“现房•期房”→土拍

2022-07-25 11:34:46 admin 4
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引语:最是倚栏云楼外,却缘经雨意醒然。

 

热点•卖点


有些“热点”,拐了几道弯,竟成了“卖点”。

 

“热点、热搜”再热,七拐十八弯的,总有可能绕到“卖点”上;但凡有点“流量”的某某,总会流到“卖货、带货”这条道上。

 

“烂尾楼”是个危机事件,没错吧,却给了开发商时代中国“促销”的由头!

 

其卖点是:广告再好,不如现房可靠。

 

此轮时代中国涉及的项目,有20多个,分布于广州、佛山、东莞、珠海、清远等城市。

 

比如广州的一个时代中国的楼盘,有预售证,早前已经交房,几千户业主已经可以住进去了;其实这个楼盘本身还是期房,只是最近房子建完了,房企取得大产权证,房屋的性质变成了现房,然后就是借着“现房”的口号促销,相当于清库存。


期房销售


如今,“期房”似乎被人人喊打。

 

期房,是商品房预售制的产物。

 

商品房预售,是有可能导致工程烂尾、违规销售、交易不公、房屋面积管理难以界定、低效竞争等风险。

 

应正确看待“预售”。

 

预售乃商品房销售的最主要方式,极大缩短了房企资金回笼周期,同时增加了市场商品房供应,推动了城镇化进程。

 

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预售制,促进了土地供应的大规模发展,缩短了住房供应周期,在某种程度上平抑了房价。

 

预售,就是业主给开发商变相融资,相当于2年左右的“无息贷款”,开发商拿这个钱把房子建好。

 

商品房预售需要满足一些条件:取得四证,即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证:工程进度达标,即投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上;达到预售条件并申请预售以后,预售获得的销售资金都要进入监管账户。

 

实操中,在大部分时间里,项目的预售资金并不会一直趴在监管账户上。

 

银行和开发商普遍具有深度的合作,按揭贷款基本与开发贷款绑定,银行对预售资金账户的监管并不都很严格,预售资金被挪用的情况属常见。

 

比如,房企会将预售资金作为资金池,由集团统一调配使用,用于发放员工工资、支付土地款、偿还贷款…

 

有些预售资金甚至不会存入监管账户,而是直接进入开发商可控制的账户,用于公司日常运营。

 

楼市长效机制还在“窗口期”,预售制还来得及自行纠正、自行改过。

 

彻底取消预售制,暂时并不现实,应收紧制度缰绳,因地制宜、逐步推进预售制改革,针对性地调整、完善,加强监管。

 

“热点城市、热点项目”优先试点现房销售制,似乎是可选的最佳方案之一。

 

发现问题、总结经验、不断优化,确保政策不会带来过大、不可控的负面影响,经验成熟后逐步推广,复制到其他地区。

 

今年2月,商品房预售资金监管新规已出台,首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制,我们可拭目以待。

 

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现房销售


其实有那么多种类的房屋类型,不单单只有期房,各式各样的房子其实都与资金监管息息相关,房子本身犹如“吸金黑洞”(不管对于哪个涉事方,房企有三道红线,银行有两道红线,以及土地出让两集中等),还有就是业主入住后的居住体验,售后服务等。

 

购房者本身,哪里会介意预售、期房、现房这些“小事”(月月月供估计都焦头烂额,更不用提那些家务事),只是焦虑后续入住后的基本保障;新近的烂尾风波,更是给买房者的这种焦虑“添油加醋”。

 

现房销售,有积极面,也有负面。

 

能防止项目扎堆入市,保障消费者的权益,销售过程体现“所见即所得”,在未来同期开盘项目中,现房比期房更有优势。

 

对于开发商的施工、现金流能力,要求很高,大幅降低房企的资金使用效率,盈利被削。

 

房企融资的周期大幅加长,一旦遇到市场动变,极易出现资金链断裂,导致工程烂尾。严重的话,可能会出现阶段性供应“休克”,集中爆发风险、矛盾。

 

今年上半年,房企资金中的自筹资金占比为35%,一旦规定现房销售,开发商会受到灾难性的考验,可能成为压倒房企的最后一根稻草。

 

现房销售→土拍


房企、地方政府真有心搞现房销售的话,还得从土地出让就开始。

 

比如,福州永泰县于今年8月5日出让的一块宅地,要求——该宗地按现房销售实施;规划房屋竣工验收之后,竞得人方可申请房屋销售手续;取得现房销售许可证之后,五年内(含五年)购买商品房的购房业主自取得房屋不动产权证之日起未满五年的,不得上市交易转让,也不得办理转让公证等手续。

 

对于现房销售的探索,从未停止,其他不少地区也都曾出现过类似举措,比如海南、深圳、杭州、北京等地,都曾在土地出让环节“植入”现房销售这个选项。

 

2019年7月,成都青羊区、锦江区的两块地,要求成品住宅100%现房销售;

 

2020年1月,苏州高新区白马涧的一宗地块,要求全装修成品交付;

 

2021年5月,西安出现了第五宗现房销售地块(以上例子都值得进一步地跟踪)


最早在2016年6月,深圳就出现了首宗现房销售地块——龙华A816-0060号地块,要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物,不能进行预售,必须先竣工,取得不动产权证书后,才能现房销售。

 

这种“现售制+暗标”的出让方式,既增加地块的运营成本,提高开发商门槛,又能避免拍卖方式的多次竞价,有利于控制地价,不料,却成就了当时的龙华地王。

 

想当年的现房销售,是为防范地块炒作,“稳地价”的意味更多;如今提的现房销售,则是要“保交付”。

 

如今“现房销售”,想大规模地铺开,估计不大可能,房企资金压力本来就很大,短期内不会有各类政策,肯定会有零星的或试点供地,在个别地块的出让搞一些创新等。

 

如购房者买不到现房,又焦虑期房,可在法拍房市场试试水。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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