从一个“土拍大饼”又到了另一个“土拍大饼”续

2022-07-18 14:06:35 admin 18
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引语:乞巧楼空,影娥池冷,佳节只供愁叹。

丁宁休曝旧罗衣,忆素手、为予缝绽。

莲粉飘红,菱丝翳碧,仰见明星空烂。

亲持钿合梦中来,信天上、人间非幻。

 

深圳今年七夕的主题是“土拍大饼”


今年8月4日,对于深圳地市、楼市来说,是个重大的日子。

 

深圳此轮集中供地出让,规则延续“三限双竞+摇号”,限地价、限普通商品住房平均销售价格、限企业自持的保障性租赁住房建筑面积,竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积,达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。

 

当有竞买人报出企业自持的保障性租赁住房最高限制建筑面积,且有2个或2个以上竞买人接受最高限制建筑面积时,由竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积转为摇号确定竞得人,所有接受最高限制建筑面积的竞买人可申请参加摇号。

 

现场竞价竞价规则里较为重要的一条:


采用向上竞成交地价和竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积的办法,具体为——地价报价未达到最高地价限价的情况时,报价最高者即为竞得人;

 

地价报价达最高地价限价时,有意继续竞买的竞买人由竞地价转为向上竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积;

 

已取得竞买号牌的竞买人,无论其在竞地价环节是否报价,一旦其在竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积环节举牌竞买,即视为其认可地价报价环节中的最高地价限价;

 

竞买人报出的保障性租赁住房建筑面积未超过最高限制建筑面积时,按报出的建筑面积最多者得的原则确定竞得人。

 

此轮土拍,比较引人注目的两宗地块:


前海地块T102-0410宅地地块面积2.42万米、建筑面积11.93万米、挂牌起始价44.6亿、最高限价为51.29亿,前海是深圳购房者的打新热土,此前的天健悦桂府、龙光前海天境花园、润峯府三宗宅地,都出现了“日光盘”;

 

光明公明A642-0506地块,此次的住宅毛坯限价为4.72万/平米,相比去年供地时光明地块的4.22万/平米限价,高出5000元/平米。


前海,居住用地少之又少,前海的写字楼已经“遍地开花”,导致了员工“职住分离”的情况加剧,随之而来的就是通勤时间的大幅增加。

 

前海地块,在未来建成后可增加前海的住宅供应,能较大程度地缓解前海片区“职住分离”的情况。

 

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房企想拿地?为人才服务吧


京沪广深的供地,已经大规模地向共有产权、租赁、人才住房倾斜。

 

商品房用地的稀缺性,不言而喻,房企大佬都在京沪广深布局了土地储备、有重大开发项目。


在楼市存量时代,京沪广深的项目,是浪淘沙后,剩下的优质资产配置选项之一。

 

在京沪广深等一线城市拿地,不管是做深耕或者做融资,都是最优的载体。

 

尤其是深圳的土地出让,有其先行先试的特色,政府只收该收的部分,其他的一律投向人才(当然,全国其他某些地方,政府拿的较多,房子3万每平米的话,开发商的成本4000、利润2500,剩下的给地方政府)。

 

而深圳的土地市场:“单限双竞”,先竞地价,当地价达到上限后,竞争的栏目就变为“谁能无偿移交的人才住房比较多”——限地价、不限人才住房配建面积。

 

政府就收该收的,剩余“价高者得”竞拍条件下拍出来的价差,全部用于人才住房。

 

“人才住房面积”的条件要求,火了深圳人才安居集团。如今,深圳人才安居集团基本上是代表政府建设保障性住房,人才住房是重点。

 

深圳直接、准确地告诉市场,土地出让金花在哪了,地产要回馈实体经济、地产要给实体经济输血,不能只做“内循环式的不创造价值的消费品”。

 

那么,在深圳买房就是给实体经济赋能了,限价就可放开了,更实在地讲,就是给深圳的科创做贡献了。

 

人才能以市场价格的50%买到住房,如此竞争力在全国只深圳独有。

 

深圳楼市不会停止蜕变的脚步


深圳楼市,能否孵化出更多的“华为”“大疆”?

 

从土地市场对人才住房的态度,可知其雄心(含雄奇于淡远,寓壮志在平常)。

 

于是我们常见到,土地拍卖会场的开场白与终场白:感谢大家给深圳人才做贡献。

 

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至于2017-2018那阵,新房限价,控制价格给“刚需”让利,反而给有钱人再创造致富的机会,“300万”换“一蹲”的资格,入驻深圳湾豪宅,只有富豪能“蹲得起”,普罗大众完全绝缘。

 

那时,市场趋于狂热,只为“排队”抢房,“刚需”却被牺牲了。

 

2018年底,各大城市果断退出了限价。

 

如人才住房、保障性住房配建到位了,尤其是能达到“二次房改”所要求的新房供应60%为人才住房、保障性住房,稍微控制好杠杆,深圳在一定程度上放开新房限价,问题不大(当然“打新热”也是周期变化的,一年之前与一年之后的“日光盘”数量差异甚大)。

 

出让地块时,如预期房企标价越高,配建的人才住房就越多,乃大家喜闻乐见的。

 

不同于政府供应,人才住房、保障性住房由市场来供应,效率更高。

 

据深圳“二次房改”,2018-2035年,每年要建设10万套住房,人才住房和保障性住房要占60%。

 

尽管深圳预设了15条建设渠道,但除了新增地块、合拢存量房(城中村)以外,盘活存量如步履薄冰。

 

因着在那个重要的10年里(2008-2017),供应深圳90%新房的城市更新,带来天量的拆迁补偿成本,推高了房价、租金。

 

期间,深圳走过了一些必要而必须走的“弯路”,如消灭城中村廉价住房(实质是保障性住房)等,以致深圳房地产过多,没有大块工业用地;“万村计划”涨租金(“万村计划”步履蹒跚),国家严厉打击“炒房租”等。


(感谢阅读,敬请指正)


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