县域,下一个楼市风口

2022-07-29 15:10:02 admin 3
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引语:倒卷银河作飞雨,招请明月满金樽。

 

县域又遇机遇


县城,并没有被遗忘。

 

今年5月,“关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见”发布;7月,“‘十四五'新型城镇化实施方案”发布。

 

为何县城仿佛重回了2016年那时,再次面临重大发展机遇?

 

其中一个因素是,我国一二线城市的城镇化率已经很高了,预期会降速,对于人口的流向,县城这个“选项”被提到了前排的位置。

 

我国城镇化率已超63%,城镇化增速放缓,人口大规模流入、聚集的一线二线城市仍有较大居住需求,而能级较弱、人口收缩的三四线、县城拥有一套以上住房的居民,占比还是较高,新增居住需求似乎还是相对有限。

 

县城基本已经放开了限购、限贷,加大促销和宣传、鼓励买房,购房者的置业意愿有所上升,当然一线城市和县城的置业意愿,差距还是很大。

 

数据显示,我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套(我国城镇居民人均住房建筑面积已达39平米 ,比1978年增加32.3平米)。

 

这组数据的关键词是“城镇居民家庭的住房拥有率”,且不论“被平均”的人群有多少,当拆分这个关键词的时候,会带来许多困惑——何为城镇?何为居民?何为家庭?何为住房?何为拥有率?

 

可以想见的是,县域对于这组数据的贡献率估计会很高。

 

总之,2025是一个重要节点,在此之前,新型城镇化建设将以县城为重要载体,县城特色优势产业将被培育出来、产业配套设施提质增效,市政设施体系更完善,公共服务供给更优,人居环境质量被提升,县乡村功能衔接互补。

 

当然,并不是每一个县城都可能被照顾到,需选择一批条件优的县城重点发展。


具有较好资源、产业、交通条件的县城,比如环一线城市的卫星县城、产业基础深厚的富裕县城,依托自身优势,比较容易发展特色产业,吸纳农业转移人口就地、就近城镇化。

 

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县域迷雾


今年,头部县城(不是凤尾,完全就是鸡头)涨势喜人,房价破2万/平米的县城有8个,均价破万的县城有117个,房价前十名县城中,过半县城的房价同比上涨。

 

10个房价最高县城中,永康、温岭、昆山、乐清、桐乡、德清这六个县的房价高于去年同期,陵水、义乌、万宁、江山这四个县则同比下跌(陵水县仍是我国唯一一个房价破三万的县城)。

 

县城里,有七大姑八大姨,“道地事”可谓屡见不鲜(七大姑八大姨=其他人的工资+其他人的小孩+其他人的对象+其他人的房子+其他人的事业=1000只鸭子)。

 

比如,河南商丘民权县某楼盘搞“大蒜、小麦换房”营销活动,广西玉林公务员在节假日进村推销房子…

 

据官方数据,截至2021年底,我国有1472个县城,394个县级市,常住人口2.5亿,县及县级市数量占县级行政区划的65%,常住人口占全国城镇常住人口的30%。

 

然而,县城的房地产数据,似乎处于隐秘的状态,很难不让人猜测那里是否为泡沫的源头、泡沫的惊爆点,或者有其他的暴雷…

 

在统计局每月发布的70城房价报告中,没有县城的,诸多研究机构发布的百城房地产报告中,也很少录入县城的数据。

 

在大多数的“百城数据”里,包括4个一线城市、32个二线城市、64个三四线城市,大多数都是地级市。


涉及县城、县级市的数据凤毛麟角,且还是以二手、三手、n手资讯居多,很少人真的能实地到当地考察,毕竟偏远、云遮雾绕,市场最忌这种具有衍生性的未知物。

 

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时刻警惕泡沫——房地产泡沫的类型主要有:

地价泡沫,土地由于其稀缺性和市场需求的无限性拉动及炒作,土地价格出现虚涨,虚涨的部分就是泡沫;

 

房价泡沫,房价中的地价泡沫、房地产投机和炒作所哄抬的价格部分、开发商正常期望值以上的部分等,构成房价泡沫;

 

商品房供求泡沫,商品房供大于求,超过部分的供给增长则为虚涨,构成商品房供求泡沫;

 

房地产投资泡沫,因我国房地产投资持续高速增长,空置商品房增加、大量资金沉淀等,使房地产企业还贷、还债困难,产生房地产投资泡沫。

 

其中,有一个很重要的指标——空置率(空置率=空置面积/最近三年内竣工面积之和)。

 

从空置率看,国际通行的标准是5%-10%之间,据我国国情及房地产正处于大开发阶段,可认为20%以内尚属正常。

 

所以,县域楼市,是至关重要的。

 

县域楼市,谁捷足先登了?


县城,是碧桂园的基本盘,也是碧桂园的核心竞争力。

 

全国范围内,共有120个县及县级市开展县城新型城镇化建设示范工作,是房企布局、改善居住需求的重点投资区域。

 

碧桂园早已经布局了县城,旗下的博智林机器人公司,专长就在于建筑场景化的智能应用,许多大工程项目中,都采用了博智林的多款建筑机器人。

 

这新技术新机器,得有用武之地,对于碧桂园来说,是县城。

 

借着县城基建,博智林正进入更多城市中。

 

碧桂园已在全国31个省份、299个地级市、1425个县级市/区/县拥有3216个项目,是行业中下沉颗粒度最细的房企,高度覆盖示范县。

 

今年,“博智林”已有23款机器人投入商业化应用,服务覆盖超28个省份(自治区、直辖市、特别行政区),应用施工面积突破1000万平米;博智林混凝土产品线机器人已经面向外部单位的施工应用。

 

碧桂园是下沉市场份额做得最大的房企:2021年,碧桂园来自三四线城市的销售额占比68%,有161个城市的市场占有率超过5%,其中,有13个地级市的市场占有率大于20%,55个城市的市场占有率在10%—20%。

 

随着新型城镇化更加细化,碧桂园在县域所建立起的用户基础、口碑效应,将进一步扩大,农民到县城就业安家有了保障,县城居民生产生活需求也会进一步释放。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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