如公摊真的姓“公”，但“供”无妨

引语：航行阔海郡，风腾驾祥云。

今年3月发布的“住宅项目规范(征求意见稿)”，已经是第三版了；于2019年版首次公开征求意见，曾出现过这样的表述：住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

然后就是，众人深信会“全面取消公摊”。

而2022年版的内容里，已经删除了上述表述，这意味着至少在3年内，住宅建筑不会以套内面积进行交易。

说实在的，这个意见稿，征求的是对一项工程建设标准规范的意见，因这个“规范”是开展工程建设的“底线”，具有“技术法规”性质，在工程建设标准规范体系中位于顶层。

所以，这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。

这与住宅交易里，以“建筑面积”“公摊面积”来算的内容，并无直接关系；与物业费、取暖费以何标准收取，也没太直接的关系。

商品住房购买、保有过程中，各自有相关的法律、法规和规范性文件，比如“商品房销售管理办法”、“物业管理条例”，各有明确该管的内容，所以怎么可能被本不该管的“住宅项目规范”来规范？

总的来看，想在2022年全面取消公摊，根本不可能。

公摊，又活过来了…

公摊问题将长期存在，虽不合理，牵涉面甚广，寒冰三尺，仍不宜瞬间就取消了。

公摊，影响居民住宅的舒适度，公摊越小，住房的实际面积越大，但公共场合的空间就会变小。

多层的公摊面积一般在12％—18％；小高层的在18％—24％；高层的一般在25％—30％。

公摊越大，小区的整体配套就会显得高大上，一般配有高挑的大堂、宽敞的电梯，小区内整体设施配套齐全，公共活动区域广，视觉体验佳。当然，购房总价就会增加。

公摊，在价格上并未打折扣，动辄每平米几万的真金白银，却被阻隔在室外。

取消公摊，意味着堵上漏洞、消除盲点，从源头上避免矛盾纠纷，市场交易更显透明。

相关的工程建设设计规范，已经迈出取消公摊的第一步，即便后续正式实施还需一个过程，比如：二手房评估系统的更换，对早年偷面积、违章建筑等历史遗留也要评估、细化等。

总体上，公摊的正式取消没那么快。

2022年，取消公摊的顶多也是局部地区，全面取消还需时日。但从技术操作上看，实行起来没多难，全面取消公摊将是一个趋势。

从“实体”上看，公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、设备间、保安室、变电室、过道走廊、公共门厅、垃圾道、共用墙体等。

对于“空间”的描述有很多，其中一种较为经典的描述为：空间乃事物之间的秩序。

而在房产领域，“空间”则被兑换成了可算计的“货币”。

据“商品房销售管理办法”相关规定，公摊的范围包括整栋楼服务的楼梯、电梯、消防通道等，还有电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道以及公共门厅、过道等，一些建筑面积和公共建设之间分割墙的面积。

我国对于住房公摊面积有一定的标准。

按国家标准：公摊面积等于公摊系数乘以套内面积(公摊系数，等于整栋楼的公共使用面积除以整栋楼的套内面积)。

据“商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则”，公用建筑面积包含两部分：

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室，以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

共同居住得那么近，几乎天天打交道，“公摊”似乎成了“物业与业委会”之间的最大话题…

据“民法典”相关规定，建设单位、物业服务企业或其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

因此，对占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，收取的车位费、利用小区外墙、灯箱、电梯、道闸等刊登广告收取的广告费等，都属于利用业主共有部分产生的收入；该收入属于小区的公共收益，在扣除合理成本之后，应归业主共有，业主可将该款项用于提升小区整体环境等。

但实际实践里，公共收益由谁收取以及费用多少，业主并不知情！

业委会与物业公司签订“物业合同”时，应对公共收益在业主与物业之间如何分配、费用何时支付、逾期支付违约责任等进行约定，避免产生纠纷。

同时，业委会应定期核实物业原始收费凭证及开支情况，定期公示收费结余。

物业公司不配合、不出具原始收支凭证供业委会核实的，或不退还公共收益的，业委会可起诉物业，要求其出示原始收支凭证、退还多收取的公共收益(焦点还是在“对账”)。

业委会应开立对公账户，用于小区公共开支，该账户收支情况应定期向全体业主公示，并接受监督。

那么，这个“物业服务合同”，有哪些内容？

比如，某小区业主委员会与某物业公司签订了“物业服务合同”，初步约定(此处仅提及关于电费的部分)：

物业收费采用包干制，不包含公用电费；公用电费收取根据实际使用量按各户的建筑面积另行分摊；

路灯电费、公共用水加压水泵费按实际发生额向业主或物业使用人收取。

那么，哪些是应该列入公摊的项目？

据这个“物业服务合同”，公用电费仅包含路灯电费以及公共用水加压水泵费。

地下车库照明、排水电费以及二次加压水泵电费，不属于公用电费，不应列入公摊；

此外，监控、路灯、道闸、电梯、广告牌、快递柜、水泵二次加压、门铃对讲系统产生的电费，不应列入公摊。

所以，这个“物业服务合同”就很关键了，有些物业会暗地里把上述“不应列入公摊”的项目也转嫁给了业主、住户，经过三、五年下来，累积的金额可达20万—30万甚至更多。

(感谢阅读，敬请指正)