看到楼市还在小赢，至少没有大输，就放心了

引语：要了解现象，最好将它置于自己所属的系列之内，研究它的萌芽状态和熟透后的衰落状态，并将它与它的过度的和退化的同类加以比较。

不少人还在怀念楼市曾经的辉煌：某个楼盘一开盘、就多人开抢，一天之内、房源全售罄，能买到都难，更别提价格、配套、户型等合适与否。

如此这般的近乎盲目的买房激情——只想着“几时能买房、房子升值了多少”，不必忧虑房子能不能卖出去，这种光景当然是一去不复返了。

今年楼市的供应端还在加码，5月份就录得15城的新房库存面积超过9125万平米，环比上涨、同比也有所上涨(供应端的浪头，依然强劲)。

多数城市供应或批准上市的面积增加，库存面积回升，库存面积环比上涨、去化周期延长。

而深圳比较独特，库存环比是下滑的。

只要记住这几条，保准不会错：房住不炒、不搞大水漫灌、防止房价大起大落。

维持房价稳定的政策导向不会变，房地产作为经济增长的重要支柱及居民家庭的高配资产，也决定了楼市不能接受大动荡。然而楼市周期的下行趋势，也不会变。

楼市接盘端的复杂性：人们对房子的需求已经饱和的，房子不是快餐消费，能够传给孩子、留给孙子，连未来孩子的居住需求都满足了，哪里还会有“后浪”接盘？

可预期的是，“后浪”不会比“前浪”更高，“一浪甚至比一浪低”，体现在：少子化以及家产传承。

房子不是一次性消费品，不像汽车需要换新，房子是不动产。当老年人离世，把房子传给下一代，那么“后浪”还得经受“前浪”的反扑，更使得供大于求。

后浪可畏——90后的新兴群体，在住房消费中的购房占比，有逐年增加的趋势。

作为“前浪”的80后也实力不减，仍是购房主力军(女性购房客群的占比，也在增加)。

不管是哪个购房群体，都更加理性，不是说以前的人买房不理性，而是说现在的人买房更加审慎，其表现为：

对楼市看稳是主流的消费预期(稳中微涨、微跌，都可接受)；在购房成交前，会充分浏览意向房源，做出足准备，成交周期达到阶段性高点。

近几年，房产交易市场里呈现了一些新特点——卖方这边较为“和气”，议价空间大，比如燕郊那种受调控影响较大的地区，业主降价幅度可观。当然，能不能真的卖的出去，尚属未知。

直观地看，当地购房需求是饱和的，外地人又苦于无购房资格，手里有多套房产的房东能卖给谁(接盘端的浪头，尚且跟不上)…

于是，随着后疫市场的开放，楼市的挂牌量加大，很多房源都是急售，业主给的折扣力度很大，家具附送，只要有买家、一切好说。

从城市化进程和人口流动走向来看，大城市的虹吸效应不减，不少人还是奋斗在资源更好的大城市。

我国城市化进程整体已经步入后期，但是大城市化则风靡云蒸，尤其是与时俱进的大城市。

比如深圳，长期以来的房价收入比总是全国最高——即使是最高，也从2009年的36倍，略降至2019年的35倍，但全国的房价收入比，却从2010年的12.5上升到了13.3倍。

这意味着深圳十年前的房地产“市盈率”虽高，市盈率却没有再上去了，但房价仍涨了十几倍，说明深圳的经济发展速度出乎意料。

新经济成分高或与时俱进的城市，其房价上涨的可能性较大。

“科技、金融、信息流”左右着城市的命运，人口的集中度在增加，区域发展的不平衡和差距都在拉伸，房产投资也需顺势而动。

因为房价与居民收入水平相关，信息技术、高科技产业的从业者平均收入高，而大部分传统产业由于出现产能过剩等，其从业人员的收入较低。

那么，随着国内楼市集中度越来越高，许多地方十年以后，会不会变成“铁锈地带”？(铁锈地带，乃从前工业繁盛到如今已衰落的区域；老工业基地经历了重工业化时期的繁荣，走向衰落、大量工厂倒闭，到处是闲置的厂房，被遗弃的设备锈迹斑斑；较为有名的，为美国五大湖地区、我国东北老工业基地、德国鲁尔区、俄罗斯乌拉尔山、伦敦工业区等)

三四线城市，确实有可能变成“铁锈城市”，尤其是一些中型城市，中心化趋势相当明显——人口呈持续流出态势，城市人口呈缓慢下降，常住人口增加最快的为一二线城市，且人口呈由北向南流动的趋势(尤其是粤港澳湾区、杭州湾湾区和长江经济带，人口正向这三条线上的核心城市集中)；沿江高铁通道沿线的大部分三线以下城市，出现了常住人口下降。

并且，三四线城市的房价收入比过高、高于强二线城市和弱二线城市，三四线城市居民购房能力已透支严重，房价续涨的可能性微乎其微。

这些城市，均面临住房供给过剩而购房需求减弱的风险。这些城市房价是否会大跌？未为可知。

如今，大部分三四线城市的楼市已严重过剩，俨然变成了“击鼓传花”的游戏。

富人持有十几套房产，而真正的刚需却买不起房子。房子只限于有钱人之间流转，这个游戏一旦结束，房价很可能会殃及许多人。

这个类型的楼市泡沫，在某种程度上是“击鼓传花”游戏的异变——高企的房价，人人争相抢购物业，又争相转手抛出，唯恐买不到，唯恐抛不出，没有一个想当“下家”。

而花落谁家，谁投机不成、暴利不成、损失惨重，自然痛心绝望。

“击鼓传花”变了味，变成“击鼓抢花”、“击鼓抛花”， “花”不再是激励、不再是竞争，而是赌博的筹码、投机的助推器。

(感谢阅读，敬请指正)