三四线城市,最真实的田园牧歌

2022-07-08 15:13:31 admin 5
图片关键词


引语:杳杳寒山道,落落冷涧滨。
       啾啾常有鸟,寂寂更无人。
       淅淅风吹面,纷纷雪积身。
       朝朝不见日,岁岁不知春。

 

三四线楼市“松而不绑”


今年以来,已有超过60城相继松绑楼市政策,比如郑州、苏州、杭州等,松绑后带来一定程度的回暖,小幅回暖是有,大幅回暖就别想了。

 

随着一二线城市出现松绑,许多三四线也开始松绑。

 

比如近期,四川资阳调整了首套房最低首付比例20%,湖北荆州等城市的商贷首付比例降至20%…

 

三四线楼市的成交量依旧不容乐观,三四线此轮的微操,很难让楼市有长期转暖的趋势。

 

三四线楼市降温,主要原因还是自身的经济产业、人口劣势。

 

产业、人口一直是三四线楼市发展的瓶颈。


前几年在大规模棚改下,三四线楼市出现了供需热潮,随着大规模棚改在2020年逐渐淡出,三四线真实的供需关系浮出水面(裸泳者无处遁形)。

 

产业优势能吸引人口、提高收入,但大部分三四线的经济产业,都处在劣势。

 

无高端产业,以服务业、制造业为主,提供的就业岗位很少、工资低,限制了三四线的购买力,城市人口处在外溢的状态,房价上涨没有任何基础。

 

对于大部分三四线来说,潜在需求者既窄又少,购房者以当地居民为主。当地人里能够买房的仅是部分较高收入群体、个体工商户,以及部分返乡置业者。

 

经过那些年的去化,及此前大规模棚改刺激,三四线潜在的购房群体基本上该买该置换的都搞完了,并且这里头不存在限制性政策来限制购房。

 

今年,那些三四线楼市的松绑,基本上是单方面的一厢情愿。

 

比如公积金首付降低,大部分在三四线工作的,都没有缴纳公积金,更谈不上公积金贷款,降不降低不会对市场行情形成影响…

 

三四线此轮松绑,不太能刺激当地楼市,需求实在太少,而此前库存的房子却越来越多。

 

尤其在本轮楼市降温趋势下,三四线的真实供需浮现,在一定程度上劝退了购房者,因为房产保值增值的作用很小。

 

图片关键词
图片关键词

 

三四线城市,被房价玩弄于股掌之中?


对于三四线城市,在楼市涨价的背后还有两条潜伏的隐线。

 

一是棚改在基层实施中变了样。

 

地方政府财政寅吃卯粮,借了国开行的钱搞棚改,这些钱早晚都是要还的。

 

如何让盘下的棚户区土地发挥最大价值,让一些地方政府殚精竭虑。

 

有的就借着棚改名义,强行扩大棚改区范围,把原本不需要改善的宅基地住房、城郊的城中村统统纳进拆迁范围,紧接着再让资金雄厚的地方国企来配合,“拍下”地王,充当着抬高房价的先锋。以此循环渐入,最大化变现“棚改土地”。

 

至2017年底,部分三四线城市地王频现,土地溢价率惊现同比暴涨,少则上涨3—4倍,多则上涨7倍甚至近13倍。

 

受货币化棚改刺激,地方政府强化了土地财政模式。

 

二是房企利用“买涨不买跌”的消费心理,涨价去库存。

 

2015年初的三四线是房企的炼狱,富力、绿地、碧桂园等多家大型房企曾在内部下军令状,未来不再在三、四线及更低级别的城市拿地。

 

但2016年伊始,三四线反而成了玩转财富的天堂。

 

既然需求暴增,那就利用消费者担心现在再不买未来还会继续涨的心理,涨价销售去库存。

 

精明的地产商熟谙此道,如“三四线之王”碧桂园就大声喊出那句口号——涨价去库存!

 

经历了两年的狂飙突进,2017年5月,三四线楼市销售达到了顶峰,当时看空三四线房价的声音变得越发密集。

 

图片关键词


多数小城市的劳动力外流严重、缺乏产业支撑,房价这么高,难道就不存在泡沫?

 

随着去库存目标的实现,货币化棚改逐渐走到了政策临界点。

 

在2017年底的中央政治局会议上,高层定调“去杠杆”为2018年工作任务之首,去库存不再是重点;2018年政府工作报告中,“货币化安置”的提法也消失了。

 

政策基调悄然变化,而2018年上半年的楼市乱象,更是直接促成了政策大转向。

 

西安、成都、杭州、长沙等城市,原本就因旧城改造和棚改加速,导致需求暴增,再加上抢人、住宅用地供应稀缺、开发商捂盘等,人为制造了一场又一场全款抢房大片。

 

这种情况下,又吸引了更多三四线居民拿到货币化安置后跑到二线投资,再次推高房价,背离了房住不炒。

 

所以,利空还是会来。

 

2018年6月,市场传言“棚改全国一刀切,全部暂停”,随后国开行急忙出面澄清,只是棚改项目的审批权全部先上收,新项目基本暂停审批,但已经在放款的存量项目还是照常。

 

不过,以后棚改要以实物安置为主了,以此拧紧货币化的水龙头,防止三四线房价继续上涨、带来怨声载道。


我国依旧面临着:出口滑坡、基建减速、消费萎靡,而中美贸易冲突注定是一场持久战,国内经济将持续受压、内卷。

 

政策层面,仍需棚改来稳定大市,为我国经济保驾护航。

 

住建部在部署2018年工作时表示,2018至2020年我国将改造1500多万套棚户区。从2018始,棚改的伟大使命不再是去库存,而是保增长。

 

三四线城市与一二线城市之间的隐线

 

图片关键词

 

三四线城市已然失去了产业、流走了人口,但生态环境还在,民生负荷减少,有赖于来自发达地区的转移支付,让“留守三四线的人”真正过上好生活。

 

当然,只要是转移支付,就必然有人多受益,有人少受益。

 

发达地区对三四线的补偿,不可能是每人都一样,实际运行模式,可参考较为完备的碳排放权。

 

碳排放权的交易不是一二线政府和三四线政府交易,而是一二线的火力发电企业与三四线的火力发电企业交易。

 

一二线更高的产能需要更多的电力资源,会产生更多的碳排放,这些碳排放份额需跟三四线的火力发电企业购买,后续估计石油、化工、建材等重点能耗行业都将逐步被纳入到这个市场里。

 

结果就是,相关行业先获得收益,行业从业者以及拥有相关资源的人先获益,然后这些行业通过缴税和上缴收益支持地方财政,为基层提供民生保障,让普罗大众获益。

 

获益者基本就是这些行业的从业者,以及拥有相关资源的利益方。

 

直观地看,一二线向三四线输出商品;三四线向一二线输出资源。

 

一二线用更具效率的工业,更密集的劳动人口,支撑起收割世界的重任;三四线只能躺平,会有更少的人口、更小的城区、更优质的生活。


(感谢阅读,敬请指正)

 

融易拍提供拍卖咨询、房源匹配、房产投资分析、税费测试、评估鉴定、房产详调、律师尽调、实地看样、委托代拍、银行按揭贷款、提供交易保障、产权过户等服务,关注融易拍,欢迎联系与合作!


电话咨询