如公摊真的姓“公”,但“供”无妨

2022-07-13 14:20:40 admin 5
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引语:航行阔海郡,风腾驾祥云。

 

公摊,又活过来了


今年3月发布的“住宅项目规范(征求意见稿)”,已经是第三版了;于2019年版首次公开征求意见,曾出现过这样的表述:住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

 

然后就是,众人深信会“全面取消公摊”。

 

而2022年版的内容里,已经删除了上述表述,这意味着至少在3年内,住宅建筑不会以套内面积进行交易。

 

说实在的,这个意见稿,征求的是对一项工程建设标准规范的意见,因这个“规范”是开展工程建设的“底线”,具有“技术法规”性质,在工程建设标准规范体系中位于顶层。

 

所以,这个规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。

 

这与住宅交易里,以“建筑面积”“公摊面积”来算的内容,并无直接关系;与物业费、取暖费以何标准收取,也没太直接的关系。

 

商品住房购买、保有过程中,各自有相关的法律、法规和规范性文件,比如“商品房销售管理办法”、“物业管理条例”,各有明确该管的内容,所以怎么可能被本不该管的“住宅项目规范”来规范?

 

总的来看,想在2022年全面取消公摊,根本不可能。

 

公摊,又活过来了…

 

公摊问题将长期存在,虽不合理,牵涉面甚广,寒冰三尺,仍不宜瞬间就取消了。

 

公摊,影响居民住宅的舒适度,公摊越小,住房的实际面积越大,但公共场合的空间就会变小。

 

多层的公摊面积一般在12%—18%;小高层的在18%—24%;高层的一般在25%—30%。

 

公摊越大,小区的整体配套就会显得高大上,一般配有高挑的大堂、宽敞的电梯,小区内整体设施配套齐全,公共活动区域广,视觉体验佳。当然,购房总价就会增加。

 

公摊,在价格上并未打折扣,动辄每平米几万的真金白银,却被阻隔在室外。

 

取消公摊,意味着堵上漏洞、消除盲点,从源头上避免矛盾纠纷,市场交易更显透明。

 

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相关的工程建设设计规范,已经迈出取消公摊的第一步,即便后续正式实施还需一个过程,比如:二手房评估系统的更换,对早年偷面积、违章建筑等历史遗留也要评估、细化等。

 

总体上,公摊的正式取消没那么快。

 

2022年,取消公摊的顶多也是局部地区,全面取消还需时日。但从技术操作上看,实行起来没多难,全面取消公摊将是一个趋势。

 

即使有心想算公摊,也不是一般人能算得出来


从“实体”上看,公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、设备间、保安室、变电室、过道走廊、公共门厅、垃圾道、共用墙体等。


对于“空间”的描述有很多,其中一种较为经典的描述为:空间乃事物之间的秩序。

 

而在房产领域,“空间”则被兑换成了可算计的“货币”。

 

据“商品房销售管理办法”相关规定,公摊的范围包括整栋楼服务的楼梯、电梯、消防通道等,还有电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道以及公共门厅、过道等,一些建筑面积和公共建设之间分割墙的面积。

 

我国对于住房公摊面积有一定的标准。

 

按国家标准:公摊面积等于公摊系数乘以套内面积(公摊系数,等于整栋楼的公共使用面积除以整栋楼的套内面积)。

 

据“商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则”,公用建筑面积包含两部分:


电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室,以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;


套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

 

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物业与业委会之间,能有多少深仇大恨?


共同居住得那么近,几乎天天打交道,“公摊”似乎成了“物业与业委会”之间的最大话题…

 

据“民法典”相关规定,建设单位、物业服务企业或其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。

 

因此,对占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位,收取的车位费、利用小区外墙、灯箱、电梯、道闸等刊登广告收取的广告费等,都属于利用业主共有部分产生的收入;该收入属于小区的公共收益,在扣除合理成本之后,应归业主共有,业主可将该款项用于提升小区整体环境等。


但实际实践里,公共收益由谁收取以及费用多少,业主并不知情!

 

业委会与物业公司签订“物业合同”时,应对公共收益在业主与物业之间如何分配、费用何时支付、逾期支付违约责任等进行约定,避免产生纠纷。

 

同时,业委会应定期核实物业原始收费凭证及开支情况,定期公示收费结余。

 

物业公司不配合、不出具原始收支凭证供业委会核实的,或不退还公共收益的,业委会可起诉物业,要求其出示原始收支凭证、退还多收取的公共收益(焦点还是在“对账”)。

 

业委会应开立对公账户,用于小区公共开支,该账户收支情况应定期向全体业主公示,并接受监督。

 

那么,这个“物业服务合同”,有哪些内容?

 

比如,某小区业主委员会与某物业公司签订了“物业服务合同”,初步约定(此处仅提及关于电费的部分):


物业收费采用包干制,不包含公用电费;公用电费收取根据实际使用量按各户的建筑面积另行分摊;


路灯电费、公共用水加压水泵费按实际发生额向业主或物业使用人收取。

 

那么,哪些是应该列入公摊的项目?

 

据这个“物业服务合同”,公用电费仅包含路灯电费以及公共用水加压水泵费。

 

地下车库照明、排水电费以及二次加压水泵电费,不属于公用电费,不应列入公摊;

 

此外,监控、路灯、道闸、电梯、广告牌、快递柜、水泵二次加压、门铃对讲系统产生的电费,不应列入公摊。

 

所以,这个“物业服务合同”就很关键了,有些物业会暗地里把上述“不应列入公摊”的项目也转嫁给了业主、住户,经过三、五年下来,累积的金额可达20万—30万甚至更多。


(感谢阅读,敬请指正)

 

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