从一个“土拍大饼”又到了另一个“土拍大饼”

2022-07-14 10:06:32 admin 2
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引语:鸾扇斜分凤幄开,星桥横过鹊飞回。

争将世上无期别,换得年年一度来。

 

深圳今年第二批次供地


7月5日,深圳发布了今年第二批次供地公告,共出让16宗“二类居住用地和商业+二类居住综合地块”,于8月4日开拍;


16宗地,总挂牌起拍价350亿,总土地面积33.29公顷,总建筑面积179.85万平米,总的最高限制价超400亿;均采用“三限双竞+摇号”方式挂牌出让。

 

届时,估计是国企、央企的主战场,参与的民企也许只是看客,这种局面可能与“土地出让金划转税务部门征收”有关。

 

七夕那天,我们可期待的是,深圳将揽金近400亿。

 

此轮供地质量颇优,多位于核心地块,稍微偏远的则被分割为低总地价的小地块。

 

其中,A806-0401地块,土地面积最大、起始价最高,面积5.7万平米,建筑面积45.83万平米,挂牌起拍价79.69亿,最高限价91.64亿。

 

此轮土拍,新房最高销售限价,还能往上升一点。

 

比如前海片区,限价10.71万/平米,与之前出让的宅地限价9.2万/平米相比,每平米涨了1.5万。

 

宝安中心区新安A001-0212地块、A003-0434地块普通商品住房平均销售价格均不高于8.86万/平米,与周遭的幸福海岸等二手房参考价相比,每平米高出200元;去年年底,宝安中心区另一宗地被鸿荣源竞得后的商品房限售价为8.55万/平米。

 

深圳土地市场最大的变数:新房市场回升缓慢,二手房市场持续低迷,一二手房循环较差,市场预期更加低迷。

 

据相关数据,2022上半年深圳新房住宅成交16126套,同比下降38.3%,环比下降38.6%;二手住宅成交9965套,同比下降65%,环比下降18.7%,历年最低。

 

2021上半年,深圳有18个日光盘;2022上半年,只有海德园1个日光盘。


深圳新房从抢不到,到卖不完,仅过了一年。

 

激动人心的“两集中”供地


土地市场还是稳,房企拿地审慎,地价涨幅维持低位。

 

随着“两集中”政策进一步优化,土地供应量和成交面积将有所上升,地价房价比仍然在稳中有所升降,因为城市之间土地市场的分化将进一步加剧。

 

“两集中”新政使土地市场有了全新的变革。集中土拍对政府供地行为产生约束作用,土拍更加公开化、透明化;加速房企间的分化,利好资金实力强的大型房企。

 

那么,土地市场的监管、调控会更严,囤地与无故闲置的现象将很难出现。

 

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各城市在土拍规则上各具特点,除了大多数城市基本配置的“限房价、限地价、竞自持”等外,还有“触顶摇号、竞高标准住宅以及一次性书面报价”等创新性的土拍规则,对房企的竞拍素质和测算水平提出更高的要求,在竞拍公平、避免热度过高、“控地价、稳房价”等方面,搭建防线。

 

房企经过2021的经营危机(如某些暴雷事件),拿地投资将更加青睐低风险的一二线城市。

 

新近的土拍规则、销售投资比规则,使得销售、去化能力强的房企更有底气拿地。对于产品力强、受市场认受度高的房企来说是利好,去化能力弱的房企拿地受到限制,一定程度上会加速优胜劣汰。

 

“两集中”之后的大势:优化调整土地供应结构,保障性住房、尤其是租赁住房供地继续扩大,“三线管控”不会松。

 

城市更新,继续推动土地供应来源逐步由增量转向存量,土地节约、集约利用效能进一步提升。

 

随着自然资源资产“两统一”管理的深入,将形成城镇国有建设用地资源“大储备”格局,所有未确定使用权人的土地将纳入土地储备并与“土地供应、利用”全链条管理挂钩。

 

关于土地的所有权、

开发权、规划权、收益权等等…


从现代市场经济法治社会的实践来看,“土地开发权”既非国有,也非私有,也不能界定为政府与土地所有人之间分享的权利,而是一种社会相关利益方共享的权利(我国土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权,自然人不能成为土地所有权的主体)。

 

政府拥有的分区规划管理权力可以基于公共利益界定乃至分配土地开发权,但政府无权将其据为己有,并当作国有财产任意去出售(而“招拍挂”,并不是纯粹的销售活动,有严格的限制、约束)。

 

政府掌控的规划权力使其在土地开发权分配中成为切蛋糕的人,但切蛋糕的人不能自己优先或随意拿蛋糕,而怎样切蛋糕,又要受到社会的监督和相关的制约。

 

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不少人把房价飙升的问题,追溯到了地方政府和土地财政。

 

地方政府土地财政成为众矢之的,当然事出有因,而对土地财政的一些批评其实并不准确。

 

房地产开发商从来都是抨击土地财政,他们说人们都盯住了开发商赚的钱,他们认为更多的钱是被政府房地产税收和土地拍卖拿走,断言房价高是因为地价高和税收高。

 

但开发商的这些指责恐怕都有问题。

 

政府从房地产开发得到的税费是比开发商要高很多,但这是两种完全不同性质的钱。开发商赚的钱是自己可以装进口袋的净利,而地方政府拿到的钱是公共财政收入,除去土地补偿、安置人员以外,还要用于修桥筑路、科教文卫等城市基本配套建设。

 

开发商赚的能够装进口袋的净利(私人部门)和政府的公共财政收入(公共部门)是没法相提并论的,因为两者处在不同的门类。

 

房地产商依然还是楼市上升的重要推手。

 

地方的土地财政肯定是助推房价的重要因素,只是其作用机理并不像人们想得那么简单。

 

如果单纯从收益去推断,土地财政可能使政府出售更少的土地以更高的价格,也可能推动政府卖出更多的土地以筹集更多的建设资金,而任期制的约束可能使当政者更有动力在当下就卖出更多的土地而不是留给后任。可见,土地财政本身还不能说明土地供应一定是多了还是少了。

 

并且,不是越穷的地方越靠卖地为生。

 

卖地收入最多的城市往往是地方政府收入相对丰厚、建设规模搞得特别大的地方。

 

钱越多、雄心和摊子越大,钱越不够用,似乎是更为普遍的现象。

 

其实房子和任何商品一样,价格上升一定源于供需失衡,因为价格不过是反映供求关系的信号。

 

商品房价格上涨,反映的必然还是供给与需求的失衡。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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