三四线城市，最真实的田园牧歌

引语：杳杳寒山道，落落冷涧滨。
       啾啾常有鸟，寂寂更无人。
       淅淅风吹面，纷纷雪积身。
       朝朝不见日，岁岁不知春。

今年以来，已有超过60城相继松绑楼市政策，比如郑州、苏州、杭州等，松绑后带来一定程度的回暖，小幅回暖是有，大幅回暖就别想了。

随着一二线城市出现松绑，许多三四线也开始松绑。

比如近期，四川资阳调整了首套房最低首付比例20%，湖北荆州等城市的商贷首付比例降至20%…

三四线楼市的成交量依旧不容乐观，三四线此轮的微操，很难让楼市有长期转暖的趋势。

三四线楼市降温，主要原因还是自身的经济产业、人口劣势。

产业、人口一直是三四线楼市发展的瓶颈。

前几年在大规模棚改下，三四线楼市出现了供需热潮，随着大规模棚改在2020年逐渐淡出，三四线真实的供需关系浮出水面(裸泳者无处遁形)。

产业优势能吸引人口、提高收入，但大部分三四线的经济产业，都处在劣势。

无高端产业，以服务业、制造业为主，提供的就业岗位很少、工资低，限制了三四线的购买力，城市人口处在外溢的状态，房价上涨没有任何基础。

对于大部分三四线来说，潜在需求者既窄又少，购房者以当地居民为主。当地人里能够买房的仅是部分较高收入群体、个体工商户，以及部分返乡置业者。

经过那些年的去化，及此前大规模棚改刺激，三四线潜在的购房群体基本上该买该置换的都搞完了，并且这里头不存在限制性政策来限制购房。

今年，那些三四线楼市的松绑，基本上是单方面的一厢情愿。

比如公积金首付降低，大部分在三四线工作的，都没有缴纳公积金，更谈不上公积金贷款，降不降低不会对市场行情形成影响…

三四线此轮松绑，不太能刺激当地楼市，需求实在太少，而此前库存的房子却越来越多。

尤其在本轮楼市降温趋势下，三四线的真实供需浮现，在一定程度上劝退了购房者，因为房产保值增值的作用很小。

对于三四线城市，在楼市涨价的背后还有两条潜伏的隐线。

一是棚改在基层实施中变了样。

地方政府财政寅吃卯粮，借了国开行的钱搞棚改，这些钱早晚都是要还的。

如何让盘下的棚户区土地发挥最大价值，让一些地方政府殚精竭虑。

有的就借着棚改名义，强行扩大棚改区范围，把原本不需要改善的宅基地住房、城郊的城中村统统纳进拆迁范围，紧接着再让资金雄厚的地方国企来配合，“拍下”地王，充当着抬高房价的先锋。以此循环渐入，最大化变现“棚改土地”。

至2017年底，部分三四线城市地王频现，土地溢价率惊现同比暴涨，少则上涨3—4倍，多则上涨7倍甚至近13倍。

受货币化棚改刺激，地方政府强化了土地财政模式。

二是房企利用“买涨不买跌”的消费心理，涨价去库存。

2015年初的三四线是房企的炼狱，富力、绿地、碧桂园等多家大型房企曾在内部下军令状，未来不再在三、四线及更低级别的城市拿地。

但2016年伊始，三四线反而成了玩转财富的天堂。

既然需求暴增，那就利用消费者担心现在再不买未来还会继续涨的心理，涨价销售去库存。

精明的地产商熟谙此道，如“三四线之王”碧桂园就大声喊出那句口号——涨价去库存！

经历了两年的狂飙突进，2017年5月，三四线楼市销售达到了顶峰，当时看空三四线房价的声音变得越发密集。

多数小城市的劳动力外流严重、缺乏产业支撑，房价这么高，难道就不存在泡沫？

随着去库存目标的实现，货币化棚改逐渐走到了政策临界点。

在2017年底的中央政治局会议上，高层定调“去杠杆”为2018年工作任务之首,去库存不再是重点；2018年政府工作报告中，“货币化安置”的提法也消失了。

政策基调悄然变化，而2018年上半年的楼市乱象，更是直接促成了政策大转向。

西安、成都、杭州、长沙等城市，原本就因旧城改造和棚改加速，导致需求暴增，再加上抢人、住宅用地供应稀缺、开发商捂盘等，人为制造了一场又一场全款抢房大片。

这种情况下，又吸引了更多三四线居民拿到货币化安置后跑到二线投资，再次推高房价，背离了房住不炒。

所以，利空还是会来。

2018年6月，市场传言“棚改全国一刀切，全部暂停”，随后国开行急忙出面澄清，只是棚改项目的审批权全部先上收，新项目基本暂停审批，但已经在放款的存量项目还是照常。

不过，以后棚改要以实物安置为主了，以此拧紧货币化的水龙头，防止三四线房价继续上涨、带来怨声载道。

我国依旧面临着：出口滑坡、基建减速、消费萎靡，而中美贸易冲突注定是一场持久战，国内经济将持续受压、内卷。

政策层面，仍需棚改来稳定大市，为我国经济保驾护航。

住建部在部署2018年工作时表示，2018至2020年我国将改造1500多万套棚户区。从2018始，棚改的伟大使命不再是去库存，而是保增长。

三四线城市已然失去了产业、流走了人口，但生态环境还在，民生负荷减少，有赖于来自发达地区的转移支付，让“留守三四线的人”真正过上好生活。

当然，只要是转移支付，就必然有人多受益，有人少受益。

发达地区对三四线的补偿，不可能是每人都一样，实际运行模式，可参考较为完备的碳排放权。

碳排放权的交易不是一二线政府和三四线政府交易，而是一二线的火力发电企业与三四线的火力发电企业交易。

一二线更高的产能需要更多的电力资源，会产生更多的碳排放，这些碳排放份额需跟三四线的火力发电企业购买，后续估计石油、化工、建材等重点能耗行业都将逐步被纳入到这个市场里。

结果就是，相关行业先获得收益，行业从业者以及拥有相关资源的人先获益，然后这些行业通过缴税和上缴收益支持地方财政，为基层提供民生保障，让普罗大众获益。

获益者基本就是这些行业的从业者，以及拥有相关资源的利益方。

直观地看，一二线向三四线输出商品；三四线向一二线输出资源。

一二线用更具效率的工业，更密集的劳动人口，支撑起收割世界的重任；三四线只能躺平，会有更少的人口、更小的城区、更优质的生活。

(感谢阅读，敬请指正)