两集中供地：火了热土

引语：人生到处知何似，应似飞鸿踏雪泥。

泥上偶然留指爪，鸿飞那复计东西。

两集中供地，催逼房企更新买地方式，从“游击战”转到集中采购。

凑资金的时间缩短了，城市供货“踩踏”，竞买资金需求量成倍上升，那些资信优质的大房企能从正规渠道快速拿到钱，然后放手去买地！

能贷到已经很不错了，不少银行对房地产开发贷收紧，此类贷款的期限一般不超过三年，房地产开发贷款利率并没有多少优惠政策，相反还会在基准利率上再往上浮。

中小房企继续被挤压，想拿地只能去借利率更高的钱。

两集中供地，加速了行业生态链里底端房企的优胜劣汰。

集中供应的地块里，大多引入了房屋销售价格引导机制。

竞拍之前，相关部门就测算了房子未来售价，开发商拿地后得做出价格承诺才能办理预售证，和原来预售阶段“指导”不同，现在前置到拿地阶段了，大家拍地似乎更为理性了(尤其是新近爆出的“烂尾楼·断贷”事件)。

土拍现场，大鳄们在激战正酣的时候，还是会杀红眼，不少宗地进入最后的竞高标准住宅建设方案，能触顶的都会触顶。

“两集中供地”，确实在一定程度上助推了楼市，局部土拍热是地方抢出货与房企抢补仓而造成的，也很难成为常态。

一年只能集中买卖三次 ，导致各城市出货时间重叠，供货方不免会拿些好货抢节点，而年中是个好节点，可在年内就转化成可售货值，开发商的拿地积极性较高。

实施“两集中供地”之后，土拍还呈现了另一个特征：房企联合拍地更为密集。

“联合(组合)的基础”，即是“整体本身能够分解成部分，这些部分可以说是一些更小的整体”。

而部分与整体的关系，涉及“分析与综合”：分析就是从整体到部分，综合就是从部分到整体。

去年北京的一场土拍，挂牌25宗地，有54家开发商参与，出现了37个联合体，他们报名参拍次数达87次，“金地+华润+保利”组合报名了21宗地。

北京土拍的一批房企组合里，有只“独狼”：去年，中海于北京第一轮集中供地里，独自报名高达18宗地，光保证金就得掏出上百亿，但最终并没有出手。

还有各种眼花缭乱的组合，比如：万科+华侨城、卓越+华发、越秀+华发；卓越+阳光城+华侨城+雅居乐。

去年杭州的一场土拍，表现最扎眼的还是一对组合：融信滨江联合体，斥资超170亿拿地。

(深圳今年第二批次供地于8月4日开拍)

拍地规则里有一条：属“多人竞买”的，将在电脑报价截止时间届满后进入现场竞价程序，采用向上竞成交地价和竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积（相应扣减普通商品住房建筑面积）的办法确定竞得人。

所以，“保障性租赁住房建筑面积”是很关键的。

在“十四五”时期，全国40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套(间)。

2022年，全年预计建设筹集保障性租赁住房240万套(间)，继续增加保障性租赁住房的供给。

2022年第一批次22城集中供地中，涉租赁用地地块数量100宗，总成交建面达172.48万平米，预计可提供2.87万套新建租赁住房。

截至今年6月15日，21城已完成今年第一批次集中供地；20城共成交约167万平米的租赁用地，新建保障性租赁住房逐步进入市场；22城集中供地坚持小户型、低租金。

新建保障性租赁住房是重要的供应来源之一，今年第一批次仅供应172.48万平米，各城减缓了供应步伐。

“集中供地”，要求重点城市在年度计划中单列租赁住房用地，占比一般不低于10%。

2022年已经过半，22城明确了租赁用地指标，并基本达标占比住宅用地10%标准。

北京、上海等地，租赁占宗宅地保持较高比例；8城因地制宜，调整2022年租赁占宗宅地计划比例至10%以下(长沙暂未公布2022年国有建设用地供应计划；苏州暂未公布住宅部分供应比例)。

(2022年22城租赁用地供地计划情况，单位：万㎡)

22城中，上海以41.8万平米的租赁成交建面，占供应建面第一；深圳以30.4万平米的租赁建面，占总建面的28.36%，租赁建面占比第一。

从成交租赁用地来看，总体租赁建面占比较低，仅占6.6%；相比2021年，租赁用地的成交城市数量及土地供应量上都大幅下降。

(2022年22城第一批次集中出让涉租赁地块成交情况)

在早年，我国保障住房的标准被大幅抬高。

保障房，实质只满足最基本的需要。其实只要保障标准从低从严，各类非保障对象就不会去动那些歪念头。

然而在早年，因对经济适用房没有硬性指标要求，北京等地的经济适用房平均达到100多平米，有些甚至超过200平米。

在保障标准过高的情况下，就自然会给各种弄虚作假的行为打开了空间。

大量经济适用房的转租，以及各地报道的保障房小区中出入豪车的现象，就是此类情况。

近年来，随着对保障房面积标准的逐步收严和明确化，情况才有了好转。

但由于保障房概念模糊混乱，因此，各种单位建房、人才房和棚改房大幅超标的现象仍然普遍存在。

许多地方更是采用一拆二和复式结构等方式，将大套分成表面上的小套以应付上面的要求、检查。

简单粗暴地讲，各类保障房没有法律明确规定和严格约束的范围和低面积标准，是我国保障房建设和分配中出现严重不公的原因。

我国的公共租赁房过去建设的数量不多，由于财政压力和管理成本高等约束，其数量和比例均受到一定限制。

我国若干年前的政策：出售的各类保障房，禁售年限过短（一般5年以下），上市后不限制交易对象，这样既使保障房房源不断快速流失，也使受到公共财政补贴的保障房轻易变为一部分人的不当得利。

而国外在这方面的经验比较成熟，如较长的禁售期（通常为15年），在禁售期内不得抵押转让，转让时必须由政府回购，或规定受让者必须也符合保障房的申请条件。

如此这般，使由公共财政补贴的保障房资源得到公平合理使用，尽可能减少资源错配。

如今，不少城市已经实行：“租赁住房”用地项目建成后“只租不售”了(当然还有人才住房、安居房等，其产权关系颇为繁芜)。

(感谢阅读，敬请指正)