业主真急了，被逼急了，断！

引语：瀚海阑干百丈冰，愁云惨淡万里凝。

大略地看，全国范围内暂时出现断供的楼盘大概有150个，涉及20个地区，以恒大、阳光城、泰禾、融创、佳兆业等已出现债务“暴雷”企业的项目居多。

烂尾项目主要在三四线城市，但深圳、上海、苏州、武汉、南京等城市的个别楼盘也出现联名断供。

这些楼盘之所以“烂尾”，主要是项目资金链断裂、债务纠纷等。

楼盘一旦被确认为“烂尾”，主要责任应在开发商，业主选择“强制停贷”，有可能被列入失信记录甚至被银行起诉。

烂尾楼业主的诉求大同小异，都希望开发商尽快复工、交房，被逼急到最后，就强制断供，停还按揭，直至相关项目完全复工为止。

“强制停贷”暂时停留在声明阶段，业主们还未联合起来同时停贷。

但从“声明”演成实际的停贷运动，从个别楼盘扩大到多个楼盘，从个别城扩大到多城，也是很不妥。

虽说不可能演变成“次贷危机”，这个风险微乎其微。

据官方确认，我国金融风险收敛，总体可控，99%的银行业资产处在安全边界内，绝大部分中小银行的央行评级均处于安全边界内。

地产行业下行，暴露出的矛盾，对银行带来了直接、间接的风险冲击，尚不构成系统性冲击。

房屋信贷行业违约如继续剧增，越多烂尾楼涉及“强制停贷”，就可能造成越多坏账，对相关地方的金融机构带来麻烦。

业主们或许是想通过“强制停贷”，给贷款银行、地方政府施压，以倒逼烂尾项目完工，仅是合理诉求？

业主们似乎有“赌赢”的把握，其联合声明里有“勿谓之不预”的字样，“理中有据、有硬度”——部分声明中带有“指控”的意味，各贷款银行存在不同程度的违规发放贷款、未履行资金监管等。

业主对银行的指控：违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；将按揭贷款资金违规划入非监管账户；未积极履行资金监管方义务，导致预售资金支出不明(需更多证据佐证)。

一般的，银行只能对购买了“主体结构已封顶住房”的个人发放个人住房贷款，企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金。

无解的套环？

业主停贷，是因楼盘烂尾，楼盘烂尾是因资金被开发商挪用，开发商能挪用是因银行违规发放贷、监管单位未履行资金监管义务等。

那么，要解决业主停贷风波的重点就在于：盘活烂尾楼，交付房屋。

购房者与开发商之间是房屋买卖合同，购房者与银行之间是借贷合同，均是“独立的”法律关系。

如没特殊约定，在现行法律制度下，购房者在遇到楼盘停工烂尾时，是没法以此为由向银行主张“不安抗辩权”，停止还贷的。

在银行这方面，双方存在借款合同和抵押合同关系，银行已履行放款义务，业主不能以开发商停工为由，对银行偿还借款义务主张提出抗辩。

“不安抗辩权”只能向合同相对方来进行主张——应当先履行的当事人有证据证明对方不能履行义务，或者有不能履行合同义务的可能时，在对方没有履行或者提供担保之前，有权中止履行合同义务。

业主单方面停止还贷的法律风险，非常大，只能跟银行协商沟通，协商不成的，需通过司法途径变更或解除按揭合同。

比如重新约定：当原开发商或接手的其他开发商复工时，业主继续履行还贷，或多久后仍不能复工，就解除按揭合同，并约定结算方式。

如真到了法院判决解除合同的地步，购房者就可以不向银行归还剩余的贷款本息。

但购房者不要高兴太早，楼盘烂尾主要是开发商资金链断了，如开发商已资不抵债，很可能会出现“房款两空”。

解除合同，最好在确定开发商具有一定偿付能力情况下才可。

这个风波最好的收场，应是由经济实力强的开发商接盘烂尾楼而复工，交付业主，业主有了信心，就会继续还贷了。

想搞清楚谁发证、谁监管、谁动工实建、谁造成烂尾等等(到处都是铜墙铁壁，难度可想)，业主肯定头大，每个月月供、还住不进自己的房子，不断供、不断贷，才奇怪…

银行发放按揭贷款的一般做法：关注楼盘是否取得预售证。

商品房预售制度，有“城市房地产管理法”、“城市商品房预售管理办法”等基本框架，但对于预售资金的监管没有统一且明确的规定，各地因城施策，地区差异较大。

核定是否具备预售条件的发证部门，是地方政府的房地产行政管理部门，一般是当地住房和城乡规划建设局。预售资金的监管制度，主要由住建局等部门制定。

那么，第三方监管在哪？到后来，还是那些发证、发贷的单位来管？自己发证、发贷，自己管自己？

一般的做法是，由房地产行政主管部门会同银行对预售资金实施监管，要求开发商将预售资金存入银行专用监管账户，且只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

政策规定不明确、提取基数过高、提取比例过高、提取节奏不合理，时有发生。

对于一般监管资金(不同于“重点监管资金”)，其“申请提取”通过的条件也较为模糊。

在地产行业监管正式收紧前，不少开发商依然可通过预售资金来偿还前期的开发贷，而收紧后，监管主要针对债务情况超过“三道红线”的地产企业。

一家房企如在多个银行开设账户，要同时管住全部账户，则比较不容易监管了。

有些银行可能监管不严，导致一些房企把甲项目的钱转到乙项目了。

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