两集中供地:火了热土

2022-07-19 14:29:06 admin 4
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引语:人生到处知何似,应似飞鸿踏雪泥。

泥上偶然留指爪,鸿飞那复计东西。

 

房企之间的“竞合”、“组合”、“联合”…


两集中供地,催逼房企更新买地方式,从“游击战”转到集中采购。

 

凑资金的时间缩短了,城市供货“踩踏”,竞买资金需求量成倍上升,那些资信优质的大房企能从正规渠道快速拿到钱,然后放手去买地!

 

能贷到已经很不错了,不少银行对房地产开发贷收紧,此类贷款的期限一般不超过三年,房地产开发贷款利率并没有多少优惠政策,相反还会在基准利率上再往上浮。

 

中小房企继续被挤压,想拿地只能去借利率更高的钱。

 

两集中供地,加速了行业生态链里底端房企的优胜劣汰。

 

集中供应的地块里,大多引入了房屋销售价格引导机制。

 

竞拍之前,相关部门就测算了房子未来售价,开发商拿地后得做出价格承诺才能办理预售证,和原来预售阶段“指导”不同,现在前置到拿地阶段了,大家拍地似乎更为理性了(尤其是新近爆出的“烂尾楼·断贷”事件)。

 

土拍现场,大鳄们在激战正酣的时候,还是会杀红眼,不少宗地进入最后的竞高标准住宅建设方案,能触顶的都会触顶。

 

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“两集中供地”,确实在一定程度上助推了楼市,局部土拍热是地方抢出货与房企抢补仓而造成的,也很难成为常态。

 

一年只能集中买卖三次 ,导致各城市出货时间重叠,供货方不免会拿些好货抢节点,而年中是个好节点,可在年内就转化成可售货值,开发商的拿地积极性较高。

 

实施“两集中供地”之后,土拍还呈现了另一个特征:房企联合拍地更为密集。

 

“联合(组合)的基础”,即是“整体本身能够分解成部分,这些部分可以说是一些更小的整体”。

 

而部分与整体的关系,涉及“分析与综合”:分析就是从整体到部分,综合就是从部分到整体。

 

去年北京的一场土拍,挂牌25宗地,有54家开发商参与,出现了37个联合体,他们报名参拍次数达87次,“金地+华润+保利”组合报名了21宗地。

 

北京土拍的一批房企组合里,有只“独狼”:去年,中海于北京第一轮集中供地里,独自报名高达18宗地,光保证金就得掏出上百亿,但最终并没有出手。

 

还有各种眼花缭乱的组合,比如:万科+华侨城、卓越+华发、越秀+华发;卓越+阳光城+华侨城+雅居乐。

 

去年杭州的一场土拍,表现最扎眼的还是一对组合:融信滨江联合体,斥资超170亿拿地。

 

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(深圳今年第二批次供地于8月4日开拍)


今年“两集中”第一批次租赁用地概览


拍地规则里有一条:属“多人竞买”的,将在电脑报价截止时间届满后进入现场竞价程序,采用向上竞成交地价和竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积(相应扣减普通商品住房建筑面积)的办法确定竞得人。

 

所以,“保障性租赁住房建筑面积”是很关键的。

 

在“十四五”时期,全国40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套(间)。

 

2022年,全年预计建设筹集保障性租赁住房240万套(间),继续增加保障性租赁住房的供给。

 

2022年第一批次22城集中供地中,涉租赁用地地块数量100宗,总成交建面达172.48万平米,预计可提供2.87万套新建租赁住房。

 

截至今年6月15日,21城已完成今年第一批次集中供地;20城共成交约167万平米的租赁用地,新建保障性租赁住房逐步进入市场;22城集中供地坚持小户型、低租金。

 

新建保障性租赁住房是重要的供应来源之一,今年第一批次仅供应172.48万平米,各城减缓了供应步伐。

 

“集中供地”,要求重点城市在年度计划中单列租赁住房用地,占比一般不低于10%。

 

2022年已经过半,22城明确了租赁用地指标,并基本达标占比住宅用地10%标准。

 

北京、上海等地,租赁占宗宅地保持较高比例;8城因地制宜,调整2022年租赁占宗宅地计划比例至10%以下(长沙暂未公布2022年国有建设用地供应计划;苏州暂未公布住宅部分供应比例)。

 

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(2022年22城租赁用地供地计划情况,单位:万㎡)


22城中,上海以41.8万平米的租赁成交建面,占供应建面第一;深圳以30.4万平米的租赁建面,占总建面的28.36%,租赁建面占比第一。

 

从成交租赁用地来看,总体租赁建面占比较低,仅占6.6%;相比2021年,租赁用地的成交城市数量及土地供应量上都大幅下降。

 

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(2022年22城第一批次集中出让涉租赁地块成交情况)


我国保障住房建设的曲折弯路概述


在早年,我国保障住房的标准被大幅抬高。

 

保障房,实质只满足最基本的需要。其实只要保障标准从低从严,各类非保障对象就不会去动那些歪念头。

 

然而在早年,因对经济适用房没有硬性指标要求,北京等地的经济适用房平均达到100多平米,有些甚至超过200平米。

 

在保障标准过高的情况下,就自然会给各种弄虚作假的行为打开了空间。

 

大量经济适用房的转租,以及各地报道的保障房小区中出入豪车的现象,就是此类情况。

 

近年来,随着对保障房面积标准的逐步收严和明确化,情况才有了好转。

 

但由于保障房概念模糊混乱,因此,各种单位建房、人才房和棚改房大幅超标的现象仍然普遍存在。

 

许多地方更是采用一拆二和复式结构等方式,将大套分成表面上的小套以应付上面的要求、检查。

 

简单粗暴地讲,各类保障房没有法律明确规定和严格约束的范围和低面积标准,是我国保障房建设和分配中出现严重不公的原因。

 

我国的公共租赁房过去建设的数量不多,由于财政压力和管理成本高等约束,其数量和比例均受到一定限制。

 

我国若干年前的政策:出售的各类保障房,禁售年限过短(一般5年以下),上市后不限制交易对象,这样既使保障房房源不断快速流失,也使受到公共财政补贴的保障房轻易变为一部分人的不当得利。

 

而国外在这方面的经验比较成熟,如较长的禁售期(通常为15年),在禁售期内不得抵押转让,转让时必须由政府回购,或规定受让者必须也符合保障房的申请条件。

 

如此这般,使由公共财政补贴的保障房资源得到公平合理使用,尽可能减少资源错配。

 

如今,不少城市已经实行:“租赁住房”用地项目建成后“只租不售”了(当然还有人才住房、安居房等,其产权关系颇为繁芜)。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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