“现房•期房”→土拍

引语：最是倚栏云楼外，却缘经雨意醒然。

有些“热点”，拐了几道弯，竟成了“卖点”。

“热点、热搜”再热，七拐十八弯的，总有可能绕到“卖点”上；但凡有点“流量”的某某，总会流到“卖货、带货”这条道上。

“烂尾楼”是个危机事件，没错吧，却给了开发商时代中国“促销”的由头！

其卖点是：广告再好，不如现房可靠。

此轮时代中国涉及的项目，有20多个，分布于广州、佛山、东莞、珠海、清远等城市。

比如广州的一个时代中国的楼盘，有预售证，早前已经交房，几千户业主已经可以住进去了；其实这个楼盘本身还是期房，只是最近房子建完了，房企取得大产权证，房屋的性质变成了现房，然后就是借着“现房”的口号促销，相当于清库存。

如今，“期房”似乎被人人喊打。

期房，是商品房预售制的产物。

商品房预售，是有可能导致工程烂尾、违规销售、交易不公、房屋面积管理难以界定、低效竞争等风险。

应正确看待“预售”。

预售乃商品房销售的最主要方式，极大缩短了房企资金回笼周期，同时增加了市场商品房供应，推动了城镇化进程。

预售制，促进了土地供应的大规模发展，缩短了住房供应周期，在某种程度上平抑了房价。

预售，就是业主给开发商变相融资，相当于2年左右的“无息贷款”，开发商拿这个钱把房子建好。

商品房预售需要满足一些条件：取得四证，即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证：工程进度达标，即投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上；达到预售条件并申请预售以后，预售获得的销售资金都要进入监管账户。

实操中，在大部分时间里，项目的预售资金并不会一直趴在监管账户上。

银行和开发商普遍具有深度的合作，按揭贷款基本与开发贷款绑定，银行对预售资金账户的监管并不都很严格，预售资金被挪用的情况属常见。

比如，房企会将预售资金作为资金池，由集团统一调配使用，用于发放员工工资、支付土地款、偿还贷款…

有些预售资金甚至不会存入监管账户，而是直接进入开发商可控制的账户，用于公司日常运营。

楼市长效机制还在“窗口期”，预售制还来得及自行纠正、自行改过。

彻底取消预售制，暂时并不现实，应收紧制度缰绳，因地制宜、逐步推进预售制改革，针对性地调整、完善，加强监管。

“热点城市、热点项目”优先试点现房销售制，似乎是可选的最佳方案之一。

发现问题、总结经验、不断优化，确保政策不会带来过大、不可控的负面影响，经验成熟后逐步推广，复制到其他地区。

今年2月，商品房预售资金监管新规已出台，首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制，我们可拭目以待。

其实有那么多种类的房屋类型，不单单只有期房，各式各样的房子其实都与资金监管息息相关，房子本身犹如“吸金黑洞”(不管对于哪个涉事方，房企有三道红线，银行有两道红线，以及土地出让两集中等)，还有就是业主入住后的居住体验，售后服务等。

购房者本身，哪里会介意预售、期房、现房这些“小事”(月月月供估计都焦头烂额，更不用提那些家务事)，只是焦虑后续入住后的基本保障；新近的烂尾风波，更是给买房者的这种焦虑“添油加醋”。

现房销售，有积极面，也有负面。

能防止项目扎堆入市，保障消费者的权益，销售过程体现“所见即所得”，在未来同期开盘项目中，现房比期房更有优势。

对于开发商的施工、现金流能力，要求很高，大幅降低房企的资金使用效率，盈利被削。

房企融资的周期大幅加长，一旦遇到市场动变，极易出现资金链断裂，导致工程烂尾。严重的话，可能会出现阶段性供应“休克”，集中爆发风险、矛盾。

今年上半年，房企资金中的自筹资金占比为35%，一旦规定现房销售，开发商会受到灾难性的考验，可能成为压倒房企的最后一根稻草。

房企、地方政府真有心搞现房销售的话，还得从土地出让就开始。

比如，福州永泰县于今年8月5日出让的一块宅地，要求——该宗地按现房销售实施；规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续；取得现房销售许可证之后，五年内（含五年）购买商品房的购房业主自取得房屋不动产权证之日起未满五年的，不得上市交易转让，也不得办理转让公证等手续。

对于现房销售的探索，从未停止，其他不少地区也都曾出现过类似举措，比如海南、深圳、杭州、北京等地，都曾在土地出让环节“植入”现房销售这个选项。

2019年7月，成都青羊区、锦江区的两块地，要求成品住宅100%现房销售；

2020年1月，苏州高新区白马涧的一宗地块，要求全装修成品交付；

2021年5月，西安出现了第五宗现房销售地块(以上例子都值得进一步地跟踪)

…

最早在2016年6月，深圳就出现了首宗现房销售地块——龙华A816-0060号地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须先竣工，取得不动产权证书后，才能现房销售。

这种“现售制+暗标”的出让方式，既增加地块的运营成本，提高开发商门槛，又能避免拍卖方式的多次竞价，有利于控制地价，不料，却成就了当时的龙华地王。

想当年的现房销售，是为防范地块炒作，“稳地价”的意味更多；如今提的现房销售，则是要“保交付”。

如今“现房销售”，想大规模地铺开，估计不大可能，房企资金压力本来就很大，短期内不会有各类政策，肯定会有零星的或试点供地，在个别地块的出让搞一些创新等。

如购房者买不到现房，又焦虑期房，可在法拍房市场试试水。

(感谢阅读，敬请指正)