楼市里的“浪”即为“预期”

2022-07-26 16:08:16 admin 8
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引语:选择时间就是挽救时间、节约时间(每个人都有他的时间)。

 

以浪击石


自2019年以来,有个较少被关注、却也轰烈的事件——1亿非户籍人口在城市落户(人浪),新开工改造城镇老旧小区项目已超过11万个。

 

其中的重要背景是——新型城镇化。

 

1亿非户籍人口在城市落户,与旧城改造“相辅相成”,势在必行。

 

大部分老旧小区,集中于一线城市、强一线城市,于古早时期就已开始城市化了,三十年前就有了川流不息的市井百态。

 

老旧小区在硬件方面破败了,似乎与时代脱节,或孤芳自赏,真的有必要融入这个伟大且艰难的时代?或问,这个时代真的看起来如其看起来的那般好?

 

老旧小区的改造,确实很难真的落到实处去执行。地方政府、施工单位、业主,都感受到那是一块“热豆腐”,心急如焚。


其他的且不说,那最基本的老旧小区改造资金,由谁来出?

 

各个地区的规定、地方习惯,有很多。

 

比如,有的原本是福利分房的公产房,政府出钱补贴改造;有的是商品房,补贴可能就较少,或没有补贴,由业主自行改造;也有政府、社会资本、业主相结合,合资改造。

 

老旧小区的改造,直指细节,比如装电梯,高层业主愿意出钱装,但低层业主不需要电梯,就不愿出钱了。

 

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老旧小区改造房,涉及方方面面,比如房屋维修加固、电梯安装、小区绿化翻新、物业设施更新等,是整个小区业主的事情,不是单单针对某个人、某户人。

 

不晓得“后浪”这词儿怎么就莫名其妙火起来了,总之很难分清楼市里的前浪、中浪与后浪,太快了、转瞬即逝,都来不及反思,来不及预期。一个“浪头”打过来、浪里个浪,谁还分的清前、中、后…

 

房龄十多年、几十年的老旧小区,人人避之唯恐不及;然而一旦那些老旧小区改造完之后,可能就会变成谁也赶不上的楼市“后浪”。

 

随着旧城改造的大规模推进,可预期的是,“强二手房”起码获得了强势话语。

 

那些楼龄超过20年、将近30年的房子,会逐步出现隐患。

 

房屋可能发生倾倒的主要原因:或是房体周遭在短期内的堆土过高,或者是地下车库基坑开挖。只要在大楼两侧进行建筑维护、更新等,出现压力差的情形,使土体产生水平位移,过大的水平力超过了桩基的抗侧能力,就可能导致房屋倾倒。

 

总之,楼龄到了一定程度,就会出现各种弊病。

 

房产要是没坏、还能用,一般谁会没事想着去拆、去改?

 

有的拆违赔付,到最后的较真阶段,很可能就是“一平一平地”“一米一米地”“一寸一寸地”丈量、比对、落实。

 

“拆迁”最主要的形式大致为旧改与棚改。“旧改”可粗分为:通过综合整治、拆除重建相结合的方式实施城市更新;只在原有存量房上做改动,并不提供新的房源,也就等于没有购房需求。

 

不同于拆迁,老城小区改造的成本相对较低,在政府这一方面,是喜闻乐见的;对业主来讲,也很有益处,居住条件改善、房产得以升值。

 

旧房子翻新了,至少能多住十年,不少人会打消购房念头,市场上潜在的购房需求进而会减少的。

 

开发商在征地时,一般都会支付给被拆迁居民一定的房产作为补偿,基本上每个建筑都有一栋房子要搬回来(即回迁房)。

 

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浪前、浪中、浪后


北上广深拥有大量的老旧小区房源,大多位于城市核心地段,小区经过改造之后,房产的保值、升值,将继续往“高大上”方向去。

 

单就老旧小区无以比拟的位置优势,就让许多新楼盘望尘莫及;许多新建商品房大多位于郊区,而不在城市核心地段,价格相对低一点。

 

比如北京的城六区,聚集了众多商业CBD,拥有大量高校、名校,哪怕很多老旧小区居住条件看起来很差,仅凭“学区房”这一噱头,就能吸引大量购房者。

 

以北京西城区为最著名,城六区已经执行“多校划片”、“六年一学位”等,都想为学区房降温。

 

然而,已成铁的事实的稀缺教育资源,以及全国瞩目的位置优势,那些老旧小区房的真实市价仍然坚挺,除非有伤筋动骨的大变动才会有所改变。

 

当老旧小区完成改造,一度被认为是老破小的房子、脏乱差的小区,将会旧貌换新颜,其核心价值是不会降的,其居住品质大幅提高,那么其市场价格如何变化?不敢想象。

 

谁来接楼市里的浪?


过去30年里,楼市的沸腾,在于天量供应的房子一浪高过一浪。

 

如把自建房、公房、小产权房、公寓、军产房等全部算在内,大概除京沪深之外,没有哪个城市不过剩。

 

楼市的“后浪”,暂时只在供应端,比较引人注目(确实很吊诡,即使大多数城市的房子已经过剩了,但还是缺房,还在加大供应)。

 

比如深圳,依然缺房子,政府已经把宅地供应量增加一倍,甚至要在变电站、消防站配建租赁房。

 

多数城市的房子已经供应过剩了,买家更多的是关注结构性机会。

 

比如,有的投资者看好深圳宝安,除了深圳本地居民超配地产,外地需求也很大。

 

我国中等、中低收入人群的偿债压力已经非常重,可就是这一批人,乃一线城市住房需求的主力军(不管是上车还是改善);然而,他们在疫情期的表现也不容乐观,收入增幅甚至低于M2和GDP的名义增幅。

 

当强二手房供应的“前浪”拍过来时,新房的“后浪”难再有新高。

 

那么,该由谁来接楼市的“后浪”?

 

“稳楼市”是举国上下的政策目标,居民家庭资产里的“高配地产”,也倒逼政策需要“稳楼市”。

 

财政加码、基建发力,强化了地产的输血功能…

 

国家相当重视新兴行业,在这些行业上搭建“新基建”,这些行业也派生了众多生咨询服务(金融、法律、审计等)。

 

市场本身是最精明的,受疫情影响最小的(甚至受益)就是互联网、信息、科技等,这些高收入行业集中在广深沪杭等。

 

哪怕深沪杭的房价已很高了,但预期、收入、避险需求、外地买家等这几块基本面,似乎都在支持房价续涨。


深圳的政策也是在鼓励换房,让存量房流通起来,让新进入者有房住。

 

据深沪杭数据显示,楼市里的本地换房需求很旺,依然显示了很强的购买力。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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