业主真急了,被逼急了,断!

2022-07-22 17:36:50 admin 6
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引语:瀚海阑干百丈冰,愁云惨淡万里凝。

 

既然上了贼船,还不让跳船吗?


大略地看,全国范围内暂时出现断供的楼盘大概有150个,涉及20个地区,以恒大、阳光城、泰禾、融创、佳兆业等已出现债务“暴雷”企业的项目居多。

 

烂尾项目主要在三四线城市,但深圳、上海、苏州、武汉、南京等城市的个别楼盘也出现联名断供。

 

这些楼盘之所以“烂尾”,主要是项目资金链断裂、债务纠纷等。

 

楼盘一旦被确认为“烂尾”,主要责任应在开发商,业主选择“强制停贷”,有可能被列入失信记录甚至被银行起诉。

 

烂尾楼业主的诉求大同小异,都希望开发商尽快复工、交房,被逼急到最后,就强制断供,停还按揭,直至相关项目完全复工为止。

 

“强制停贷”暂时停留在声明阶段,业主们还未联合起来同时停贷。

 

但从“声明”演成实际的停贷运动,从个别楼盘扩大到多个楼盘,从个别城扩大到多城,也是很不妥。

 

虽说不可能演变成“次贷危机”,这个风险微乎其微。

 

据官方确认,我国金融风险收敛,总体可控,99%的银行业资产处在安全边界内,绝大部分中小银行的央行评级均处于安全边界内。

 

地产行业下行,暴露出的矛盾,对银行带来了直接、间接的风险冲击,尚不构成系统性冲击。

 

房屋信贷行业违约如继续剧增,越多烂尾楼涉及“强制停贷”,就可能造成越多坏账,对相关地方的金融机构带来麻烦。

 

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既然不能对号入座,先借力打力吧


业主们或许是想通过“强制停贷”,给贷款银行、地方政府施压,以倒逼烂尾项目完工,仅是合理诉求?

 

业主们似乎有“赌赢”的把握,其联合声明里有“勿谓之不预”的字样,“理中有据、有硬度”——部分声明中带有“指控”的意味,各贷款银行存在不同程度的违规发放贷款、未履行资金监管等。

 

业主对银行的指控:违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款;将按揭贷款资金违规划入非监管账户;未积极履行资金监管方义务,导致预售资金支出不明(需更多证据佐证)。

 

一般的,银行只能对购买了“主体结构已封顶住房”的个人发放个人住房贷款,企业将贷款挪作他用的,经办银行应限期追回挪用资金。

 

无解的套环?

 

业主停贷,是因楼盘烂尾,楼盘烂尾是因资金被开发商挪用,开发商能挪用是因银行违规发放贷、监管单位未履行资金监管义务等。

 

那么,要解决业主停贷风波的重点就在于:盘活烂尾楼,交付房屋。

 

购房者与开发商之间是房屋买卖合同,购房者与银行之间是借贷合同,均是“独立的”法律关系。

 

如没特殊约定,在现行法律制度下,购房者在遇到楼盘停工烂尾时,是没法以此为由向银行主张“不安抗辩权”,停止还贷的。

 

在银行这方面,双方存在借款合同和抵押合同关系,银行已履行放款义务,业主不能以开发商停工为由,对银行偿还借款义务主张提出抗辩。

 

“不安抗辩权”只能向合同相对方来进行主张——应当先履行的当事人有证据证明对方不能履行义务,或者有不能履行合同义务的可能时,在对方没有履行或者提供担保之前,有权中止履行合同义务。

 

业主单方面停止还贷的法律风险,非常大,只能跟银行协商沟通,协商不成的,需通过司法途径变更或解除按揭合同。

 

比如重新约定:当原开发商或接手的其他开发商复工时,业主继续履行还贷,或多久后仍不能复工,就解除按揭合同,并约定结算方式。

 

如真到了法院判决解除合同的地步,购房者就可以不向银行归还剩余的贷款本息。

 

但购房者不要高兴太早,楼盘烂尾主要是开发商资金链断了,如开发商已资不抵债,很可能会出现“房款两空”。

 

解除合同,最好在确定开发商具有一定偿付能力情况下才可。

 

这个风波最好的收场,应是由经济实力强的开发商接盘烂尾楼而复工,交付业主,业主有了信心,就会继续还贷了。

 

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进到铜墙铁壁、钢筋水泥的最里面、最深处


想搞清楚谁发证、谁监管、谁动工实建、谁造成烂尾等等(到处都是铜墙铁壁,难度可想),业主肯定头大,每个月月供、还住不进自己的房子,不断供、不断贷,才奇怪…

 

银行发放按揭贷款的一般做法:关注楼盘是否取得预售证。

 

商品房预售制度,有“城市房地产管理法”、“城市商品房预售管理办法”等基本框架,但对于预售资金的监管没有统一且明确的规定,各地因城施策,地区差异较大。

 

核定是否具备预售条件的发证部门,是地方政府的房地产行政管理部门,一般是当地住房和城乡规划建设局。预售资金的监管制度,主要由住建局等部门制定。

 

那么,第三方监管在哪?到后来,还是那些发证、发贷的单位来管?自己发证、发贷,自己管自己?

 

一般的做法是,由房地产行政主管部门会同银行对预售资金实施监管,要求开发商将预售资金存入银行专用监管账户,且只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。

 

政策规定不明确、提取基数过高、提取比例过高、提取节奏不合理,时有发生。

 

对于一般监管资金(不同于“重点监管资金”),其“申请提取”通过的条件也较为模糊。

 

在地产行业监管正式收紧前,不少开发商依然可通过预售资金来偿还前期的开发贷,而收紧后,监管主要针对债务情况超过“三道红线”的地产企业。

 

一家房企如在多个银行开设账户,要同时管住全部账户,则比较不容易监管了。

 

有些银行可能监管不严,导致一些房企把甲项目的钱转到乙项目了。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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