看到楼市还在小赢,至少没有大输,就放心了

2022-07-28 15:38:45 admin 2
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引语:要了解现象,最好将它置于自己所属的系列之内,研究它的萌芽状态和熟透后的衰落状态,并将它与它的过度的和退化的同类加以比较。

 

楼市供应端的浪头与接盘端的浪头


不少人还在怀念楼市曾经的辉煌:某个楼盘一开盘、就多人开抢,一天之内、房源全售罄,能买到都难,更别提价格、配套、户型等合适与否。

 

如此这般的近乎盲目的买房激情——只想着“几时能买房、房子升值了多少”,不必忧虑房子能不能卖出去,这种光景当然是一去不复返了。

 

今年楼市的供应端还在加码,5月份就录得15城的新房库存面积超过9125万平米,环比上涨、同比也有所上涨(供应端的浪头,依然强劲)。

 

多数城市供应或批准上市的面积增加,库存面积回升,库存面积环比上涨、去化周期延长。

 

而深圳比较独特,库存环比是下滑的。

只要记住这几条,保准不会错:房住不炒、不搞大水漫灌、防止房价大起大落。

 

维持房价稳定的政策导向不会变,房地产作为经济增长的重要支柱及居民家庭的高配资产,也决定了楼市不能接受大动荡。然而楼市周期的下行趋势,也不会变。

 

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楼市接盘端的复杂性:人们对房子的需求已经饱和的,房子不是快餐消费,能够传给孩子、留给孙子,连未来孩子的居住需求都满足了,哪里还会有“后浪”接盘?

 

可预期的是,“后浪”不会比“前浪”更高,“一浪甚至比一浪低”,体现在:少子化以及家产传承。

 

房子不是一次性消费品,不像汽车需要换新,房子是不动产。当老年人离世,把房子传给下一代,那么“后浪”还得经受“前浪”的反扑,更使得供大于求。

 

后浪可畏——90后的新兴群体,在住房消费中的购房占比,有逐年增加的趋势。

 

作为“前浪”的80后也实力不减,仍是购房主力军(女性购房客群的占比,也在增加)。

 

不管是哪个购房群体,都更加理性,不是说以前的人买房不理性,而是说现在的人买房更加审慎,其表现为:

对楼市看稳是主流的消费预期(稳中微涨、微跌,都可接受);在购房成交前,会充分浏览意向房源,做出足准备,成交周期达到阶段性高点。

 

近几年,房产交易市场里呈现了一些新特点——卖方这边较为“和气”,议价空间大,比如燕郊那种受调控影响较大的地区,业主降价幅度可观。当然,能不能真的卖的出去,尚属未知。

 

直观地看,当地购房需求是饱和的,外地人又苦于无购房资格,手里有多套房产的房东能卖给谁(接盘端的浪头,尚且跟不上)…

 

于是,随着后疫市场的开放,楼市的挂牌量加大,很多房源都是急售,业主给的折扣力度很大,家具附送,只要有买家、一切好说。

 

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大城市化,抑或铁锈城市?


从城市化进程和人口流动走向来看,大城市的虹吸效应不减,不少人还是奋斗在资源更好的大城市。

 

我国城市化进程整体已经步入后期,但是大城市化则风靡云蒸,尤其是与时俱进的大城市。

 

比如深圳,长期以来的房价收入比总是全国最高——即使是最高,也从2009年的36倍,略降至2019年的35倍,但全国的房价收入比,却从2010年的12.5上升到了13.3倍。

 

这意味着深圳十年前的房地产“市盈率”虽高,市盈率却没有再上去了,但房价仍涨了十几倍,说明深圳的经济发展速度出乎意料。

 

新经济成分高或与时俱进的城市,其房价上涨的可能性较大。

 

“科技、金融、信息流”左右着城市的命运,人口的集中度在增加,区域发展的不平衡和差距都在拉伸,房产投资也需顺势而动。

 

因为房价与居民收入水平相关,信息技术、高科技产业的从业者平均收入高,而大部分传统产业由于出现产能过剩等,其从业人员的收入较低。

 

那么,随着国内楼市集中度越来越高,许多地方十年以后,会不会变成“铁锈地带”?(铁锈地带,乃从前工业繁盛到如今已衰落的区域;老工业基地经历了重工业化时期的繁荣,走向衰落、大量工厂倒闭,到处是闲置的厂房,被遗弃的设备锈迹斑斑;较为有名的,为美国五大湖地区、我国东北老工业基地、德国鲁尔区、俄罗斯乌拉尔山、伦敦工业区等)

 

三四线城市,确实有可能变成“铁锈城市”,尤其是一些中型城市,中心化趋势相当明显——人口呈持续流出态势,城市人口呈缓慢下降,常住人口增加最快的为一二线城市,且人口呈由北向南流动的趋势(尤其是粤港澳湾区、杭州湾湾区和长江经济带,人口正向这三条线上的核心城市集中);沿江高铁通道沿线的大部分三线以下城市,出现了常住人口下降。

 

并且,三四线城市的房价收入比过高、高于强二线城市和弱二线城市,三四线城市居民购房能力已透支严重,房价续涨的可能性微乎其微。

 

这些城市,均面临住房供给过剩而购房需求减弱的风险。这些城市房价是否会大跌?未为可知。

 

异变的击鼓传花游戏


如今,大部分三四线城市的楼市已严重过剩,俨然变成了“击鼓传花”的游戏。

 

富人持有十几套房产,而真正的刚需却买不起房子。房子只限于有钱人之间流转,这个游戏一旦结束,房价很可能会殃及许多人。

 

这个类型的楼市泡沫,在某种程度上是“击鼓传花”游戏的异变——高企的房价,人人争相抢购物业,又争相转手抛出,唯恐买不到,唯恐抛不出,没有一个想当“下家”。


而花落谁家,谁投机不成、暴利不成、损失惨重,自然痛心绝望。

 

“击鼓传花”变了味,变成“击鼓抢花”、“击鼓抛花”, “花”不再是激励、不再是竞争,而是赌博的筹码、投机的助推器。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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