“公摊”不公如何摊?

2022-07-12 10:51:10 admin 42
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引语:一瓶一钵一诗囊,十里荷花瓣瓣香。

只为多情寻故旧,自性不离炎与凉。

 

公摊面积概述


买建面100平米的房子,摊下来实际套内面积为何只有80平米?

 

公摊面积,即分摊的共有建筑面积,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

 

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积(建筑面积即红本房产证上标注的面积)。

 

公摊面积,由整栋楼的产权人共同所有,平常所交的物业费里即含有公摊,其中的明目可不少,包括整栋楼公用部分的建筑面积:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、公用墙体、地下室、值班警卫室等,以及公共用房、管理用房的建筑面积(这些区域都是所有产权人共同让渡出来的面积)。

 

购房者使用的电梯、过道、地下备用房、架空层、商铺要算公摊;车棚、车库、警卫室要算公摊;甚至有些分隔墙也要公摊,甚至会出现一面墙收两家钱的情形。

 

于是我们看到,买建面100平米的房子,摊下来实际的套内居住面积只有80平米。

 

为满足高层住宅居民的日常需求,配有一些辅助设备是必不可少的,高层住宅通常有一层专用设备。如选择住在一个设备层,不仅会影响生活、休息,还会面临公摊增加,购房压力也被无形加大。

 

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很难将“公摊”摊匀


开发商带看样板房时,粗看的时候感觉不小,等到真正入住了自己的新房,却发现空间变小了,这种情况不在少数。


房子的公摊一般能占到20%以上,最荒谬的是占到50%!

 

通常情况下,同一栋楼、同一层房屋的公共住房面积是一样的,但如今高层住宅同一层的房屋大小不尽相同,同一层楼可能有100平的、有80平的。那么 ,购买小户型的,相对来说,其在公摊面积上的花费就会更大。

 

此等空间不属于购房者,购房者却要交物业费、房屋公共维修金、契税等。

 

最令人深恶痛绝的是,那些无良开发商借公摊赚取巨额利润——在国内大部分地区,公摊面积没有统一标准,公摊是多少的解释权在开发商那里,这给了开发商钻漏洞的机会。

 

原先是20%的公摊,若开发商虚报成22%,换算成现钞很可能是几千万,甚至上亿!

 

即使我们能感知道公摊面积有不妥,开发商可能有所虚报,对于单独个人,几乎无法通过测量来验证。

 

为何算公摊,以及如何算公摊


“有公摊”和“没有公摊”的房价只是计量的方式不同,商品房的总价还是一样。

 

总面积、总造价、利润率都摆在那,含公摊的单价可能低点,不含公摊的单价可能就高点了;相同的户型,算到最后,还是要付同样的钱…

 

想调控房价?还得是供求关系。

 

“公摊”在控制房价方面的效果非常有限,做起来也很困难,大规模地在全国进行变更,要看各方的“接受度”。

 

比如,建面100平米,单价1万的房子,总价是100万,得房率80%的话,套内实用面积只有80平米。

 

如果取消公摊面积?购房者直接买到的,就是80平米。

 

然而,此时房子总价还是100万,开发商并不会因没有公摊就降低售价(如似朝三暮四、朝四暮三)。

 

房子从每平米1万涨到了1.25万,每平米涨了2500元。

或许是用公摊来维持低房价?

 

商品房交易是按建筑面积计价,已经拉低了房价单价,如按照套内面积计价,去掉了公摊面积部分,房价单价可能会上升20%-30%。单价1万的小区,如取消公摊面积后,单价会升至1.2万-1.3万。

 

取消公摊,房子总价不变,单价上涨。总房款一样,但“单价”给个体的感受不同,当然仅仅是“感受”。

 

公摊何时能全面取消?


在商品房销售中附加公摊面积,几乎是全国惯例,最要命的是,公摊缺乏法律依据、制度规约。

 

没有第三方专业机构监督、没有统一标准,公摊面积划分、收费标准、合法收益等,一直是糊涂账。

 

住宅物业费按建筑面积收费是否合理?

 

因物业只服务于公共面积,并不入室服务,所以物业费不应包含室内面积。

 

公摊也不供暖,多数采暖费却将公摊包含其中,也不太合理。

 

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取消公摊,似乎可将实际公摊面积成本核算到实用面积里,让大家明白付费,安心购房,也也化解业主与开发商的诸多纠纷。

 

公摊面积虽不合理,涉及面广,不是一天、两天就能取消。

 

直接取消物业?也是不太现实。

 

只有制定相应规则,制约一下物业肆意收取费用,比如:具体收费明细、室内面积不应收取物业费、公共区域的财产应公布,或者交给业主委员会之类,而不是直接进物业口袋,更不是瞒报、虚报…

 

那么,取消公摊,有哪些难点?

 

开发商肯定反对。

 

取消公摊,可能会进一步推高房价,开发商会更忽视公共设施部分的建设,降低环境配套等公用、共享设施的品质。

 

购房者如不对公摊面积买单,某些开发商真的有可能在规划公共区域面积时偷工减料,压缩成本。而这类事件,不管公摊面积取消与否,都可能发生。

 

业主、住户不可能彻底摆脱公摊。

 

比如高层住宅建筑中的入户大堂、电梯井等“公共空间”,在物理属性上不可能取消。

 

虽然取消公摊的呼声很高,未来一旦取消了公摊,此前购房者也很难获得相应的补偿,这种可能性几乎为零——那些10多年、20多年的老房子,物业都换了好几家,开发商更是难以寻迹,或早已关门大吉,老业主想获得补偿的机会很渺茫。

 

即便能找着开发商,其也无力偿还,光一套房子的公摊至少多收了30-40万,一个小区住户少说也有上千户人家,开发商哪怕选择破产,也赔偿不了。

 

所以,到底是取消公摊为好?还是…

 

公摊,极容易引起业主与物业之间的抬杠:过去,商品房交易是按建筑面积计价,把公摊包括在内;如今,购房人的要求是按套内面积计价;未来,房产交易,收物业费、取暖费都按套内面积计价。


真实的情形应是——取消公摊并不是没有公摊,而是计价标准的变化。


(感谢阅读,敬请指正)


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