顾到，需选择一批条件优的县城重点发展。

具有较好资源、产业、交通条件的县城，比如环一线城市的卫星县城、产业基础深厚的富裕县城，依托自身优势，比较容易发展特色产业，吸纳农业转移人口就地、就近城镇化。

今年，头部县城(不是凤尾，完全就是鸡头)涨势喜人，房价破2万/平米的县城有8个，均价破万的县城有117个，房价前十名县城中，过半县城的房价同比上涨。

10个房价最高县城中，永康、温岭、昆山、乐清、桐乡、德清这六个县的房价高于去年同期，陵水、义乌、万宁、江山这四个县则同比下跌(陵水县仍是我国唯一一个房价破三万的县城)。

县城里，有七大姑八大姨，“道地事”可谓屡见不鲜(七大姑八大姨=其他人的工资+其他人的小孩+其他人的对象+其他人的房子+其他人的事业=1000只鸭子)。

比如，河南商丘民权县某楼盘搞“大蒜、小麦换房”营销活动，广西玉林公务员在节假日进村推销房子…

据官方数据，截至2021年底，我国有1472个县城，394个县级市，常住人口2.5亿，县及县级市数量占县级行政区划的65%，常住人口占全国城镇常住人口的30%。

然而，县城的房地产数据，似乎处于隐秘的状态，很难不让人猜测那里是否为泡沫的源头、泡沫的惊爆点，或者有其他的暴雷…

在统计局每月发布的70城房价报告中，没有县城的，诸多研究机构发布的百城房地产报告中，也很少录入县城的数据。

在大多数的“百城数据”里，包括4个一线城市、32个二线城市、64个三四线城市，大多数都是地级市。

涉及县城、县级市的数据凤毛麟角，且还是以二手、三手、n手资讯居多，很少人真的能实地到当地考察，毕竟偏远、云遮雾绕，市场最忌这种具有衍生性的未知物。

时刻警惕泡沫——房地产泡沫的类型主要有：

地价泡沫，土地由于其稀缺性和市场需求的无限性拉动及炒作，土地价格出现虚涨，虚涨的部分就是泡沫；

房价泡沫，房价中的地价泡沫、房地产投机和炒作所哄抬的价格部分、开发商正常期望值以上的部分等，构成房价泡沫；

商品房供求泡沫，商品房供大于求，超过部分的供给增长则为虚涨，构成商品房供求泡沫；

房地产投资泡沫，因我国房地产投资持续高速增长，空置商品房增加、大量资金沉淀等，使房地产企业还贷、还债困难，产生房地产投资泡沫。

其中，有一个很重要的指标——空置率（空置率=空置面积/最近三年内竣工面积之和）。

从空置率看，国际通行的标准是5%-10%之间，据我国国情及房地产正处于大开发阶段，可认为20%以内尚属正常。

所以，县域楼市，是至关重要的。

县城，是碧桂园的基本盘，也是碧桂园的核心竞争力。

全国范围内，共有120个县及县级市开展县城新型城镇化建设示范工作，是房企布局、改善居住需求的重点投资区域。

碧桂园早已经布局了县城，旗下的博智林机器人公司，专长就在于建筑场景化的智能应用，许多大工程项目中，都采用了博智林的多款建筑机器人。

这新技术新机器，得有用武之地，对于碧桂园来说，是县城。

借着县城基建，博智林正进入更多城市中。

碧桂园已在全国31个省份、299个地级市、1425个县级市/区/县拥有3216个项目，是行业中下沉颗粒度最细的房企，高度覆盖示范县。

今年，“博智林”已有23款机器人投入商业化应用，服务覆盖超28个省份(自治区、直辖市、特别行政区)，应用施工面积突破1000万平米；博智林混凝土产品线机器人已经面向外部单位的施工应用。

碧桂园是下沉市场份额做得最大的房企：2021年，碧桂园来自三四线城市的销售额占比68%，有161个城市的市场占有率超过5%，其中，有13个地级市的市场占有率大于20%，55个城市的市场占有率在10%—20%。

随着新型城镇化更加细化，碧桂园在县域所建立起的用户基础、口碑效应，将进一步扩大，农民到县城就业安家有了保障，县城居民生产生活需求也会进一步释放。

(感谢阅读，敬请指正)